TP.HCM: Ghi nhận giá căn hộ tăng 3% sau mỗi quý

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tăng giá mang tính ổn định, với mức tăng trung bình khoảng 3% mỗi quý. Không còn là những đợt “sốt nóng” ngắn hạn, xu hướng này phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong cấu trúc cung - cầu, chi phí phát triển và kỳ vọng của thị trường, qua đó từng bước thiết lập một mặt bằng giá mới ở mức cao hơn.

Thiết lập mặt bằng giá mới: Giá căn hộ liên tục bị “neo” ở mức cao

Dữ liệu thị trường cho thấy giá căn hộ TP.HCM không chỉ tăng theo thời điểm mà đang hình thành một “đường xu hướng” đi lên tương đối ổn định qua từng quý. Mức tăng trung bình khoảng 3%/quý, nếu duy trì trong dài hạn, sẽ tạo ra mức tăng đáng kể theo năm, khiến giá nhà liên tục thiết lập đỉnh mới.

Trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, đã đạt hơn 4.100 USD/m², tương đương trên 100 triệu đồng/m². Đây không còn là mức giá cá biệt tại một số dự án hạng sang, mà đang dần trở thành mặt bằng chung tại nhiều khu vực trung tâm và cận trung tâm.

Đáng chú ý, hiện tượng “neo giá” diễn ra khá rõ rệt. Dù thanh khoản không bùng nổ, chủ đầu tư vẫn giữ giá bán ở mức cao, thậm chí tăng nhẹ theo từng giai đoạn mở bán. Điều này cho thấy thị trường không còn phụ thuộc hoàn toàn vào lực cầu ngắn hạn, mà bị chi phối bởi kỳ vọng dài hạn và chi phí đầu vào ngày càng cao.

Giá căn hộ TP.HCM không chỉ tăng theo thời điểm mà đang hình thành một “đường xu hướng” đi lên tương đối ổn định

Không chỉ dừng lại ở khu trung tâm, xu hướng tăng giá còn lan sang các khu vực trước đây được xem là “vùng trũng giá”, khiến khoảng cách giữa các khu vực ngày càng thu hẹp.

Nguồn cung lệch pha: “gốc rễ” của đà tăng giá

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ liên tục tăng là sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nguồn cung.

Trong vài năm gần đây, phần lớn dự án được triển khai tại TP.HCM thuộc phân khúc trung – cao cấp hoặc cao cấp. Nguyên nhân đến từ việc quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng cao, cùng với yêu cầu pháp lý chặt chẽ khiến chủ đầu tư buộc phải phát triển sản phẩm ở phân khúc giá cao để đảm bảo hiệu quả tài chính.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân - vốn phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân - lại gần như “biến mất” khỏi thị trường. Sự thiếu hụt này khiến cầu vượt cung ở phân khúc giá thấp, từ đó đẩy người mua lên các phân khúc cao hơn, gián tiếp kéo mặt bằng giá chung đi lên.

Phân khúc căn hộ bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường, khiến cầu vượt cung ở phân khúc giá thấp, từ đó đẩy mặt bằng giá chung đi lên

Ngoài ra, quá trình phê duyệt pháp lý dự án vẫn còn kéo dài, khiến nguồn cung mới không được bổ sung kịp thời. Điều này tạo ra tình trạng khan hiếm cục bộ, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển tốt, càng củng cố xu hướng tăng giá.

Lan rộng ra vùng ven: Mặt bằng giá mới không còn giới hạn

Trước đây, giá căn hộ cao thường chỉ tập trung tại khu vực trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, hiện nay, xu hướng tăng giá đã lan rộng ra các khu vực giáp ranh và vùng ven.

Các địa phương lân cận như khu Đông, khu Nam mở rộng hoặc các tỉnh giáp ranh đang ghi nhận mức giá căn hộ mới ở ngưỡng 60-80 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy mặt bằng giá mới không còn mang tính cục bộ mà đã lan tỏa trên diện rộng.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông, như các tuyến vành đai, cao tốc và metro, cũng góp phần thúc đẩy xu hướng này. Khi khả năng kết nối được cải thiện, người mua sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, từ đó làm tăng giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh.

Hệ quả là “ranh giới giá” giữa trung tâm và vùng ven ngày càng bị xóa nhòa, khiến người mua khó tìm được lựa chọn phù hợp với ngân sách hạn chế.

Thanh khoản phân hóa: Thị trường không dành cho tất cả

Mặc dù giá tăng, thị trường không ghi nhận sự bùng nổ đồng đều về giao dịch. Thay vào đó là sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng.

Nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực lớn từ lãi suất và chi phí vay vốn. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm này ngày càng bị thu hẹp. Nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc chuyển sang các khu vực xa hơn.

Ngược lại, nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vay vốn vẫn tiếp tục tham gia thị trường. Đây chủ yếu là người mua để ở thực hoặc đầu tư dài hạn, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín.

Sự thay đổi trong cơ cấu người mua đang khiến thị trường dần “chọn lọc” hơn, với tệp khách hàng ngày càng thu hẹp nhưng có chất lượng tài chính cao hơn.

Chi phí phát triển tăng cao: Yếu tố giữ giá bền vững

Bên cạnh cung - cầu, chi phí phát triển dự án là yếu tố quan trọng khiến giá căn hộ khó giảm.

Chi phí đất đai tại TP.HCM liên tục tăng trong những năm gần đây, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng tốt. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công và lãi vay cũng tăng theo, làm đội giá thành sản phẩm.

Ngoài ra, các yêu cầu về pháp lý, quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, làm tăng chi phí tài chính cho chủ đầu tư. Những yếu tố này được phản ánh trực tiếp vào giá bán, khiến mặt bằng giá mới khó có khả năng giảm trong ngắn hạn.

Chi phí đất đai tại TP.HCM liên tục ghi nhận tăng trong những năm gần đây

Ngay cả trong bối cảnh một số nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán cắt lỗ, mức giảm này thường không đủ lớn để kéo giá thị trường đi xuống, do phần lớn nguồn cung vẫn được kiểm soát bởi chủ đầu tư với chiến lược giá rõ ràng.

Xu hướng mới khiến người mua phải thích nghi với thực tế thị trường

Việc giá căn hộ TP.HCM tăng khoảng 3% mỗi quý không còn là hiện tượng nhất thời, mà đang trở thành xu hướng mang tính cấu trúc của thị trường. Sự kết hợp giữa nguồn cung lệch pha, chi phí phát triển cao và kỳ vọng tăng giá đã tạo ra một mặt bằng giá mới, khó đảo chiều trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh này, người mua nhà - đặc biệt là người trẻ - cần điều chỉnh kỳ vọng và chiến lược tài chính. Thay vì chờ đợi giá giảm sâu, việc chủ động lựa chọn khu vực phù hợp, cân đối khả năng vay vốn và ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng sẽ là hướng đi thực tế hơn.

Về dài hạn, để thị trường phát triển bền vững, cần có các chính sách hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, qua đó giúp cân bằng lại cung - cầu và giảm áp lực lên mặt bằng giá.