Bảng giá đất tăng cao: Bất động sản đứng trước nguy cơ khó hạ nhiệt

Bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đang điều chỉnh tăng mạnh, tạo ra hàng loạt tác động dây chuyền lên chi phí phát triển dự án, giá nhà ở và khả năng tiếp cận nhà của người dân. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chỉ vừa mới phục hồi mong manh, việc giá đất tăng lúc này có thể khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục leo thang, giảm nguồn cung và gia tăng áp lực tài chính đối với cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Giá đất tăng đẩy chi phí đầu vào của dự án bất động sản

Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới tăng cao khiến chi phí đầu vào của dự án tăng mạnh. TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam - cho biết giá đất đang chiếm từ 30 đến 50% tổng chi phí. Khi bảng giá đất điều chỉnh tăng, mặt bằng giá bất động sản gần như chắc chắn sẽ tiếp tục bị đẩy lên.

Tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO cũng tác động mạnh tới thị trường. Khi người dân tin rằng giá đất sẽ còn tăng, xu hướng đầu cơ và các đợt sốt giá ảo có thể gia tăng, làm thị trường thêm biến động.

Tác động đến khả năng mua nhà và sự phát triển dự án

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá việc bảng giá đất tăng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt với nhóm mua để ở thật. Đối với nhà ở thương mại, chi phí đất tăng làm giảm tính khả thi của dự án, tạo thêm áp lực đẩy giá bán nhà lên cao.

Tại các khu vực ngoại thành - nơi được kỳ vọng trở thành vùng giãn dân - mức giá đất mới có thể khiến doanh nghiệp e ngại đầu tư. Điều này dẫn tới nguy cơ thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong tương lai, gây ảnh hưởng tới an sinh xã hội và các kế hoạch phát triển đô thị.

Thị trường đang phục hồi mong manh đối mặt với gánh nặng kép

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn, nhiều doanh nghiệp đang tái cấu trúc và thiếu dòng vốn. Việc tăng giá đất ở thời điểm này được chuyên gia cảnh báo có thể khiến thị trường đối mặt với “gánh nặng kép”.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích rằng dù tăng giá đất có thể giúp tăng nguồn thu ngân sách và nâng mức bồi thường cho người bị thu hồi đất, nhưng những chi phí mà người dân phải gánh sau đó lại tăng mạnh. Các khoản tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất… đều được tính dựa trên bảng giá đất. Khi bảng giá tăng gấp đôi, toàn bộ các chi phí này cũng tăng tương ứng, ảnh hưởng đến số lượng lớn người dân.

Doanh nghiệp đối mặt áp lực tài chính lớn do chi phí đất đai tăng

Ở góc độ doanh nghiệp, chi phí sử dụng đất biến động liên tục gây khó khăn trong việc dự báo tài chính. Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property - cho biết nhiều dự án chốt chi phí từ năm 2018-2019 theo mức giá đất khoảng 21-22 triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, sau điều chỉnh, mức tính có thể lên đến 49-50 triệu đồng, khiến doanh nghiệp bị đội chi phí gấp nhiều lần.

Các dự án chậm tiến độ hoặc vướng mắc thủ tục còn có nguy cơ bị truy thu hàng trăm tỷ đồng, làm gia tăng rủi ro và cản trở dòng tiền của doanh nghiệp.

Tại TP.HCM, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - chi phí thuê đất của doanh nghiệp đã tăng mạnh chỉ trong ba năm. Một doanh nghiệp thuê kho 11.000 m² tại Quận 4 phải trả 3,3 tỷ đồng năm 2022. Con số này tăng lên 7,7 tỷ đồng năm 2023 và đến năm 2025, khi áp dụng bảng giá đất mới, chi phí dự kiến vượt 21 tỷ đồng mỗi năm.

Nguy cơ dòng vốn rời khỏi các đô thị lớn

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, trong ba năm qua, TP.HCM đã ba lần điều chỉnh giá đất, buộc doanh nghiệp ba lần điều chỉnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chi phí đất đai tiếp tục tăng nhanh và thiếu ổn định, các doanh nghiệp có thể chuyển hướng đầu tư sang các địa phương khác có chi phí thấp hơn và chính sách ổn định hơn. Điều này làm giảm sức hút của các đô thị lớn trong thu hút dòng vốn phát triển.