Các loại thuế phí cần nắm rõ khi chuyển nhượng bất động sản

Khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thứ cấp, việc hiểu rõ các nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết để giao dịch diễn ra minh bạch, hợp pháp và hạn chế tối đa những rủi ro phát sinh. Các khoản thuế và phí không chỉ là trách nhiệm pháp lý của các bên mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí, lợi nhuận và tiến độ hoàn tất thủ tục sang tên. Việc nắm chắc quy định ngay từ đầu giúp người mua và người bán chủ động tài chính, tránh tranh chấp và xử phạt hành chính không đáng có.

Thông tin trong bài viết mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không thay thế ý kiến tư vấn chuyên môn.

Thuế Thu nhập cá nhân (PIT) khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế Thu nhập cá nhân là một trong những khoản thuế quan trọng nhất phát sinh khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản.

Về đối tượng chịu thuế, theo quy định thông thường, thuế PIT do bên bán, tức người có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng việc bên mua nộp thay khoản thuế này, miễn là việc thỏa thuận được ghi nhận rõ ràng.

Về mức thuế suất, thuế Thu nhập cá nhân được áp dụng cố định ở mức 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Về giá tính thuế, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở hoặc chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, thuế PIT được xác định bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào Bảng giá đất để xác định giá tính thuế.

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nếu hợp đồng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thay, hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất tại thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên. Việc chậm trễ trong kê khai và nộp thuế có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.

Về các trường hợp được miễn thuế Thu nhập cá nhân, pháp luật hiện hành cho phép miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng như vợ với chồng, cha mẹ với con, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau. Ngoài ra, cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc đất ở tại Việt Nam và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng cũng thuộc diện được miễn thuế, trong đó thời điểm xác định quyền sở hữu là ngày cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Việc nắm vững các quy định về thuế PIT và các trường hợp miễn thuế không chỉ giúp tuân thủ pháp luật mà còn hỗ trợ tối ưu chi phí giao dịch một cách hợp pháp, đặc biệt đối với những giao dịch bất động sản có giá trị lớn.

Lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc mà cá nhân, tổ chức phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối tượng chịu lệ phí trước bạ thường là bên mua, tức người nhận chuyển nhượng và thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản. Tương tự thuế PIT, các bên có thể thỏa thuận lại nghĩa vụ này trong hợp đồng chuyển nhượng.

Mức lệ phí trước bạ đối với nhà và đất hiện nay là 0.5% giá trị tài sản.

Về giá tính lệ phí trước bạ, trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, lệ phí sẽ được tính theo giá hợp đồng. Ngược lại, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá do địa phương quy định, hoặc trong các trường hợp tặng cho, thừa kế, giá tính lệ phí trước bạ sẽ căn cứ vào Bảng giá đất tại thời điểm kê khai.

Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ là cùng thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế, người nộp lệ phí phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong vòng 30 ngày, nếu không sẽ bị xử phạt theo quy định.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc nhằm đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có giá trị pháp lý và đủ điều kiện thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Người yêu cầu công chứng hợp đồng là người có nghĩa vụ nộp phí công chứng. Trên thực tế, các bên thường thỏa thuận rõ trong hợp đồng việc bên nào chịu khoản phí này để tránh tranh chấp.

Mức phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng chuyển nhượng, áp dụng theo biểu phí lũy tiến do Nhà nước quy định, với mức thu tối đa không vượt quá 70 triệu đồng cho mỗi trường hợp.

Các loại phí khác có thể phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản

Ngoài các khoản thuế và phí chính, quá trình chuyển nhượng bất động sản còn có thể phát sinh một số chi phí khác tùy từng địa phương và loại hình bất động sản.

Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng thường do bên mua thanh toán, được tính khoảng 0.15% giá trị bất động sản, với mức tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí thu khi cơ quan nhà nước cấp sổ mới cho người mua, mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và thường do bên mua chi trả.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể phát sinh trong trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có Sổ hồng, với mức thu cụ thể tùy theo quy định tại từng địa phương.

Những khoản chi phí trên chỉ mang tính tham khảo và có thể thay đổi theo chính sách hoặc quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố.

Bảng tổng hợp các loại thuế, phí và đối tượng chịu trách nhiệm khi chuyển nhượng bất động sản thứ cấp

Bảng phí công chứng theo giá trị hợp đồng