Chuyên gia: Nới trần thu nhập NOXH có thể khiến người thu nhập thấp khó mua nhà hơn

Đề xuất nâng mức thu nhập tối đa của cá nhân được mua nhà ở xã hội lên 25–27 triệu đồng/tháng, thay cho mức 20 triệu đồng hiện hành, đang mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều người dân hơn. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, nhiều chuyên gia cho rằng chính sách này cần có lộ trình phù hợp để tránh làm giảm cơ hội sở hữu nhà của nhóm thu nhập thấp.

Có nên mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội ngay thời điểm hiện nay?

Ủng hộ chỉ đạo nâng mức trần thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội vì tính nhân văn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng hiện nay phân khúc nhà ở giá rẻ chủ yếu gồm hai loại là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trong đó, nhà ở xã hội là loại hình có giá thấp nhất trên thị trường do được hưởng nhiều ưu đãi từ chính sách. Các dự án này thường có giá thấp hơn khoảng 15–20% so với nhà ở thương mại cùng loại nhờ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, dự án còn được hỗ trợ lãi suất vay và được nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối, trong khi mức lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế không quá 10%.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn rất hạn chế. Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước mới hoàn thành 196 dự án với khoảng 170.129 căn hộ, chỉ đạt khoảng 17% mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030 và đạt 37,4% kế hoạch của riêng giai đoạn 2021–2025.

Theo thống kê, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước mới hoàn thành 196 dự án với khoảng 170.129 căn hộ, chỉ đạt khoảng 17% mục tiêu

Ông Châu cho biết công tác phát triển nhà ở xã hội chỉ thực sự tăng tốc sau khi có sự chỉ đạo quyết liệt từ lãnh đạo Đảng, Quốc hội và Chính phủ. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn hộ, chiếm tới 60,7% tổng số nhà ở xã hội được hoàn thành trong giai đoạn 2021–2025.

Tính đến nay, cả nước có khoảng 737 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành hoặc đang triển khai với quy mô khoảng 701.247 căn, tương đương hơn 70% mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Với tốc độ này, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn có thể đạt được sớm hơn, thậm chí vào năm 2028 nếu được thúc đẩy mạnh mẽ.

Dù vậy, ông Châu nhận định rằng ngay cả khi đạt mục tiêu này thì nguồn cung nhà ở giá rẻ vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu của hàng chục triệu người dân tại các đô thị. Bên cạnh đó, do các điều kiện về thu nhập và tiêu chí nhà ở còn khá chặt chẽ, nhiều người thu nhập thấp vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận loại hình nhà ở này.

Nới trần thu nhập có thể khiến người thu nhập thấp khó mua nhà hơn

Theo ông Châu, việc nâng mức trần thu nhập từ 20 triệu đồng lên 25–27 triệu đồng/tháng sẽ giúp mở rộng thêm nhóm người được tiếp cận chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi nguồn cung chưa tăng tương ứng, sự thay đổi này có thể khiến cơ hội mua nhà của nhóm thu nhập thấp nhất bị thu hẹp.

Nếu điều kiện thu nhập được nới rộng, số lượng người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh. Trong khi đó, nguồn lực dành cho phân khúc này vẫn còn hạn chế. Vì vậy, nếu không đồng thời tăng nguồn cung, nhóm người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn và có nguy cơ khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Nới trần thu nhập có thể khiến người thu nhập thấp phải cạnh tranh nhiều hơn và có nguy cơ khó tiếp cận nhà ở xã hội

Ông Châu cho rằng trong giai đoạn hiện nay, chính sách nên ưu tiên cho nhóm đối tượng yếu thế nhất, tức những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng. Việc mở rộng đối tượng nên được cân nhắc sau năm 2030, khi mục tiêu xây dựng khoảng 1,6 triệu căn nhà ở xã hội đã hoàn thành và nguồn lực ngân sách được cải thiện.

Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để lấp khoảng trống thị trường

Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập trung bình và thấp, chính sách nhà ở xã hội cần được điều chỉnh để bảo đảm hiệu quả khi triển khai trên thực tế.

Hiện Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo ông Đỉnh, các chính sách này cần được theo dõi, tổng kết và đánh giá kỹ lưỡng để làm cơ sở áp dụng rộng rãi hoặc điều chỉnh cho phù hợp.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các khu đô thị, đồng thời xây dựng chế tài rõ ràng đối với các dự án không thực hiện đúng quy định. Ngoài ra, việc hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung với quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ và đầy đủ tiện ích cũng là giải pháp quan trọng để giúp người dân có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở.

Một số doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng ngoài việc phát triển nhà ở xã hội, cần thúc đẩy thêm phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Đây được xem là phân khúc trung gian giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Ngoài việc phát triển nhà ở xã hội, cần thúc đẩy thêm phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu của nhóm người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng

Theo dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, loại hình này có thể được bán với mức giá khoảng 30–50 triệu đồng mỗi mét vuông tùy từng địa phương. Nếu chính sách được ban hành với cơ chế hỗ trợ phù hợp, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia phát triển phân khúc này.

Đề xuất bỏ khống chế lợi nhuận đối với nhà ở thương mại giá hợp lý

Trong góp ý đối với dự thảo nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý, HoREA đề xuất không nên áp dụng cơ chế khống chế lợi nhuận tối đa 15% đối với các dự án thuộc phân khúc này.

Theo Hiệp hội, dù hướng tới nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý vẫn thuộc loại hình nhà ở thương mại. Vì vậy, việc nhà nước áp trần lợi nhuận có thể làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

Trong thực tế, những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, chi phí vốn thấp hoặc khả năng quản trị dự án hiệu quả hoàn toàn có thể đạt mức lợi nhuận cao hơn 15%. Do đó, việc áp trần lợi nhuận không chỉ khó coi là một ưu đãi mà còn có thể hạn chế sự tham gia của khu vực doanh nghiệp trong phát triển nguồn cung nhà ở.