Nghị quyết 21: Đề xuất quy định niên hạn chung cư xây mới và áp thuế cao đất bỏ hoang

Theo Nghị quyết 21 được Trung ương ban hành ngày 28/7 nhằm thay thế Nghị quyết 18 năm 2022 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai cùng các luật liên quan, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới sẽ được quy định cụ thể dựa trên niên hạn xây dựng của công trình. Dù áp dụng niên hạn, chính sách mới vẫn đảm bảo tối đa quyền tài sản của chủ sở hữu. Sau khi hết thời hạn vận hành, người dân có quyền thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định để tiến hành xây mới lại chung cư.

Trong định hướng phát triển tổng thể, Trung ương yêu cầu hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt là ở những thành phố lớn. Trái ngược với niên hạn của chung cư thương mại, thời hạn sử dụng đất dành cho nhà ở công vụ, nhà ở chính sách và nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước vẫn giữ nguyên cơ chế lâu dài.

Để tăng quỹ nhà cho thuê với mức giá hợp lý, Nhà nước sẽ ban hành các chính sách ưu đãi về giao đất, cho thuê đất nhằm thu hút dòng vốn từ khu vực tư nhân. Bên cạnh đó, một cơ chế thí điểm đáng chú ý là Nhà nước có thể mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục triển khai hoặc chuyển nhượng. Quỹ nhà này sau đó sẽ được bổ sung vào tài sản công. Giá mua lại được xác định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và hợp lý các chi phí đầu vào của doanh nghiệp, tuyệt đối không bao gồm phần địa tô chênh lệch.

Siết chặt quản lý quỹ đất công và đơn giản hóa quy hoạch

Đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý, phương thức giao và cho thuê đất chủ yếu sẽ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Quá trình này bắt buộc phải thực hiện công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh cao nhằm chọn đúng nhà đầu tư đủ năng lực, đồng thời tạo sự bình đẳng giữa hai khu vực công - tư.

Các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu, hoặc được miễn trừ đấu giá, cũng như trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được quy định rõ ràng. Mỗi phương thức đều đi kèm điều kiện, tiêu chí, quy trình và cơ chế giám sát riêng. Tùy thuộc vào mục đích, phạm vi và thời hạn, người sử dụng đất có thể linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả một lần. Việc nghiên cứu cơ chế giao, cho thuê đất có thời hạn với một số loại hình sẽ được cân nhắc thận trọng để tránh gây xáo trộn cho thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền lợi người dân.

Ở góc độ quản lý vĩ mô, số lượng các loại hình quy hoạch sẽ được cắt giảm để tiến tới một quy hoạch thống nhất trên mỗi đơn vị hành chính. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cũng sẽ chia đất thành các nhóm lớn và hợp lý hơn, giúp giảm chi phí thủ tục khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Riêng với đất trồng lúa, chính sách quản lý sẽ chuyển từ cơ chế "cứng" về diện tích tối thiểu sang cho phép linh hoạt chuyển đổi những vùng canh tác kém hiệu quả, nhưng vẫn nằm trong tầm kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm an ninh lương thực.

Chuyển hướng tư duy: Tái thiết cuộc sống thay vì chỉ bồi thường

Chính sách thu hồi đất trong giai đoạn mới ghi nhận sự thay đổi lớn về tư duy, chuyển trọng tâm từ việc đơn thuần "bồi thường tài sản" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân". Mọi phương án bồi thường đều phải hướng tới việc cải thiện chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế lâu dài cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng.

Khái niệm và phạm vi các dự án thật sự cần thiết thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội hay lợi ích công cộng sẽ được thể chế hóa chặt chẽ hơn, vừa hạn chế tình trạng lạm dụng, vừa không gây ách tắc cho các dự án trọng điểm. Đáng chú ý, đối với các dự án mà chủ đầu tư đã tự thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người dân, Nhà nước sẽ can thiệp thu hồi phần diện tích còn lại.

Các dự án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ nay có thể tách thành dự án độc lập để triển khai trước. Chính quyền địa phương được trao quyền chủ động ban hành thêm các chính sách hỗ trợ đặc thù phù hợp với thực tiễn. Yêu cầu bắt buộc là các khu tái định cư phải hoàn thiện đầy đủ hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và đảm bảo sinh kế bền vững cho người dân chuyển đến.

Địa phương toàn quyền quyết định giá đất

Giá đất sẽ do Nhà nước quyết định dựa trên mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ, hướng tới việc giữ chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Quá trình định giá phải căn cứ trên dữ liệu thực tế và phương pháp khoa học, được công khai để ngăn chặn tình trạng thao túng hay thổi giá ảo.

Chính quyền Trung ương sẽ đóng vai trò ban hành khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp và thực hiện kiểm tra, giám sát. Trong khi đó, việc quyết định giá đất cụ thể được giao trọn quyền cho địa phương. Ở cấp Trung ương, cơ quan tài chính quản lý chung về giá đất. Tại địa phương, cơ quan tài chính sẽ chủ trì, phối hợp với ngành nông nghiệp, môi trường và các đơn vị liên quan để lập bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh.

Nguồn thu từ đất đai sẽ được phân bổ hợp lý giữa Trung ương và địa phương. Đáng chú ý, phần giá trị đất tăng thêm nhờ quy hoạch, đầu tư hạ tầng hay mở rộng đô thị sẽ được Nhà nước điều tiết thu hồi. Nguồn lực này vừa để ngăn chặn tình trạng "lợi ích nhóm", tham nhũng, vừa tái đầu tư vào hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở xã hội và đảm bảo an sinh.

Đánh thuế cao để chặn nạn găm giữ, đầu cơ bất động sản

Một trong những mục tiêu trọng tâm của chính sách tài chính, thuế mới là khắc phục triệt để tình trạng bỏ hoang đất đai, đầu cơ găm giữ làm méo mó thị trường và đẩy giá nhà đất vượt quá khả năng chi trả của người dân. Định hướng mới nêu rõ sẽ thiết kế công cụ thuế sao cho việc nắm giữ đất mà không sử dụng sẽ tốn kém hơn nhiều so với lợi nhuận thu được từ đầu cơ.

Các cơ quan chuyên trách đang nghiên cứu cơ chế điều tiết phần địa tô chênh lệch phát sinh trong kinh doanh bất động sản, đồng thời áp thuế cao đối với đất bỏ hoang. Hệ thống thuế sử dụng đất cũng được rà soát lại theo chuẩn mực quốc tế nhưng vẫn phù hợp với thực tiễn Việt Nam. Các chính sách miễn giảm, ưu đãi thuế vẫn được duy trì cho hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người thu nhập thấp, gia đình chính sách và những người chỉ sở hữu một nhà ở duy nhất.

Để thị trường vận hành minh bạch, các thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch và tình trạng thế chấp sẽ phải công khai rộng rãi. Việc đăng ký giao dịch đất đai sẽ từng bước trở thành bắt buộc, kết nối đồng bộ với cơ sở dữ liệu về quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng và bất động sản. Nhà nước cũng khuyến khích các bên giao dịch qua sàn và thanh toán không dùng tiền mặt.

Theo lộ trình, đến hết năm 2026, cơ sở dữ liệu số sẽ hoàn thành đối với toàn bộ các thửa đất đã có thông tin. Tiến tới hết năm 2027, toàn quốc sẽ cơ bản hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và xây dựng hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.