Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất quản lý hoạt động phân lô, bán nền ngoài dự án

HoREA đề xuất bổ sung hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Đề xuất hướng đến việc quản lý hoạt động phân lô bán nền ngoài dự án hình thành từ tách thửa, đồng thời làm rõ điều kiện giao dịch và trách nhiệm của các bên.

Đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật

Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa khi đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện theo quy định. Sau khi tách, những thửa đất đủ điều kiện có thể tiếp tục được chuyển nhượng trên thị trường. Từ cơ chế này, thị trường có thể xuất hiện các giao dịch đất nền được hình thành thông qua tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất rồi đưa ra chuyển nhượng.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện tập trung điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Khoản 2 Điều 1 loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Đối với đất nền thuộc dự án, Điều 28 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Hoạt động này phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến dự án, hạ tầng kỹ thuật và giao dịch được thực hiện theo quy định của Luật.

HoREA đề xuất đưa hoạt động kinh doanh đất nền có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Theo HoREA, sự khác biệt giữa đất nền trong dự án và đất nền hình thành từ tách thửa ngoài dự án có thể tạo ra khoảng trống trong quản lý. Hiệp hội cho rằng một số trường hợp có thể phát sinh hoạt động mua gom, tách thành nhiều nền rồi đưa ra thị trường nhưng không được nhận diện và quản lý tương ứng như hoạt động kinh doanh bất động sản.

HoREA nhấn mạnh đề xuất này không nhằm cấm tách thửa hay cấm chuyển nhượng đất nền ngoài dự án. Thay vào đó, Hiệp hội đề xuất nhận diện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án và xây dựng các điều kiện, trách nhiệm pháp lý phù hợp với loại hình giao dịch này.

HoREA đề xuất điều kiện đối với đất nền ngoài dự án

Theo phương án được HoREA kiến nghị, Chương IV của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có thể được chia thành hai nhóm quy định. Nhóm thứ nhất là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; nhóm thứ hai là kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án bất động sản.

Đối với đất nền ngoài dự án, HoREA đề xuất đặt ra các điều kiện trước khi đưa vào giao dịch. Trong đó, khu đất phải hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm kết nối điện, nước và thoát nước với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Thửa đất cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp đang tranh chấp, bị kê biên hoặc bị cấm giao dịch.

HoREA đồng thời đề xuất quy định rõ hơn quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Bên chuyển nhượng phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất, bàn giao đúng diện tích, vị trí, ranh giới và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thanh toán theo thỏa thuận, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và thực hiện việc xây dựng theo quy định.

Đất nền ngoài dự án có thể được đặt thêm điều kiện về hạ tầng, giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý trước khi đưa vào giao dịch

Nếu được tiếp thu trong quá trình sửa luật, các quy định này sẽ tạo thêm cơ sở để phân biệt giữa giao dịch tách thửa phục vụ nhu cầu sử dụng đất thông thường và hoạt động hình thành nhiều nền đất để kinh doanh. Người mua đất nền ngoài dự án cũng sẽ có thêm các tiêu chí để kiểm tra trước giao dịch, không chỉ dừng ở việc xem xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cần kiểm tra hạ tầng, tình trạng pháp lý và điều kiện đưa đất vào kinh doanh.

Đề xuất của HoREA hiện mới là kiến nghị đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Chính sách và nội dung cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình xây dựng, thẩm tra và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.