Chuyên gia: Nguồn cung nhà ở mới đáp ứng 10-15% nhu cầu, giá bán vẫn “trên trời”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều áp lực khi giá nhà tăng vượt xa thu nhập, nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu và tín dụng bất động sản tiếp tục phình to. Nhiều chuyên gia cảnh báo thị trường đang tiệm cận trạng thái bong bóng nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời về chính sách, tín dụng và quản lý vĩ mô.

Lãnh đạo Chính phủ liên tiếp cảnh báo về giá nhà “trên trời”

Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản hai tháng trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nêu rõ thực trạng đáng lo ngại khi giá chung cư liên tục leo thang. Ông khẳng định mức giá 70-100 triệu đồng/m² tại nhiều dự án khiến đại đa số người dân khó có khả năng tiếp cận, nhất là người trẻ và nhóm thu nhập trung bình. Thủ tướng đồng thời yêu cầu các cơ quan chức năng rà soát tình trạng thao túng, găm hàng và thổi giá, vốn đang làm méo mó thị trường và gây thiệt hại cho người mua ở thực.

Không chỉ Thủ tướng, trong buổi tiếp xúc cử tri Hà Nội vào đầu tháng 10, Tổng Bí thư Tô Lâm cũng bày tỏ sự bức xúc trước tình trạng đầu cơ đất đai khiến người dân thậm chí không mua nổi mảnh đất ngay tại quê hương. Trong khi đó, hàng loạt dự án bị bỏ hoang, kéo dài nhiều năm không triển khai, gây lãng phí tài nguyên và cản trở phát triển đô thị.

Chính sách mới đã ban hành nhưng chưa đủ “ngấm” vào thị trường

Tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội - nhận định thị trường bất động sản thời gian qua còn nhiều bất cập, trong khi đây không chỉ là lĩnh vực kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến an ninh xã hội.

Theo ông Đồng, Nhà nước đã liên tục hoàn thiện khung pháp lý như sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, điều chỉnh chính sách thuế và các cơ chế liên quan. Tuy vậy, các chính sách này vẫn chưa tác động đủ sâu để điều chỉnh thị trường theo hướng ổn định và lành mạnh. Thực tế nhiều dự án phải mất từ ba đến năm năm mới có thể khởi công vì thủ tục kéo dài, dẫn đến nguồn cung bị tắc nghẽn từ gốc.

Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng cho rằng, bất động sản trong thời gian vừa rồi có nhiều vấn đề nhạy cảm, trong khi đây không chỉ là ngành kinh tế đơn thuần mà còn là an ninh xã hội.

Ông khẳng định nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng 10-15% nhu cầu thực, trong khi giá bán vẫn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Nếu giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao trong dài hạn, nguy cơ mất cân bằng xã hội có thể xảy ra. Đáng lo hơn, ông chỉ ra hiện tượng xuất hiện một bộ phận thanh niên “ba không”: không học, không làm, không đào tạo - hệ quả gián tiếp của việc chi phí sinh hoạt và nhà ở quá cao, ảnh hưởng đến chất lượng nhân lực và an sinh xã hội trong tương lai.

Để khắc phục, ông đề xuất tập trung hoàn thiện thể chế, tăng cường vai trò quản lý và giám sát thị trường của Nhà nước, đồng thời đưa ra chế tài đủ mạnh để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở giá hợp lý, ngăn chặn đầu cơ và thổi giá.

Chuyên gia tài chính: Thị trường đang tiệm cận dấu hiệu bong bóng

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu - đưa ra nhận định rõ ràng hơn về nguy cơ bong bóng. Theo ông, giá nhà trung bình tại Việt Nam đang cao gấp 20–30 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi tại Mỹ chỉ khoảng 4-5 lần. Khoảng cách này phản ánh tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa thu nhập và chi phí sở hữu nhà.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu.

Ông cũng lưu ý rằng nguồn cung có thể tăng mạnh trong thời gian tới, lượng hàng tồn kho tại nhiều chủ đầu tư đang lớn dần, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân lại ngày càng giảm. Đây là tín hiệu đặc trưng của thị trường tiến gần bong bóng: cung không bán được vì giá quá cao, nhưng lại không thể giảm vì áp lực tài chính và chi phí vốn tăng.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh, người dân càng khó vay mua nhà

Theo ông Hiếu, tăng trưởng tín dụng 10 tháng đạt khoảng 15% và dự kiến cả năm lên tới 18–20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm đến 24% tổng dư nợ ngân hàng - mức rất cao so với nhiều quốc gia. Ông đánh giá tỷ lệ tín dụng tăng lên 137% là tín hiệu rủi ro vì tốc độ mở rộng tín dụng vượt xa tốc độ tăng của nền kinh tế.

Việc các ngân hàng tăng mạnh huy động vốn, lãi suất qua đêm có thời điểm lên đến 7%, khiến chi phí vốn đội lên, từ đó đẩy lãi vay tăng theo. Điều này khiến người dân càng khó vay mua nhà, trong khi ngân hàng lại ưu tiên cho vay đối với đất - loại tài sản không sinh lời - để phục vụ đầu cơ. Ông Hiếu cho rằng chính việc này đã góp phần đẩy giá đất tăng bất hợp lý.

Cần sớm điều chỉnh chính sách tín dụng để tránh bong bóng và hàng tồn kho phình to

Để giảm rủi ro bong bóng và tạo điều kiện cho người dân mua nhà ở thực, ông Hiếu đề xuất giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản xuống khoảng 20%. Ngân hàng Nhà nước cần sớm đưa ra các chính sách hỗ trợ, đặc biệt là giảm lãi vay mua nhà và mở rộng các gói vay ưu đãi cho người có nhu cầu thực sự. Bên cạnh đó, cơ cấu tín dụng cần chuyển hướng vào các dự án nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội thay vì tập trung vào các sản phẩm cao cấp.

Theo ông Hiếu, chỉ khi tín dụng được điều tiết hợp lý, giá nhà phản ánh đúng khả năng chi trả và nguồn cung được kiểm soát tốt, thị trường bất động sản mới có thể trở lại trạng thái ổn định và bền vững.