Chung cư hết niên hạn phải đóng bao nhiêu tiền để xây lại?

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu có thể phải đóng góp kinh phí theo phương án được xác định cho dự án. Tuy nhiên, người không đủ khả năng đóng tiền không đồng nghĩa với việc mất quyền lợi về căn hộ và quyền sử dụng đất. Khoản đóng góp cũng không phải do chủ đầu tư tự quyết mà phải được xác định theo quy định và phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt.

Không đủ tiền xây lại chung cư không đồng nghĩa mất quyền lợi 

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó nghiên cứu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình và cơ chế xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Nội dung được yêu cầu làm rõ gồm quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ đóng góp tài chính khi xây dựng mới.

Với trường hợp chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại, vấn đề được nhiều cư dân quan tâm là nếu không đủ khả năng đóng khoản kinh phí xây dựng mới thì quyền lợi có bị mất hay không. Theo quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, việc không có khả năng đóng kinh phí không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đương nhiên mất căn hộ và các quyền tài sản liên quan.

Chủ sở hữu không đủ khả năng đóng kinh phí xây dựng lại chung cư vẫn được giải quyết quyền lợi về tài sản theo phương án được phê duyệt

Quyền sử dụng đất tại nhà chung cư là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu và được xác định theo tỷ lệ diện tích sở hữu riêng. Vì vậy, khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu vẫn được giải quyết quyền lợi về tài sản, bồi thường và tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc phải di chuyển khỏi căn hộ cũ để thực hiện dự án không đồng nghĩa với việc mất quyền đối với phần tài sản của mình.

Đối với nhà chung cư không thuộc trường hợp nhà chung cư cũ theo quy định, Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại theo diện tích căn hộ tái định cư và giá nhà ở xây dựng mới được tính trên tổng mức đầu tư của dự án. Đây là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính thay vì một khoản tiền được chủ đầu tư tự đưa ra.

Khoản tiền xây lại chung cư được tính như thế nào?

Theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP, đối với phần diện tích căn hộ, kinh phí đóng góp được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ mới được bố trí tái định cư nhân với giá nhà ở xây dựng mới. Giá này được tính trên cơ sở tổng mức đầu tư của dự án và được các bên thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư.

Như vậy, số tiền mỗi hộ phải đóng không thể chỉ căn cứ vào một mức giá do chủ đầu tư đưa ra. Khoản đóng góp phải gắn với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các thông số tài chính của dự án. Với phần diện tích khác không phải căn hộ nhưng tiếp tục được sử dụng cho mục tiêu kinh doanh, dịch vụ, thương mại, việc đóng góp cũng được xác định theo nguyên tắc tương ứng.

Khoản đóng góp xây dựng lại chung cư được xác định dựa trên diện tích căn hộ mới và giá nhà ở xây dựng mới theo tổng mức đầu tư của dự án

Bên cạnh nghĩa vụ đóng góp, phương án xây dựng lại còn phải tính đến giá trị quyền lợi mà chủ sở hữu căn hộ cũ được hưởng. Trong trường hợp dự án xây dựng mới có thêm diện tích thương mại, dịch vụ hoặc diện tích tăng thêm tạo nguồn thu, các khoản này có thể trở thành một phần trong bài toán tài chính của dự án, thay vì chỉ phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng cho các chủ sở hữu cũ.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được hoàn thiện cũng đặt vấn đề xử lý quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ. Theo hướng được đưa ra trong dự thảo, nếu tiếp tục xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính; nếu không tiếp tục đóng góp thì quyền sử dụng đất vẫn được xem xét, giải quyết theo quy định. Đây là nội dung của dự thảo, chưa phải quy định mới đã có hiệu lực.