Bất động sản tăng nóng trở lại: Chuyên gia cảnh báo nguy cơ lặp lại chu kỳ “sốt rồi suy thoái”

Tại hội thảo về dòng tiền Nam tiến, nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản tại các đô thị lớn đang tăng quá nhanh so với tốc độ phục hồi thực tế của thị trường. Nếu đà leo thang tiếp diễn, thị trường rất có thể lặp lại chu kỳ quen thuộc: sốt nóng - tăng ảo - rồi suy thoái kéo dài, tạo rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha với nhu cầu thật

Tại tọa đàm “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.HCM”, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung mới trên thị trường trong 9 tháng đầu năm 2025 đã tăng đáng kể, đạt gấp 1,2 lần tổng lượng sản phẩm của cả năm 2024. Đây là tín hiệu tích cực sau giai đoạn dài thị trường rơi vào khan hiếm, song sự phục hồi lại diễn ra thiếu cân đối.

Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối với gần 70% tổng nguồn hàng, trong khi dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực - đặc biệt là căn hộ tầm trung - chỉ chiếm chưa đến 15%. Ngược lại, đất nền từng bùng nổ giai đoạn 2020 - 2022 nay giảm xuống còn 32,2%. Xét theo vùng miền, thị trường phía Bắc dẫn đầu với 49% nguồn cung, kế đến là miền Nam với 27% và miền Trung 23%.

Thanh khoản vẫn duy trì mức ổn định khi có khoảng 70.000 giao dịch sơ cấp thành công, tỷ lệ hấp thụ gần 70%. Tuy nhiên, điều khiến giới chuyên môn lo ngại là cơ cấu người mua đang nghiêng mạnh về phía nhà đầu tư. Dữ liệu của VARS cho thấy giao dịch đầu tư chiếm đến 62 - 65%, trong khi nhu cầu thực chỉ còn khoảng 35 - 38%.

Diễn biến giá tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục nóng lên. Giá bán sơ cấp dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m². Ở phân khúc cao cấp, Hà Nội ghi nhận mức trung bình 95 triệu đồng/m², TP.HCM xấp xỉ 90 triệu đồng/m². Nhiều dự án trung tâm Hà Nội đã vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m² đối với hơn 40% giỏ hàng.

Ngay cả phân khúc trung cấp vốn dành cho người mua ở thực cũng tăng 12 - 18% so với cùng kỳ. Một hộ gia đình trẻ muốn sở hữu căn hộ giá 3 tỷ đồng tại Hà Nội hoặc TP.HCM sẽ cần tích lũy 18 - 22 năm thu nhập, cao hơn nhiều so với mức 8 - 12 năm phổ biến tại các quốc gia trong khu vực.

Lệch pha cung - cầu và hệ quả của tình trạng tăng giá mất kiểm soát

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước, nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn dư thừa trong khi phân khúc bình dân và nhà ở phù hợp với đại đa số người dân đô thị gần như vắng bóng. Bộ Xây dựng đánh giá mức giá nhà ở hiện tại không phản ánh đúng giá trị thực và vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Trong bối cảnh đó, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra công khai. Nhiều nhóm đầu cơ tận dụng thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển hạ tầng hay chủ trương mở rộng đô thị để đẩy giá lên cao, tạo sóng ảo, gây bất ổn thị trường. Cùng lúc, hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản chưa đầy đủ và đồng bộ khiến công tác quản lý gặp khó khăn, nhiều dự án chậm tiến độ hoặc vi phạm nhưng chưa được xử lý triệt để.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định dòng tiền từ phía Bắc đang dịch chuyển ngày càng mạnh vào TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, tạo thêm sức nóng cho các khu đô thị lớn, đặc biệt những dự án có tiện ích tích hợp bài bản và do các chủ đầu tư lớn triển khai.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, giá nhà vẫn đang leo thang tại hai đô thị lớn, thanh khoản vẫn duy trì ổn định. 

Nguy cơ bong bóng giá và cảnh báo về chu kỳ suy thoái

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng dòng vốn Bắc - Nam không mới, mà đã xuất hiện từ đầu những năm 1990. Tuy nhiên, vấn đề đáng lo nhất hiện nay không phải là sự dịch chuyển dòng tiền, mà là tốc độ tăng giá vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Điều này dễ dẫn đến hiện tượng bong bóng giá - kịch bản đã từng lặp lại trong các giai đoạn 2009 - 2011 hay 2017 - 2019.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, nhấn mạnh vai trò đầu tàu của TP.HCM khi thành phố đóng góp hơn 23% tổng giao dịch cả nước. Tuy nhiên, để giữ được vị thế này, TP.HCM cần sớm hoàn thiện môi trường pháp lý, giảm tình trạng dự án đình trệ kéo dài từ 3 đến 5 năm.

PGS. TS. Trần Đình Thiên đề nghị thành phố cần một môi trường pháp lý minh bạch và “thông suốt” nhằm giảm tình trạng nghẽn pháp lý, trì trệ dự án hoặc lệch quá nhiều về phân khúc cao cấp.

Ông Thiên cho rằng việc Chính phủ tiếp tục sửa đổi luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ giúp thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn. Nhưng nếu các nút thắt pháp lý không được gỡ bỏ triệt để, nguồn cung dù tăng cũng không đủ để hạ nhiệt mặt bằng giá, và thị trường hoàn toàn có thể rơi vào chu kỳ suy thoái khi giá tăng đến ngưỡng mất kiểm soát.