Quy trình xử lý chung cư hết hạn: Cư dân cần biết gì để đảm bảo quyền lợi?

Quy trình xử lý chung cư hết hạn không đồng nghĩa với việc cư dân lập tức mất quyền sở hữu căn hộ. Khi đến thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu xuống cấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định chất lượng để xác định công trình có thể tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.

Quy trình xử lý chung cư hết thời hạn sử dụng

Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, chung cư hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình bắt buộc phải phá dỡ ngay lập tức.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Kết quả kiểm định là cơ sở để xác định phương án xử lý tiếp theo.

Hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa chung cư phải phá dỡ ngay, công trình cần được kiểm định để xác định tình trạng an toàn

Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, cư dân có thể tiếp tục sử dụng theo thời gian được xác định trong kết luận kiểm định. Trường hợp công trình bị hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ mất an toàn hoặc thuộc diện phải phá dỡ, cư dân sẽ phải di dời để thực hiện việc phá dỡ và xây dựng lại.

Trong quá trình này, người dân có thể được bố trí chỗ ở tạm thời và thực hiện tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xây dựng lại có thể được thực hiện thông qua các hình thức phù hợp với quy định pháp luật, trong đó có sự tham gia của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

Quyền lợi và nghĩa vụ của cư dân khi chung cư phải xây dựng lại 

Theo định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn công trình nhưng phải gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng theo quy định.

Đáng chú ý, chung cư hết hạn không đồng nghĩa cư dân mất quyền sử dụng đất. Trường hợp chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại, quyền và lợi ích của các chủ sở hữu đối với phần đất chung được xử lý theo quy định pháp luật và phương án cải tạo, xây dựng lại được phê duyệt.

Một trong những phương án có thể được áp dụng là tái định cư tại chỗ. Khi đó, chủ sở hữu được bố trí căn hộ mới theo phương án được phê duyệt. Nếu giá trị căn hộ mới cao hơn phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị quyền lợi mà chủ sở hữu được xác định, người dân có thể phải thanh toán phần chênh lệch.

Chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền tài sản, đồng thời có nghĩa vụ tài chính khi chung cư được xây dựng lại

Lưu ý, Nghị quyết 21-NQ/TW là văn bản định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Do đó, nội dung về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình cần được hiểu theo định hướng chính sách, không đồng nhất với một quy định pháp luật mới đã có hiệu lực áp dụng cho toàn bộ chung cư hiện nay.