Hà Nội: 78% chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp, siêu sang

Khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2026 thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Cơ cấu nguồn cung lệch về sản phẩm giá cao đang tạo thêm áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở, dù thị trường có dấu hiệu trầm lắng và giao dịch trở nên chọn lọc hơn.

Chung cư cao cấp chiếm 78% nguồn cung mới tại Hà Nội

Theo báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị, HĐND TP Hà Nội, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo trên thị trường bất động sản Thủ đô trong 6 tháng đầu năm 2026. Căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang.

Xét theo mức giá, nhóm căn hộ từ 50 - 80 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn, trong khi các sản phẩm sang trọng và siêu sang có giá trên 80 triệu đồng/m² cũng chiếm tỷ trọng đáng kể. Ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m² gần như không xuất hiện trên thị trường sơ cấp. Điều này cho thấy nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa người mua có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.

Khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp bình quân căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 đạt 4.659 USD/m², tương đương khoảng 122,7 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì. Trong cùng kỳ, lượng bán mới đạt 4.561 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm.

Diễn biến này phản ánh sự phân hóa của thị trường: mặt bằng giá vẫn ở mức cao trong khi giao dịch có xu hướng chậm lại. Khi phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc đắt tiền, giá bình quân toàn thị trường cũng chịu ảnh hưởng từ cơ cấu nguồn cung. Vì vậy, mức giá trung bình chưa phản ánh đầy đủ khả năng chi trả của nhóm khách hàng mua nhà để ở.

Nhà ở xã hội được bổ sung nhưng áp lực thiếu căn hộ vừa túi tiền vẫn còn

Trong bối cảnh nguồn cung thương mại nghiêng về phân khúc cao cấp, nhà ở xã hội đang được Hà Nội đẩy mạnh phát triển để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và các nhóm đủ điều kiện hưởng chính sách. Theo báo cáo của Ban Đô thị, từ đầu năm 2026, thành phố đã khởi công 33 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 30.000 căn, vượt chỉ tiêu Chính phủ giao.

Nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng trong những năm tới. Năm 2027, Hà Nội dự kiến có khoảng 27 dự án với 28.696 căn nhà ở xã hội được cung ứng ra thị trường. Giai đoạn 2028 - 2030, thành phố dự kiến bổ sung thêm 101 dự án với 86.216 căn hộ. Tuy nhiên, các con số này là kế hoạch dự kiến; khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế còn phụ thuộc tiến độ triển khai và thời điểm bàn giao từng dự án.

Hà Nội dự kiến bổ sung hơn 114.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2027 - 2030 theo kế hoạch phát triển dự án

Ở phân khúc thương mại, áp lực giá vẫn đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và xây dựng, trong khi nhiều dự án mới được định vị ở phân khúc cao cấp. Để hỗ trợ thanh khoản, một số chủ đầu tư ưu tiên chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.

Trong thời gian tới, khả năng tiếp cận nhà ở sẽ phụ thuộc không chỉ vào tổng số căn hộ được đưa ra thị trường mà còn vào cơ cấu giá, vị trí và loại hình sản phẩm. Việc bổ sung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và bảo đảm tiến độ dự án sẽ là những yếu tố quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa nguồn cung với nhu cầu thực tế của người dân.