Thay đổi một số quy định về tiền sử dụng đất từ tháng 11/2025

Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi hàng loạt quy định về cách tính tiền sử dụng đất, miễn giảm và thu hồi ưu đãi khi cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024.

Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Nghị định số 291/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng liên quan đến phương pháp tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai 2024. Các quy định mới điều chỉnh lại các điểm a, b, c khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc xác định nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, những trường hợp được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận theo điểm a và điểm b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai sẽ áp dụng cách tính tiền sử dụng đất khác nhau tùy theo việc có hay không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất trước đây.

Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, phần diện tích đất được công nhận là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Cách tính được áp dụng thống nhất theo chính sách và bảng giá đất ban hành tại thời điểm giải quyết hồ sơ.

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất

Nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 12 thì không phải nộp thêm tiền. Trường hợp đã nộp nhưng mức tiền đã nộp thấp hơn mức phải nộp theo chính sách tại thời điểm đó, số tiền đã nộp sẽ được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm diện tích đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Phần diện tích còn lại sẽ được tính tiền sử dụng đất theo quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp diện tích được công nhận thêm và cấp Giấy chứng nhận

Đối với phần diện tích còn lại theo điểm c khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024 nếu được công nhận là đất ở và được cấp Giấy chứng nhận thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng 100% theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ. Quy định này đảm bảo tính chặt chẽ, công bằng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính khi mở rộng diện tích công nhận đất ở cho người dân.

Sửa đổi quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất

Nghị định 291/2025/NĐ-CP cũng sửa đổi nhiều nội dung tại Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP liên quan đến nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất. Những điều chỉnh này hướng đến việc đảm bảo rõ ràng, minh bạch, thống nhất trong các trường hợp được miễn, giảm và trách nhiệm xử lý khi phát hiện ưu đãi được hưởng không đúng quy định.

Miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng một lần

Theo quy định mới, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được hưởng chính sách này một lần đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở. Việc miễn hoặc giảm được áp dụng trong các trường hợp Nhà nước giao đất để làm nhà ở, cho phép chuyển mục đích sang đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đáng chú ý, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với hộ nghèo và người dân tộc thiểu số chỉ áp dụng nếu người đó sinh sống tại địa phương nơi có đất. Quy định này nhằm đảm bảo chính sách ưu đãi được áp dụng đúng đối tượng, tránh trục lợi chính sách.

Không áp dụng miễn, giảm trong các trường hợp đặc thù

Nghị định 291/2025/NĐ-CP khẳng định việc miễn, giảm không áp dụng đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc các dự án nhà ở thương mại. Việc miễn, giảm trong trường hợp tái định cư vẫn được thực hiện theo quy định riêng về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với người phải di dời do nguy hiểm hoặc thu hồi đất gắn liền với nhà ở mà không đủ điều kiện bồi thường, chính sách miễn, giảm tiếp tục được áp dụng theo các điểm c khoản 1 Điều 18 và khoản 1 Điều 19 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Quy định mới về thu hồi và xử lý tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm

Một trong những sửa đổi quan trọng của Nghị định 291/2025/NĐ-CP là quy định rõ nguyên tắc xử lý khi phát hiện trường hợp người sử dụng đất được miễn, giảm nhưng không đáp ứng điều kiện. Theo đó, nếu người sử dụng đất không đủ điều kiện được miễn, giảm tại thời điểm áp dụng ưu đãi hoặc sử dụng đất không đúng mục đích nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất, thì số tiền đã được miễn, giảm sẽ phải nộp lại cho ngân sách nhà nước.

Việc tính lại tiền sử dụng đất phải thu hồi được thực hiện dựa trên chính sách và giá đất tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính, cộng với khoản tiền tương đương tiền chậm nộp hoặc khoản thu bổ sung theo quy định. Thời gian tính tiền chậm nộp được tính từ thời điểm được miễn, giảm đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi tiền.

Cơ quan thuế phối hợp với cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm tính, thu và nộp lại số tiền phải thu hồi. Quy trình kiểm tra, rà soát và xác định trường hợp vi phạm được quy định rõ nhằm đảm bảo tính minh bạch và tránh thất thoát ngân sách.

Thẩm quyền mới về quyết định miễn tiền sử dụng đất

Nghị định 291/2025/NĐ-CP cũng làm rõ thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất. Theo đó, người có thẩm quyền giao đất theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 sẽ là người quyết định miễn tiền sử dụng đất khi giao đất, chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyết định phải nêu rõ lý do miễn, diện tích được miễn và gửi kèm hồ sơ của cơ quan quản lý đất đai.

Quy định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 6/11/2025.