Dòng vốn tín dụng và trái phiếu quay lại mạnh mẽ: Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi mới

Báo cáo ngành bất động sản dân cư quý III/2025 của NSI cho thấy bức tranh tài chính của thị trường đang có bước chuyển mình tích cực sau thời gian dài đối mặt với nhiều khó khăn về thanh khoản, pháp lý và nguồn vốn. Cả hai kênh huy động cốt lõi gồm tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp – vốn từng bị co hẹp trong giai đoạn 2023–2024 – hiện đều đồng loạt tăng trưởng trở lại. Trong khi đó, mặt bằng lãi suất vay vẫn duy trì ở mức thấp tương đối, tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp mở rộng đầu tư và tái khởi động dự án.

Tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trở lại

Từ tháng 2/2025, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu hệ thống tổ chức tín dụng giảm và giữ ổn định lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản cũng như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chung. Chính sách này được duy trì xuyên suốt đến cuối quý III/2025, khiến mặt bằng lãi suất phổ biến tại các ngân hàng thấp hơn so với giai đoạn trước đó. Nhờ điều kiện tài chính thuận lợi hơn, doanh nghiệp bất động sản có khả năng tiếp cận vốn tín dụng tốt hơn và các dự án đang triển khai cũng có cơ hội hồi phục tiến độ.

Theo NSI, rủi ro lãi suất tăng vào cuối năm là không đáng lo ngại. Nếu có thay đổi, mức tăng cũng chỉ mang tính thời vụ và nằm trong vùng kiểm soát khi Chính phủ vẫn kiên định mục tiêu tăng trưởng GDP 8% cho năm 2025, đồng thời hướng đến mục tiêu hai con số trong các năm tiếp theo. Điều này giúp môi trường tín dụng duy trì sự mềm mại và ổn định, hạn chế cú sốc thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản.

Tính đến ngày 31/8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,1 triệu tỷ đồng, tương đương 22–23% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Trong số này, tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,81 triệu tỷ đồng, tăng trên 10% so với cuối tháng 5/2025. NSI nhận định đây là minh chứng rõ ràng cho sự phục hồi sau giai đoạn siết chặt kéo dài trong 2023–2024. Xu hướng tăng tín dụng chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực và các phân khúc nhà ở thương mại – nhà ở xã hội vốn có sức cầu ổn định.

Đáng chú ý, hàng loạt dự án từng gặp vướng mắc pháp lý tại TP. HCM, Bình Dương và Hà Nội đã được tháo gỡ. Khi pháp lý được làm rõ, doanh nghiệp có tài sản bảo đảm đầy đủ, đủ điều kiện vay vốn trở lại. Điều này tạo ra vòng quay vốn mới, tăng khả năng đưa sản phẩm ra thị trường và tái khởi động các dự án bị đình trệ.

Trái phiếu doanh nghiệp hồi phục mạnh: Dòng vốn trung và dài hạn tăng tốc

Song song với tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự khởi sắc rõ rệt. Trong 9 tháng đầu năm 2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã huy động được 67.858 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, tăng 21% so với cùng kỳ 2024. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy niềm tin của nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư chuyên nghiệp đang quay trở lại đối với thị trường.

Theo đánh giá của NSI, giai đoạn này chứng kiến nhiều doanh nghiệp tái cấu trúc mạnh mẽ, tinh giản danh mục đầu tư, bán bớt tài sản không cốt lõi và chủ động huy động nguồn vốn mới để tái khởi động các dự án bị chậm tiến độ trong 2022–2023. Thị trường trái phiếu vì vậy có điều kiện phục hồi sau thời kỳ trầm lắng và tái thiết lập niềm tin.

Nhiều chuyên gia ghi nhận áp lực đáo hạn trái phiếu trong quý IV/2025 có tăng nhưng không còn ở mức rủi ro cao như giai đoạn khủng hoảng trước. Nhờ lợi nhuận cải thiện từ năm 2024 và lượng tiền mặt tích lũy tốt, đa số doanh nghiệp niêm yết có khả năng chi trả trái phiếu đúng hạn. Ngoại trừ Novaland (mã: NVL) còn đối mặt áp lực lớn, phần lớn các doanh nghiệp khác đều duy trì nguồn tiền khỏe nhờ dòng thu từ dự án đang triển khai hoặc từ các thương vụ thoái vốn chiến lược. Chính điều này giúp thị trường trái phiếu giữ ổn định và tránh tạo hiệu ứng lan truyền tiêu cực lên toàn thị trường bất động sản.

Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc

Có thể thấy rõ rằng động lực vốn hiện đã quay trở lại thị trường bất động sản theo cách bền vững hơn và có chọn lọc hơn. Khi các kênh huy động cốt lõi như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt hồi phục, thị trường có điều kiện để vượt qua đáy chu kỳ và chuyển sang trang tăng trưởng mới. Theo nhận định của NSI, quý III/2025 đánh dấu thời điểm thị trường đi qua giai đoạn trầm lắng nhất sau nhiều quý chịu ảnh hưởng của cả yếu tố vĩ mô và chính sách.

Dòng vốn mới từ hệ thống ngân hàng và thị trường trái phiếu hiện đang quay lại một cách đều đặn, ưu tiên cho các dự án minh bạch pháp lý, có tiến độ rõ ràng và thuộc phân khúc hướng đến nhu cầu ở thực. Đây là sự phân hóa quen thuộc mỗi khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi, khi dòng tiền trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, tập trung vào những chủ đầu tư có năng lực triển khai tốt.

Rủi ro lãi suất được đánh giá chỉ mang tính thời điểm và không tạo áp lực lớn lên thị trường. Cùng lúc đó, áp lực trái phiếu đã được kiểm soát tốt hơn, hạn chế nguy cơ lan truyền rủi ro trong hệ thống. Tất cả những yếu tố này tạo nền tảng quan trọng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản từ năm 2026 trở đi. Chu kỳ này được kỳ vọng sẽ bền vững hơn, giảm phụ thuộc vào đầu cơ và hướng đến bức tranh minh bạch, ổn định và có chiều sâu tài chính hơn so với các chu kỳ trước.