Thảo luận xung quanh đề xuất “khóa” 5% tiền mua nhà đến khi có sổ hồng

Bộ Xây dựng đề xuất chuyển 5% giá trị hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng và chỉ giải ngân khi người mua được cấp sổ hồng. Đề xuất được kỳ vọng tăng bảo vệ người mua, nhưng chuyên gia cho rằng cần quy định rõ hơn trách nhiệm và thời hạn hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà để bảo vệ người mua

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất người mua nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán tối đa 95% giá trị hợp đồng trước khi được cấp giấy chứng nhận. Phần 5% còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Theo phương án này, ngân hàng chỉ chuyển khoản tiền 5% cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng. Trường hợp việc cấp giấy chứng nhận không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, người mua được lấy lại khoản tiền đang được bảo đảm tại ngân hàng.

Đề xuất chuyển 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm và chỉ giải ngân khi người mua được cấp sổ hồng

Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm một điểm bảo vệ quyền lợi khách hàng trong quá trình mua nhà. Khi chưa có sổ hồng, người mua có thể gặp khó khăn trong việc xác lập đầy đủ quyền sở hữu, thế chấp hoặc chuyển nhượng bất động sản, trong khi thực tế vẫn có trường hợp chủ đầu tư chậm hoàn thiện và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Cần “khóa” cả trách nhiệm cấp sổ của chủ đầu tư

So với quy định hiện hành, điểm mới của đề xuất nằm ở việc đưa 5% giá trị hợp đồng vào tài khoản bảo đảm thay vì chỉ quy định chủ đầu tư không được thu quá 95% trước khi cấp giấy chứng nhận. Cách làm này giúp tách khoản tiền cuối cùng khỏi dòng tiền của chủ đầu tư và tạo thêm động lực hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng giữ lại 5% vẫn chưa đủ nếu trách nhiệm cấp sổ chưa được quy định cụ thể. Pháp luật cần xác định rõ thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thiện, nộp hồ sơ; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền; đồng thời có chế tài và quy định bồi thường đối với trường hợp vi phạm. Các trường hợp được miễn hoặc loại trừ trách nhiệm cũng cần được làm rõ để hạn chế tranh chấp.

Chuyên gia cho rằng cần quy định rõ thời hạn và trách nhiệm của các bên trong quá trình cấp giấy chứng nhận

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng dự thảo cần tính đến trường hợp người mua chủ động thực hiện thủ tục cấp sổ hồng. Nếu khách hàng tự nguyện thực hiện thủ tục, hiệp hội đề xuất người mua có trách nhiệm thanh toán 5% còn lại cho chủ đầu tư tại thời điểm xác định việc tự thực hiện thủ tục. Như vậy, cơ chế bảo đảm 5% sẽ cần được thiết kế đồng bộ với trách nhiệm thực tế của từng bên.