Xu hướng nhà ở vùng ven Hà Nội: Vì sao người mua chuyển hướng ra ngoại thành?

Khi bất động sản nội đô duy trì mức giá cao đi kèm hạn chế về quỹ đất để phát triển dự án mới, các khu vực vùng ven đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét, được trợ lực bởi quy hoạch bài bản kèm các dự án hạ tầng kết nối hướng tâm.

Dân số Hà Nội tăng mạnh, nhu cầu nhà ở bùng nổ đến năm 2030

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú dự kiến đạt khoảng 11 triệu người, tăng đáng kể so với con số hiện tại là 9 triệu người. Ngoài ra, dân số vãng lai ước tính khoảng 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa cũng được đặt mục tiêu tăng từ 49% lên 70% trong cùng giai đoạn.

Trong bối cảnh đó, Hà Nội sẽ cần bổ sung một lượng lớn nguồn cung nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao. Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, dù nguồn cung thời gian qua có cải thiện, nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Sự mất cân đối cung – cầu đã khiến giá nhà tại khu vực nội đô liên tục tăng cao, vượt ngoài khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Giá nhà nội đô Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao

Dữ liệu Savills quý IV/2024 ghi nhận, giá trung bình thứ cấp tại các quận nội thành Hà Nội trong các dự án đô thị đang dao động từ 190 – 450 triệu đồng/m² đất có nhà. Với loại hình biệt thự, liền kề, mức giá dao động từ 160 – 270 triệu đồng/m².

Đối với căn hộ cao tầng, giá thứ cấp trung bình tại các quận nội đô đạt từ 65 đến hơn 300 triệu đồng/m². Mức giá này được đánh giá là quá cao so với khả năng tài chính của phần lớn người mua để ở.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, mặt bằng giá cao đã tạo ra rào cản lớn với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình có thu nhập trung bình. Ngay cả khi sử dụng đòn bẩy tài chính như vay ngân hàng, việc tiếp cận nhà ở khu vực nội đô vẫn là một bài toán khó.

Xu hướng giãn dân: Nhu cầu tìm nhà ở vùng ven tăng mạnh

Trước thực tế giá nhà tại trung tâm tiếp tục leo thang và quỹ đất ngày càng khan hiếm, thị trường đang chứng kiến xu hướng mở rộng tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

Bà Hằng nhận định: “Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất nội đô dần thu hẹp. Ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn dư địa phát triển thêm dự án. Xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân và định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ trong Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội.”

Định hướng quy hoạch Hà Nội đến năm 2045: Xây dựng đô thị xanh, thông minh và bền vững

Theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn 2065, mục tiêu lớn là xây dựng Hà Nội trở thành đô thị hiện đại, thông minh, xanh và phát triển bền vững. Để hiện thực hóa mục tiêu này, thành phố đang tập trung vào điều chỉnh định hướng phát triển đô thị và giãn dân khỏi khu vực nội đô.

Các khu vực có giá trị bảo tồn lịch sử – văn hóa như phố cổ, khu phố cũ, Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây và Hoàng thành Thăng Long sẽ được khuyến khích di dời dân cư, nhằm chuyển đổi thành không gian du lịch, thương mại và văn hóa.

Song song, đô thị trung tâm sẽ mở rộng theo hướng Tây và Nam, gắn với hành lang đô thị Vành đai 4, đồng thời phát triển về phía Bắc tới khu vực Sóc Sơn. Đây là những hướng mở rộng chiến lược giúp giảm áp lực hạ tầng, đồng thời phân bổ lại mật độ cư trú hợp lý.

Hạ tầng vùng ven được đầu tư mạnh, hình thành các cực phát triển mới

Để hiện thực hóa chiến lược giãn dân, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các khu vực vùng ven. Ba khu vực trọng điểm được định hướng phát triển gồm:

• Phía Tây và Nam Hà Nội
• Phía Đông sông Hồng
• Phía Bắc sông Hồng

Tất cả các khu vực này đều được quy hoạch theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) – phát triển đô thị gắn liền với hệ thống giao thông công cộng. Mạng lưới hạ tầng sẽ bao gồm các tuyến vành đai hướng tâm và tuyến metro hiện đại, trong đó Vành đai 3,5 và Vành đai 4 giữ vai trò huyết mạch, kết nối vùng ven với khu vực trung tâm nhanh chóng và thuận tiện.

Các khu đô thị vùng ven Hà Nội đang được đẩy mạnh đầu tư. Ảnh: Kinh tế&Đô thị

Sức hút từ các đại đô thị vùng ven: Vinhomes Ocean Park dẫn đầu

Cùng với sự hoàn thiện hạ tầng, nhiều dự án đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng đang trở thành tâm điểm thu hút người mua.

Đơn cử, Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) ghi nhận tỷ trọng bán ra trên 50% trong quý IV/2024, cho thấy nhu cầu nhà ở thực và đầu tư đều tăng cao. Các khu vực Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên cũng ghi nhận nguồn cầu lớn. Trong đó, Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp, tương đương 2.799 căn, theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm khoảng 4% lượng giao dịch (tương đương 140 căn).

Thách thức trong phát triển hạ tầng vùng ven và khuyến nghị cho người mua

Dù tiềm năng phát triển là rất lớn, nhưng quá trình mở rộng hạ tầng vùng ven cũng đối mặt với không ít thách thức. Các dự án hạ tầng quy mô lớn thường có thời gian triển khai kéo dài, trong khi chi phí đầu tư cao có thể tạo áp lực lên ngân sách và đẩy giá đất tăng nhanh.

Ngoài ra, thông tin quy hoạch mới thường kéo theo nguy cơ đầu cơ, khiến giá bất động sản tăng ảo, vượt xa giá trị thực tế.

Theo bà Hằng, người mua cần cân nhắc kỹ các yếu tố về tiến độ hạ tầng, năng lực chủ đầu tư và tính minh bạch pháp lý khi lựa chọn dự án. Việc thẩm định kỹ lưỡng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo giá trị đầu tư lâu dài, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vùng ven đang bước vào giai đoạn phát triển nhanh.

Có thể thấy, chiến lược giãn dân kết hợp với đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội đang mở ra chu kỳ phát triển mới cho bất động sản Hà Nội. Trong khi nội đô ngày càng khan hiếm và giá cao, vùng ven trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ dư địa tăng trưởng lớn và chính sách quy hoạch đồng bộ.

Nếu được triển khai đúng hướng, đây sẽ là cơ hội vàng cho người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, đồng thời góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản Thủ đô theo hướng bền vững hơn trong giai đoạn 2025–2045.