Diện tích thông thủy là gì? Cách tính chính xác khi mua căn hộ chung cư

Trên bản vẽ thiết kế và hợp đồng mua bán căn hộ, thuật ngữ “diện tích thông thủy” xuất hiện khá phổ biến nhưng không phải người mua nào cũng hiểu đúng và đầy đủ. Việc nhầm lẫn giữa diện tích ghi trên giấy tờ và diện tích sử dụng thực tế có thể khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ diện tích thông thủy là gì, ý nghĩa của thông số này cũng như cách tính chính xác theo quy định hiện hành.

Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy là diện tích căn hộ được đo theo những không gian mà nước có thể chảy qua, hiểu đơn giản là phần diện tích sử dụng thực tế của căn hộ. Thuật ngữ “thông thủy” bắt nguồn từ Hán - Việt, trong đó “thông” mang ý nghĩa thông suốt, không bị cản trở và “thủy” là nước. Trong lĩnh vực xây dựng và kiến trúc, thông thủy dùng để mô tả những khoảng không gian không bị che chắn bởi kết cấu chịu lực.

Thông thủy là khái niệm dùng để mô tả những khoảng không gian không bị che chắn bởi kết cấu chịu lực

Theo cách hiểu phổ biến, diện tích thông thủy còn được gọi là diện tích sử dụng căn hộ. Phần diện tích này bao gồm diện tích bên trong căn hộ, diện tích tường ngăn giữa các phòng và diện tích logia hoặc ban công nếu có. Tuy nhiên, diện tích thông thủy không bao gồm tường phân chia giữa các căn hộ, tường bao quanh tòa nhà, diện tích sàn có cột và các hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Trong lĩnh vực bất động sản quốc tế, diện tích thông thủy được gọi là carpet area, tức diện tích có thể trải thảm, phản ánh đúng không gian sinh hoạt thực tế mà người ở có thể sử dụng.

Mục đích của việc xác định diện tích thông thủy

Việc xác định diện tích thông thủy giúp người mua biết chính xác diện tích sử dụng thực tế của căn hộ so với số tiền phải bỏ ra. Trong nhiều trường hợp, diện tích ghi trên hợp đồng mua bán hoặc quảng cáo có thể là diện tích xây dựng hoặc diện tích tim tường, không phản ánh đúng không gian sinh hoạt thực tế.

Diện tích thông thủy càng tiệm cận với diện tích bao ngoài của căn hộ thì càng có lợi cho người mua. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào kết cấu công trình, giải pháp kiến trúc và cách bố trí không gian của từng dự án. Nếu không quan tâm đến diện tích thông thủy, người mua rất dễ rơi vào tình trạng diện tích thực tế nhỏ hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu.

Đối với kiến trúc sư và chủ đầu tư, việc tối ưu diện tích thông thủy là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo công năng sử dụng, tạo cảm giác thông thoáng và nâng cao giá trị căn hộ.

Quy định về diện tích thông thủy theo pháp luật

Theo khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, diện tích sử dụng căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu được tính theo kích thước thông thủy. Diện tích này bao gồm phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích logia hoặc ban công nếu có, nhưng không bao gồm tường phân chia các căn hộ, tường bao của ngôi nhà, diện tích sàn có cột và các hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Diện tích thông thủy bao gồm phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích logia hoặc ban công nếu có

Quy định này cũng được thể hiện rõ trong các hợp đồng mua bán căn hộ. Diện tích sử dụng căn hộ được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chính là diện tích đo theo kích thước thông thủy và là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua.

Cách tính diện tích thông thủy căn hộ chung cư

Hiện nay, cách tính diện tích thông thủy được áp dụng theo các hướng dẫn của Bộ Xây dựng, trước đây được quy định tại Thông tư 03/2014/TT-BXD và sau đó được kế thừa trong các văn bản thay thế. Theo đó, diện tích sử dụng căn hộ được đo đạc dựa trên kích thước thông thủy, bao gồm diện tích các phòng, tường ngăn bên trong căn hộ và diện tích logia hoặc ban công gắn liền với căn hộ.

Diện tích ban công được tính toàn bộ phần diện tích sàn. Trường hợp ban công có tường chung với căn hộ khác, diện tích được tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, diện tích ghi trong hợp đồng và diện tích sử dụng thực tế phải được thể hiện rõ trong biên bản bàn giao hoặc phụ lục hợp đồng để đảm bảo minh bạch.

Trong trường hợp căn hộ có hình dạng không vuông vức, người đo có thể chia không gian thành các hình học cơ bản như hình chữ nhật hoặc hình vuông, tính diện tích từng phần rồi cộng lại để ra tổng diện tích thông thủy.

Theo đánh giá của các chuyên gia, cách tính diện tích thông thủy là phương pháp công bằng và đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua, đồng thời là cơ sở để tính phí quản lý và vận hành căn hộ một cách hợp lý.

Lợi ích của người mua khi hiểu rõ diện tích thông thủy

Trên thực tế, nhiều người mua nhà chỉ quan tâm đến con số diện tích ghi trên hợp đồng mà bỏ qua diện tích thông thủy. Điều này dễ dẫn đến tình trạng diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn đáng kể so với diện tích đã thanh toán, gây thiệt hại về quyền lợi kinh tế.

Việc hiểu rõ và biết cách xác định diện tích thông thủy giúp người mua chủ động kiểm tra căn hộ khi nhận bàn giao, đối chiếu số liệu trong hợp đồng và kịp thời yêu cầu điều chỉnh nếu có sai lệch lớn. Đây cũng là cơ sở quan trọng để người mua đưa ra quyết định đúng đắn khi so sánh giá bán giữa các dự án khác nhau.

Kết luận

Diện tích thông thủy là thông số quan trọng phản ánh chính xác không gian sử dụng thực tế của căn hộ. Việc nắm rõ khái niệm, quy định pháp luật và cách tính diện tích thông thủy sẽ giúp người mua nhà bảo vệ quyền lợi của mình và tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình giao dịch. Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ diện tích thông thủy là gì và có thêm kiến thức cần thiết khi lựa chọn căn hộ để an cư lâu dài.