Hà Nội “tuyệt chủng” căn hộ thương mại dưới 50 triệu đồng/m², người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang thiết lập một mặt bằng giá mới với sự áp đảo của phân khúc trung và cao cấp. Trong bối cảnh đó, căn hộ thương mại có giá dưới 50 triệu đồng/m² gần như biến mất hoàn toàn, phản ánh rõ sự lệch pha ngày càng nghiêm trọng giữa cung và cầu, đồng thời đặt ra thách thức lớn cho người mua nhà ở thực.

Căn hộ thương mại giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường

Theo thống kê mới nhất từ Biggee, trên thị trường Hà Nội hiện nay, các dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng/m² hầu như chỉ thuộc nhóm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tổng nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm chưa tới 1% tổng nguồn cung căn hộ toàn thị trường, cho thấy phân khúc căn hộ thương mại giá thấp đã gần như “tuyệt chủng”, đúng với nhận định của nhiều chuyên gia thời gian qua.

Đáng chú ý, mặt bằng giá cao không chỉ tập trung tại khu vực nội đô hay các vị trí trung tâm. Ngay cả những dự án từng được xem là “xa bờ”, nằm tại khu vực ngoại thành như Thạch Thất, cũng đã ghi nhận mức giá vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m². Một số dự án tiêu biểu như Phenikaa Hòa Lạc hay Legacy Hinoiri cho thấy sự lan tỏa của mặt bằng giá mới ra các khu vực vùng ven.

Các dự án nằm tại khu vực ngoại thành như Thạch Thất đã ghi nhận mức giá vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m²

Không dừng lại ở đó, các khu vực nằm sát Vành đai 4 - từng được kỳ vọng là vùng đệm với mức giá dễ tiếp cận hơn - cũng đã thiết lập mức giá rất cao. Dự án Park Kiara được ghi nhận chào bán trong khoảng 100-120 triệu đồng/m², khiến nhiều người mua nhà không khỏi ngỡ ngàng trước tốc độ leo thang của giá căn hộ.

Theo dữ liệu Biggee, hiện có tới 64% nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội tập trung trong khoảng giá từ 60 - 100 triệu đồng/m². Con số này phản ánh rõ sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi phân khúc trung và cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo cao

Báo cáo của CBRE Hà Nội cho thấy, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu. Mặc dù mức giá này thấp hơn khoảng 14% so với quý III, song vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung khu vực vùng ven, với mức giá phổ biến 50 - 60 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, các dự án tại khu vực nội thành vẫn duy trì mặt bằng giá cao, phổ biến trong khoảng 90 - 100 triệu đồng/m².

Các dự án tại khu vực nội thành vẫn duy trì mặt bằng giá cao, phổ biến trong khoảng 90 - 100 triệu đồng/m²

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý III. Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý trước đó, cho thấy đà tăng có dấu hiệu chậm lại nhưng vẫn chưa hạ nhiệt.

Theo báo cáo của VARS IRE, trong năm 2025, cơ cấu nguồn cung căn hộ tiếp tục dịch chuyển mạnh về phân khúc cao cấp. Khoảng 25% lượng căn hộ mở bán mới, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, có mức giá trên 100 triệu đồng/m², cao gấp gần 10 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng, khiến thị trường ngày càng xa rời khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với năm 2019. Mức tăng này được đánh giá là rất mạnh nếu so sánh với tốc độ tăng thu nhập bình quân của người lao động.

Người mua nhà ở thực ngày càng “đuối sức”

Trước mặt bằng giá mới, không chỉ giới chuyên gia mà nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực cũng thừa nhận đang ngày càng khó tiếp cận căn hộ thương mại tại Hà Nội.

Anh Nguyễn Văn H., 30 tuổi, nhân viên công nghệ thông tin, hiện đang thuê nhà tại quận Hoàng Mai, cho biết sau gần 5 năm đi làm, vợ chồng anh tích lũy được khoảng 1,5 tỷ đồng. Trước đây, anh từng kỳ vọng có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực vành đai, song thực tế thị trường đã “đóng sập” cánh cửa này.

Theo anh H., cách đây 3-4 năm, với hơn 2 tỷ đồng vẫn có thể tìm được căn hộ thương mại tại khu vực ven trung tâm. Tuy nhiên hiện nay, các căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến đều có giá từ 3,5-4 tỷ đồng trở lên. Nếu vay ngân hàng thêm, áp lực trả nợ trở nên quá lớn, vượt xa khả năng chi trả của gia đình.

Tương tự, chị Trần Thị M., giáo viên tại một trường THCS ở khu vực Thanh Trì (cũ), cho biết dù làm việc ngay tại địa phương nhưng giá chung cư quanh khu vực đã tăng rất nhanh chỉ trong vài năm gần đây, khiến kế hoạch mua nhà liên tục phải lùi lại.

Theo chị M., trước đây Thanh Trì được xem là vùng ven với mức giá còn “mềm”, song hiện nay nhiều dự án đã chào bán 70-80 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn. Với mức thu nhập của giáo viên, nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình, việc mua nhà ở thương mại gần như là điều không thể.

Theo ghi nhận của phóng viên, trước áp lực giá nhà liên tục leo thang, không ít người dân buộc phải chuyển hướng sang nhà ở xã hội hoặc tiếp tục thuê nhà dài hạn. Việc đánh đổi sự ổn định chỗ ở trở thành lựa chọn bắt buộc để phù hợp với khả năng tài chính, trong bối cảnh phân khúc căn hộ thương mại giá vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng.

Dự báo trái chiều về xu hướng giá chung cư

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định diễn biến giá chung cư trong thời gian tới sẽ theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư có thể đi ngang từ nay đến giữa năm 2026. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể khiến mặt bằng giá xuất hiện xu hướng giảm.

Tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư có thể tiếp tục đi ngang từ nay đến giữa năm 2026

Ngược lại, tại các địa phương khác, giá căn hộ vẫn có khả năng tăng nhẹ do chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động từ bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026.

Ở góc nhìn khác, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng bước sang năm 2026, giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng sẽ thấp hơn so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, Luật Đất đai mới cùng bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát thị trường hơn sẽ khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng mạnh. Bên cạnh đó là áp lực từ giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và chi phí tài chính, khiến giá bán khó có thể giảm trong ngắn hạn, trong khi tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Thủ tướng yêu cầu kéo giảm giá nhà ở thương mại

Phát biểu kết luận Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh mọi chính sách nhà ở phải hướng tới người dân, lấy người dân làm trung tâm và không để ai bị bỏ lại phía sau.

Thủ tướng yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy phục vụ, dẫn dắt sự phát triển, nói ít làm nhiều và lấy sự hài lòng của người dân làm thước đo cao nhất. Đồng thời, cần rà soát và cắt giảm toàn bộ các thủ tục rườm rà, không cần thiết, tránh gây phiền hà và làm tăng chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.

Đặc biệt, người đứng đầu Chính phủ cũng nhấn mạnh yêu cầu phải kéo giảm giá nhà ở thương mại, nhất là giá chung cư, về mức hợp lý hơn, phù hợp với mặt bằng thu nhập và sự phát triển chung của nền kinh tế, nhằm từng bước hiện thực hóa giấc mơ an cư cho đông đảo người lao động tại các đô thị lớn như Hà Nội.