Giá căn hộ Hà Nội chính thức vượt TP.HCM, lập mặt bằng mới gần 100 triệu đồng/m²

Thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi giá căn hộ trung bình đã chính thức vượt TP.HCM. Với mức giá tiệm cận 100 triệu đồng/m², Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới, phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong cấu trúc cung - cầu và xu hướng phát triển của thị trường.

Mặt bằng giá căn hộ Hà Nội chạm ngưỡng gần 100 triệu đồng/m²

Theo báo cáo thị trường, trong quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng tới 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giá cao kỷ lục, đồng thời đưa Hà Nội vượt lên trên TP.HCM về mặt bằng giá căn hộ.

Nguồn cung mới trên thị trường ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ, chủ yếu đến từ hơn 30 dự án, tập trung tại các khu vực ngoài vành đai 3 - nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung này vẫn chưa đủ để kéo mặt bằng giá xuống, do cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch về phân khúc cao cấp và trung - cao cấp.

Nguồn cung mới trên thị trường ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ, những vẫn chưa đủ để kéo mặt bằng giá, do cơ cấu sản phẩm lệch về phân khúc

Đáng chú ý, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người mua ở thực ngày càng khó khăn.

Nguồn cung lệch pha, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế

Thiếu hụt nhà ở giá phù hợp

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá căn hộ Hà Nội tăng mạnh là sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá cao vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Thực tế này đã diễn ra trong nhiều năm, khi thị trường ngày càng tập trung vào các sản phẩm có biên lợi nhuận cao, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.

Xu hướng tăng giá kéo dài nhiều năm

Dữ liệu thị trường cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025, với mức tăng phổ biến từ 20-40%, thậm chí có nơi tăng cao hơn.

Trước đó, giá sơ cấp từng đạt khoảng 91 triệu đồng/m² vào giữa năm 2025 và tiếp tục leo thang lên gần 95 triệu đồng/m² trong năm 2026, cho thấy xu hướng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại.

Xu hướng tăng giá thị trường căn hộ sơ cấp vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại

Thanh khoản vẫn duy trì, nhưng phân hóa rõ rệt

Dù giá tăng cao, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn ghi nhận khoảng 5.186 giao dịch trong quý I/2026, cho thấy thanh khoản chưa bị “đóng băng”.

Tuy nhiên, dòng tiền đang có sự phân hóa rõ rệt. Người mua có xu hướng ưu tiên các dự án đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và đến từ chủ đầu tư uy tín. Trong khi đó, các dự án có giá quá cao (trên 140 triệu đồng/m²) ghi nhận tốc độ bán chậm hơn và chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh.

Xu hướng dịch chuyển và áp lực cho người mua ở thực

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh giá nội đô neo cao, một bộ phận người mua đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven đô hoặc các tỉnh lân cận để tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.

Tuy nhiên, ngay cả tại các khu vực này, mặt bằng giá cũng đang tăng theo hạ tầng, khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp. Điều này đặt ra bài toán lớn cho thị trường, đặc biệt là việc phát triển nhà ở giá phù hợp để cân bằng cung - cầu trong thời gian tới.

Việc giá căn hộ Hà Nội chính thức vượt TP.HCM không chỉ là một cột mốc về mặt con số, mà còn phản ánh sự thay đổi sâu sắc của thị trường bất động sản Thủ đô. Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục lệch pha và giá nhà neo cao, bài toán nhà ở cho người mua ở thực sẽ tiếp tục là thách thức lớn, đòi hỏi những điều chỉnh kịp thời từ cả phía chính sách và thị trường.