Bàn giải pháp phát triển nhà ở xã hội cho người có công: Tháo gỡ nút thắt nguồn cung và tín dụng

Trong bối cảnh giá nhà ở tại các đô thị lớn liên tục leo thang, nhu cầu an cư của người có công với cách mạng vẫn còn nhiều trăn trở. Phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng này không chỉ là bài toán an sinh mà còn thể hiện trách nhiệm và đạo lý “uống nước nhớ nguồn” của toàn xã hội. Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu đó, vẫn còn nhiều rào cản cần sớm được tháo gỡ, từ nguồn cung dự án đến khả năng tiếp cận tín dụng của người mua.

Nhiều rào cản làm hạn chế nguồn cung nhà ở xã hội cho người có công

Chia sẻ tại Hội thảo “Chính sách về nhà ở xã hội đối với người có công” tổ chức ngày 30/12, ông Trần Hồng Quảng, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp của thương binh và người khuyết tật Việt Nam, cho biết chăm lo đời sống cho người có công với cách mạng luôn là chủ trương lớn, xuyên suốt của Đảng và Nhà nước. Đây là minh chứng rõ nét cho đạo lý tri ân những người đã cống hiến, hy sinh vì đất nước, đặc biệt trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023 đã mở ra nhiều cơ chế mới mang tính đột phá nhằm hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Hội thảo “Chính sách về NƠXH đối với người có công”, do Hiệp hội Doanh nghiệp của thương binh và người khuyết tật Việt Nam và Tạp chí điện tử Hòa nhập phối hợp tổ chức

Theo ông Quảng, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản, trong đó phân khúc nhà ở xã hội được xác định là trọng tâm. Nổi bật là việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030, bước đầu đạt được những kết quả tích cực.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt khoảng 2% so với kế hoạch đề ra. Lũy kế đến hết năm 2025, quy mô các dự án nhà ở xã hội đang triển khai đạt gần 657.400 căn, tương đương khoảng 62% chỉ tiêu của Đề án. Đáng chú ý, trong số 19 địa phương được dự báo hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, hai thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều được xác định sẽ hoàn thành kế hoạch năm 2025. Nhiều địa phương khác ghi nhận kết quả vượt trội, cho thấy nỗ lực rõ nét trong việc thúc đẩy phân khúc này.

Trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt khoảng 2% so với kế hoạch đề ra

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, các đại biểu tại Hội thảo cũng thẳng thắn nhìn nhận công tác phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở dành cho người có công, vẫn đang đối mặt nhiều thách thức. Thủ tục pháp lý kéo dài trong khâu chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất và xác định giá đất khiến tiến độ dự án bị chậm trễ, chi phí bị đội lên. Việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi còn nhiều hạn chế, trong khi định mức lợi nhuận thấp khiến không ít doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia đầu tư. Bên cạnh đó, một số địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức đến việc bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, làm cho nguồn cung tại nhiều khu vực vẫn rất hạn chế.

Hệ quả là tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội diễn ra phổ biến, khiến cán bộ, công chức, người lao động và đặc biệt là người có công gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Vấn đề này càng trở nên cấp bách khi quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính đang được triển khai, kéo theo việc nhiều cán bộ và gia đình chính sách phải chuyển đến địa bàn công tác mới nhưng chưa có nơi ở ổn định, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống và tâm lý làm việc.

Gỡ “điểm nghẽn” tín dụng để người có công hiện thực hóa giấc mơ an cư

Bên cạnh những khó khăn về nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng của người có công khi mua nhà ở xã hội cũng đang là một nút thắt lớn. Theo ông Nguyễn Hoàng Long, đại diện Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), nhóm đối tượng này đang gặp nhiều rào cản trong quá trình vay vốn.

Rào cản về độ tuổi và thời hạn vay

Một trong những khó khăn lớn nhất là yếu tố độ tuổi. Phần lớn người có công là thương binh, bệnh binh kháng chiến đã cao tuổi, nhiều trường hợp trên 60 hoặc thậm chí 70 tuổi. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại thường quy định độ tuổi tối đa tại thời điểm tất toán khoản vay là 70 hoặc 75 tuổi để đảm bảo khả năng thu hồi nợ. Điều này khiến thời hạn vay của người có công bị rút ngắn đáng kể, kéo theo áp lực trả nợ hàng tháng rất lớn, vượt quá khả năng chi trả từ lương hưu và trợ cấp.

Rào cản về chứng minh nguồn trả nợ

Theo quy định hiện hành, mức chuẩn trợ cấp ưu đãi người có công là hơn 2,7 triệu đồng mỗi tháng, trong khi thương binh nặng có thể nhận khoảng 5-7 triệu đồng. Dù đây là nguồn thu nhập ổn định do ngân sách đảm bảo, nhưng khi thẩm định hồ sơ vay, nhiều ngân hàng yêu cầu mức thu nhập sau trả nợ vẫn phải đảm bảo chi phí sinh hoạt tối thiểu. Với mức thu nhập nêu trên, khả năng đáp ứng tiêu chí này tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh là rất khó, dẫn đến việc nhiều hồ sơ vay bị từ chối hoặc chỉ được giải ngân với số tiền thấp, không đủ mua nhà.

Rào cản về tài sản bảo đảm và pháp lý dự án

Một khó khăn khác đến từ tính pháp lý của các dự án nhà ở xã hội. Dù Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực, nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều dự án chậm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu do vướng mắc trong xác định giá đất hoặc nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Khi chưa có sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện pháp lý, các ngân hàng thường e ngại nhận thế chấp vì rủi ro tranh chấp cao.

Từ thực tế đó, ông Long kiến nghị cần có cơ chế cấp bù lãi suất để hạ lãi vay cho người có công. Hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn là nguồn vốn huy động từ các ngân hàng thương mại nên khó có thể duy trì lãi suất thấp. Việc Nhà nước hỗ trợ cấp bù lãi suất khoảng 2–3% mỗi năm sẽ giúp đưa lãi suất vay thực tế về mức tương đương Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng vẫn đảm bảo quy trình giải ngân nhanh gọn.

Bên cạnh đó, giải pháp “gói vay liên kết thế hệ” cũng được đề xuất nhằm tháo gỡ rào cản về độ tuổi. Theo đó, con cái hoặc người giám hộ pháp lý của người có công có thể cùng đứng tên vay vốn, giúp kéo dài thời hạn vay lên 25–30 năm, giảm áp lực trả nợ hàng tháng và tăng khả năng chứng minh thu nhập. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà vẫn có thể đứng tên người có công để đảm bảo các ưu đãi theo quy định.

Đẩy mạnh cơ chế đặc thù để gia tăng dự án nhà ở xã hội cho người có công

Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội dành riêng cho người có công, các đại biểu cho rằng cần đưa chỉ tiêu này vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trung và dài hạn của từng địa phương. Đồng thời, cần quyết liệt thu hồi đất của các dự án thương mại, dự án công nghiệp chậm triển khai để chuyển đổi sang xây dựng nhà ở xã hội, ưu tiên các khu đất sạch, gần bệnh viện và trung tâm điều dưỡng.

Ngoài ra, việc áp dụng cơ chế “đặt hàng” cũng được xem là hướng đi cần thiết. Theo đó, Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ đạo trong việc xác định nhu cầu, giao chỉ tiêu và đặt hàng doanh nghiệp xây dựng, giúp đảm bảo đầu ra cho dự án và quyền lợi an cư cho người có công.

Song song với đó, đẩy mạnh ứng dụng dữ liệu dân cư theo Đề án 06 sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính khi mua nhà. Khi các hệ thống dữ liệu được kết nối đồng bộ, người có công chỉ cần sử dụng căn cước công dân gắn chíp để đăng ký mua nhà, giảm thiểu tối đa các thủ tục xác nhận thủ công, rườm rà, qua đó rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện.