Giải pháp phát triển nhà ở giá tầm trung: Lối ra nào cho người thu nhập trung bình?

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang, nhà ở giá tầm trung đang trở thành mảnh ghép thiếu hụt nghiêm trọng trên thị trường bất động sản. Dù được đánh giá là phân khúc phù hợp với số đông người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là các gia đình trẻ và người thu nhập trung bình, nhưng nguồn cung lại gần như “bỏ trống”. Theo nhiều chuyên gia, phát triển nhà ở giá tầm trung không phải là bài toán không có lời giải, vấn đề nằm ở cách tiếp cận chính sách, quy hoạch và thủ tục triển khai dự án.

Thị trường lệch pha nguồn cung nhà ở

Thực tế ghi nhận tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy nguồn cung nhà ở mới hiện nay chủ yếu đến từ phân khúc nhà thương mại cao cấp, với mức giá phổ biến trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, nhà ở xã hội với mức giá khoảng 18–30 triệu đồng mỗi mét vuông đã bắt đầu xuất hiện trở lại trên thị trường, song số lượng còn hạn chế và điều kiện tiếp cận khắt khe.

Ở khoảng giữa hai phân khúc này, nhà ở thương mại giá tầm trung, thường dao động từ 40–60 triệu đồng mỗi mét vuông, lại gần như vắng bóng. Khoảng trống này khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng, khi người có thu nhập trung bình không đủ khả năng mua nhà thương mại cao cấp nhưng cũng không đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.

Nhà ở tầm trung đang là "mảnh ghép" còn thiếu trên thị trường nhà ở hiện nay

Người mua nhà “cao không tới, thấp không thông”

Nhiều gia đình trẻ tại Hà Nội cho biết với tổng thu nhập khoảng 40–50 triệu đồng mỗi tháng, việc mua nhà đang trở thành bài toán nan giải. Nếu lựa chọn nhà thương mại, mức giá quá cao khiến áp lực tài chính vượt ngưỡng an toàn. Ngược lại, nếu tìm đến nhà ở xã hội, họ lại vướng điều kiện về thu nhập hoặc đối tượng thụ hưởng.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá tầm trung ngày càng hiếm. Thống kê cho thấy hơn 43% nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội hiện đã có mức giá trên 120 triệu đồng mỗi mét vuông. Việc giá nhà liên tục tăng khiến nhiều gia đình đang thuê nhà rơi vào trạng thái lo lắng, khi giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời.

Chia sẻ từ thực tế người mua, chị Thu Hằng, một cư dân tại Hà Nội, cho biết những căn hộ ba phòng ngủ từng có giá hơn 5 tỷ đồng nay đã tăng lên trên 7 tỷ đồng. Với khả năng tài chính hiện tại, gia đình chị buộc phải tiếp tục thuê nhà, dù đã tìm hiểu nhiều phương án khác nhau. Tình trạng này không phải cá biệt mà đang phản ánh bức tranh chung của nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng không thuộc diện thu nhập thấp.

Chi phí pháp lý trở thành gánh nặng đẩy giá nhà lên cao

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản hiện nay đang yếu về chất lượng nguồn cung, đặc biệt là sự đa dạng phân khúc. Có những phân khúc rất thiếu, trong khi có những phân khúc lại rơi vào tình trạng khó thanh khoản do vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Từ góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư cho rằng việc giá nhà tăng không chỉ đến từ chiến lược kinh doanh mà còn chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào. Các khoản chi phí liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất, xây dựng, tài chính đều gia tăng đáng kể. Đáng chú ý, chi phí thời gian cho các thủ tục pháp lý kéo dài đang trở thành gánh nặng “vô hình” nhưng rất lớn.

Các chi phí đất đai, tiền sử dụng đất, xây dựng, tài chính,… đang trở thành gánh nặng vô hình cho giá nhà

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng sự khác biệt giữa một dự án được phê duyệt trong một năm và một dự án mất tới năm năm là vô cùng lớn. Trong suốt thời gian chờ đợi, doanh nghiệp phải duy trì bộ máy vận hành, trả lương nhân sự và gánh lãi vay ngân hàng. Tất cả những chi phí này cuối cùng đều được cộng vào giá bán sản phẩm, khiến nhà ở khó có thể rẻ.

Đồng quan điểm, ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, cho rằng không chỉ nhà ở xã hội mà cả các dự án thương mại, đặc biệt là dự án ở vị trí đắc địa, đều chịu áp lực pháp lý kéo dài. Khi nguồn cung vốn khan hiếm và thời gian triển khai bị đội lên nhiều năm, việc tăng giá để tối ưu lợi nhuận gần như là lựa chọn tất yếu của chủ đầu tư.

Chìa khóa nằm ở thủ tục hành chính và quy hoạch đô thị

Theo các chuyên gia, giá nhà khó giảm trong ngắn hạn là điều có thể dự đoán trước. Tuy nhiên, phát triển nhà ở giá tầm trung vẫn khả thi nếu có những điều chỉnh phù hợp về chính sách và cách thức triển khai. Việc mở rộng quy hoạch tại các đô thị lớn, phát triển khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh, cùng với đầu tư hạ tầng giao thông như metro và các tuyến đường kết nối, đang mở ra dư địa mới cho phân khúc này.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng nếu thủ tục hành chính được tinh gọn, chi phí phát triển dự án sẽ giảm đáng kể, từ đó tạo điều kiện để giá nhà ở mức dễ tiếp cận hơn. Khi chi phí đầu vào được kiểm soát, thị trường có thể bước vào quỹ đạo phát triển lành mạnh và ổn định hơn.

Ở góc độ chính sách, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng vai trò của Nhà nước là then chốt trong việc định hướng quy hoạch và xây dựng cơ chế khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá tầm trung. Chỉ khi nguồn cung được phân bổ hài hòa giữa các phân khúc, thị trường mới tránh được tình trạng lệch pha kéo dài.

Ông Đinh Thế Hiển nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giữ vững quy hoạch, trong đó cần xác định rõ các khu vực phát triển chung cư dành cho người thu nhập trung bình. Mật độ xây dựng hợp lý và định hướng rõ ràng sẽ giúp chủ đầu tư giảm chi phí, từ đó tạo ra những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.

Cần sớm lấp đầy khoảng trống nhà ở giá tầm trung

Trong bối cảnh phân khúc nhà cao cấp có dấu hiệu dư thừa, nguy cơ xảy ra điểm nghẽn thanh khoản là hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục tăng trong khi người có nhu cầu ở thực không đủ khả năng mua. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải phát triển thêm các dự án nhà ở thương mại giá tầm trung, song song với nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp.

Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo của Chính phủ về điều hành kinh tế vĩ mô ngày 27-1, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Xây dựng xây dựng chính sách phù hợp cho cả ba phân khúc gồm nhà thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình. Tinh thần xuyên suốt là tăng nguồn cung, cắt giảm thủ tục theo hướng đơn giản, giảm chi phí và phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh, nhằm đảm bảo không ai bị bỏ lại phía sau trong hành trình an cư.