TPHCM quy định chung cư 25-32m² chỉ tính 1 người ở từ năm 2026

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định số 32/2025 quy định phương pháp xác định quy mô dân số đối với các tòa nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố. Theo đó, đối với căn hộ chung cư thương mại không phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội, căn hộ có diện tích từ 25-32m² chỉ được tính tối đa 1 người ở. Quy định này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 9/1/2026.

Cơ sở xác định quy mô dân số chung cư tại TPHCM

Theo Quyết định 32/2025, ngay từ giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn, quy mô dân số tối đa của dự án chung cư phải được xác định phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật về quy hoạch và quy chuẩn quy hoạch đô thị.

Bên cạnh đó, việc xác định dân số còn phải đáp ứng định hướng tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Chiến lược này đặt mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt khoảng 32m²/người, qua đó làm căn cứ kiểm soát mật độ dân cư trong các dự án chung cư, đặc biệt là các căn hộ có diện tích nhỏ.

Chỉ tiêu dân số ở giai đoạn cấp phép xây dựng

Ở giai đoạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư được xác định theo chỉ tiêu trung bình 3,5 người mỗi căn hộ. Chỉ tiêu này được xây dựng trên cơ sở kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cùng với điều tra dân số giữa kỳ tại thời điểm 1/4/2024 của Tổng cục Thống kê.

Ngoài cách xác định theo chỉ tiêu bình quân, quy mô dân số cũng có thể được tính toán dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của từng căn hộ, nhằm phản ánh sát hơn nhu cầu ở thực tế và tránh tình trạng gia tăng dân số cơ học vượt quá khả năng hạ tầng.

Quy định cụ thể với căn hộ chung cư thương mại

Đối với căn hộ chung cư thương mại không phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 25-32m² được tính 1 người ở, còn căn hộ trên 32-56m² được tính 2 người. Căn hộ 2 phòng ở có diện tích trên 56–64m² được tính 2 người, trong khi diện tích trên 64-96m² được tính 3 người.

Căn hộ chung cư thương mại không phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội, căn hộ 1 phòng ở có diện tích từ 25-32m² được tính 1 người ở, còn căn hộ trên 32-56m² được tính 2 người

Với căn hộ 3 phòng ở, diện tích trên 96-128m² được tính 4 người, còn từ trên 128-160m² được tính 5 người. Các căn hộ có từ 4 phòng ở trở lên hoặc diện tích trên 160m² được tính tối đa 6 người ở.

Quy định đối với nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư

Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội, cách xác định dân số có sự điều chỉnh linh hoạt hơn để phù hợp với đặc thù đối tượng sử dụng. Căn hộ 1 phòng ở diện tích 25-32m² được tính 1 người, còn từ 32 đến dưới 45m² được tính 1,5 người.

Căn hộ 2 phòng ở có diện tích từ 45 đến dưới 55m² được tính 2 người, từ 55 đến dưới 70m² được tính 2,5 người và từ 70 đến dưới 75m² được tính 3 người ở.

Tác động của Quyết định 32/2025 đến thị trường chung cư

Quyết định số 32/2025 của UBND TPHCM được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở thống nhất trong công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý phát triển chung cư trên địa bàn thành phố. Việc kiểm soát chặt chẽ quy mô dân số, đặc biệt với các căn hộ diện tích nhỏ, không chỉ giúp giảm áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mà còn góp phần định hướng phát triển nhà ở bền vững, phù hợp với mục tiêu dài hạn của đô thị đặc biệt như TPHCM.