Cần “nắn chỉnh” dòng vốn bất động sản về phân khúc nhà ở vừa túi tiền để đảm bảo cân bằng thị trường

Tín dụng bất động sản đang tăng mạnh nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Các chuyên gia cho rằng cần điều chỉnh dòng vốn về nhà ở vừa túi tiền, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững và giảm rủi ro bong bóng.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 8, dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước, chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đặc biệt, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 24%, gấp đôi mức tăng của cho vay tiêu dùng.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ liên tục yêu cầu siết chặt tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, đặc biệt là bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, ngoài việc kiểm soát tổng thể, cần có biện pháp mạnh hơn để hướng dòng vốn đến đúng mục tiêu: sản xuất – kinh doanh thực và phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thật của người dân.

Cần chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở vừa túi tiền

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng Nhà nước không chỉ nên tập trung vào phát triển nhà ở xã hội mà cần khuyến khích thêm phân khúc nhà thương mại giá vừa phải. Ông cho rằng các dự án nhà ở có giá dưới 3 tỷ đồng đang là ngưỡng phù hợp với thu nhập trung bình của người dân.

Đề xuất của ông bao gồm việc mở rộng gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng – vốn dành cho nhà ở xã hội – cho người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi khoảng 5,9–6,1%/năm trong thời gian 20–25 năm. Theo ông, chính sách này sẽ giúp người trẻ có thêm cơ hội sở hữu nhà, đồng thời tái cân bằng cung – cầu của thị trường.

“Nếu nhà ở vừa túi tiền trở lại là trung tâm thị trường, bất động sản Việt Nam sẽ phát triển hài hòa hơn giữa đầu tư và nhu cầu thực”, ông nói.

Siết tín dụng đầu cơ để hướng dòng vốn vào nhu cầu thật

Để dòng vốn được phân bổ hợp lý, Bộ Xây dựng đang đề xuất giới hạn tỷ lệ cho vay đối với người mua căn nhà thứ hai trở đi. Cụ thể, các tổ chức tín dụng chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị căn thứ hai và không quá 30% đối với căn thứ ba (trừ nhà ở xã hội).

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, cho rằng biện pháp này phù hợp trong giai đoạn hiện nay khi giúp hạn chế các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ. Khi mức cho vay giảm, nhà đầu tư buộc phải tăng vốn tự có, từ đó giảm rủi ro và góp phần ổn định giá nhà.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan – nhận định rằng trước đây nhiều người có thể vay tới 80% giá trị căn nhà, dẫn đến khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Việc siết tín dụng sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn, giảm thiểu nợ xấu và bảo vệ hệ thống tài chính.

Minh bạch hóa thị trường qua dữ liệu và thuế

Để chính sách siết tín dụng đạt hiệu quả, giới chuyên môn cho rằng cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, liên thông với dữ liệu dân cư, đất đai, tín dụng và thuế. Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể phân biệt rõ giữa người mua để ở và nhà đầu tư đầu cơ.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng khuyến nghị áp dụng thuế đối với hoạt động đầu cơ bất động sản. GS. Hoàng Văn Cường, nguyên Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng nên đánh thuế cao với các giao dịch mua bán trong thời gian ngắn. Mức thuế càng cao nếu thời gian nắm giữ càng ngắn – giống như mô hình tại nhiều quốc gia phát triển.

Theo khảo sát của Batdongsan, hơn 86% người mua nhà hiện nay nhằm mục đích “lướt sóng” trong vòng chưa đầy một năm, trong khi ở châu Âu, tỷ lệ này chỉ khoảng 7% trong ba năm đầu. Điều đó cho thấy thị trường Việt Nam đang phát triển thiếu bền vững và cần công cụ thuế để điều tiết.

Đa dạng hóa nguồn vốn để giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng

Các chuyên gia nhận định, để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần mở rộng kênh huy động vốn trung và dài hạn. TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng, cho rằng trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng giúp doanh nghiệp chủ động nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn.

Ông Dominic Scriven, Chủ tịch Dragon Capital, cũng cho rằng việc nâng hạng thị trường trái phiếu Việt Nam sẽ giúp thu hút vốn quốc tế, tạo thêm dòng tiền ổn định cho các dự án bất động sản. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng doanh nghiệp phát hành phải đảm bảo minh bạch, quản trị rủi ro tốt và cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ với nhà đầu tư.

Nắn dòng vốn – bước đi cần thiết để thị trường phát triển bền vững

Dòng vốn được ví như “mạch máu” của nền kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Việc định hướng lại nguồn vốn – từ đầu cơ sang nhu cầu thật, từ phân khúc cao cấp sang vừa túi tiền – là bước đi quan trọng để đảm bảo thị trường minh bạch, công bằng và bền vững.

Các chuyên gia kỳ vọng với định hướng đúng đắn từ Chính phủ và sự tham gia tích cực của doanh nghiệp, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển ổn định, góp phần trở thành trụ cột quan trọng trong tăng trưởng kinh tế quốc gia.