Nhà đầu tư căn hộ ồ ạt giảm giá “thoát hàng”: Áp lực lãi vay và thanh khoản suy yếu

Thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét khi nhiều nhà đầu tư đồng loạt giảm giá bán để “thoát hàng”. Áp lực lãi vay gia tăng trong khi thanh khoản suy yếu khiến không ít người buộc phải chấp nhận cắt lỗ, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Thanh khoản suy yếu, giá căn hộ thứ cấp đồng loạt điều chỉnh

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường căn hộ thứ cấp hiện ghi nhận sự chững lại rõ rệt khi lượng giao dịch sụt giảm và mức độ quan tâm từ người mua không còn duy trì như trước. Trong bối cảnh đó, chi phí vốn gia tăng đã khiến nhiều nhà đầu tư không thể tiếp tục “gồng hàng”, buộc phải điều chỉnh giá bán để tìm kiếm thanh khoản.

Thực tế trên thị trường cho thấy mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại cả Hà Nội và TP.HCM đang có xu hướng giảm từ 5% đến 10%, thậm chí có trường hợp giảm sâu hơn so với kỳ vọng ban đầu. Tại Hà Nội, khu vực phía Tây - từng là điểm nóng tăng giá - nay chứng kiến nhiều sản phẩm phải hạ giá để kích cầu, trong khi lượng khách quan tâm giảm đáng kể.

Mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại cả Hà Nội và TP.HCM đang có xu hướng giảm từ 5% đến 10%

Ở TP.HCM, không ít căn hộ dù đã rao bán trong thời gian dài vẫn khó tìm được người mua, buộc chủ sở hữu phải tiếp tục điều chỉnh giá, có khi giảm hàng trăm triệu đồng mới có thể chốt giao dịch. Diễn biến này phản ánh rõ áp lực thanh khoản đang bao trùm thị trường.

Áp lực lãi vay và dòng tiền khiến nhà đầu tư buộc “thoát hàng”

Nguyên nhân cốt lõi đằng sau làn sóng giảm giá đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vay vốn. Khi các khoản vay bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi, mức lãi phổ biến khoảng 11-12%/năm đã khiến chi phí tài chính tăng mạnh, làm thay đổi hoàn toàn bài toán đầu tư.

Trong bối cảnh đó, mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận không còn là ưu tiên hàng đầu, thay vào đó là bài toán cân đối dòng tiền và giảm áp lực trả lãi. Nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá, thậm chí cắt lỗ từ 100-300 triệu đồng mỗi căn để nhanh chóng thu hồi vốn, tránh rơi vào tình trạng mất kiểm soát tài chính.

Cùng với đó, lượng căn hộ ký gửi bán lại trên thị trường cũng gia tăng nhanh chóng, cho thấy xu hướng “thoát hàng” đang lan rộng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư ngắn hạn hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay.

Phân hóa mạnh giữa các phân khúc và nhóm nhà đầu tư

Dù mặt bằng chung đang điều chỉnh, thị trường không giảm đồng loạt mà xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những căn hộ có giá trị cao, đặc biệt trên 5 tỷ đồng và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chịu áp lực giảm giá mạnh hơn, phổ biến từ 10-15%.

Ngược lại, phân khúc căn hộ tầm giá dưới 3 tỷ đồng - phục vụ nhu cầu ở thực - vẫn duy trì được mức thanh khoản ổn định hơn và ít biến động về giá. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là trụ đỡ quan trọng của thị trường trong giai đoạn hiện tại.

Những căn hộ có giá trị cao và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thường chịu áp lực giảm giá mạnh hơn

Sự khác biệt cũng thể hiện rõ giữa các nhóm nhà đầu tư. Những người có tiềm lực tài chính tốt hoặc theo đuổi chiến lược dài hạn ít chịu áp lực bán ra, trong khi nhóm đầu tư lướt sóng hoặc phụ thuộc vào vốn vay lại buộc phải giảm giá để thoát hàng nhanh chóng.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ tăng nóng

Theo đánh giá của các chuyên gia, diễn biến giảm giá hiện tại không phải là dấu hiệu của một chu kỳ suy thoái sâu mà mang tính điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó. Khi giá bán đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua, việc điều chỉnh là cần thiết để đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn.

Dòng tiền trên thị trường cũng đang có xu hướng dịch chuyển, từ đầu cơ ngắn hạn sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có giá trị khai thác dài hạn. Đây được xem là bước chuyển quan trọng giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.