Hà Nội: Giá chung cư sơ cấp khó giảm sâu dù thanh khoản chững lại

Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao dù thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại. Theo chuyên gia, chi phí đất, vốn, xây dựng và quá trình phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm trực tiếp giá bán.

Giá chung cư sơ cấp vẫn neo cao dù giao dịch chậm lại

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020. Tuy nhiên, giá bán chung cư mới vẫn tiếp tục tăng trong khi thanh khoản có dấu hiệu chững lại.

Khảo sát tại một số dự án mở bán trong những tháng gần đây cho thấy giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội vẫn phổ biến ở mức cao. Chẳng hạn, Lumière Hà Nội Seasons Garden trên đường Nguyễn Trãi đang được chào bán khoảng 120 - 180 triệu đồng/m². The Reflection West Lake tại khu vực Tây Hồ có mức giá khoảng 150 - 250 triệu đồng/m², trong khi The Vista Văn La tại Hà Đông được chào bán trên 90 triệu đồng/m².

Một dự án căn hộ thuộc khu đô thị Khai Sơn City cũng vừa được đưa ra thị trường với giá khoảng 99 - 129 triệu đồng/m² đối với phương án thanh toán sớm. Nếu khách hàng vay ngân hàng, mức giá quy đổi có thể lên tới 119 - 139 triệu đồng/m².

Giá chung cư sơ cấp vẫn neo cao dù thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại

Đáng chú ý, CBRE cho biết thị trường Hà Nội hiện không còn nguồn cung chung cư mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Hai nhóm giá chiếm tỷ trọng lớn nhất là 80 - 110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm khoảng 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Trong khi đó, tổng lượng căn hộ bán được trong quý đạt hơn 5.800 căn, tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này tương đương quý I/2026 nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

Vì sao giá chung cư sơ cấp khó giảm sâu?

Có thể thấy, thanh khoản chậm hơn cho thấy người mua đang thận trọng và cân nhắc kỹ hơn, nhưng điều này chưa đồng nghĩa giá chung cư sơ cấp sẽ giảm mạnh. Một trong những nguyên nhân nằm ở cấu trúc chi phí của các dự án mới. Giá bán một căn hộ không chỉ phụ thuộc vào tình hình thị trường tại thời điểm mở bán mà còn được hình thành từ chi phí đất, chi phí vốn, xây dựng, thời gian triển khai dự án và các rủi ro pháp lý đã phát sinh trong nhiều năm.

Do đó, chủ đầu tư không dễ dàng giảm trực tiếp giá bán dù sức mua suy yếu. Việc giảm giá sâu có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận, định vị dự án, quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó cũng như mặt bằng giá chung của toàn bộ dự án.

Giá chung cư sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đất, vốn, xây dựng và phát triển dự án đã được tích lũy trong nhiều năm

Thực tế, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, chủ đầu tư có thể sử dụng các chính sách ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu theo phương thức thanh toán để tăng sức hấp thụ.

Theo chuyên gia, người mua nhà vì vậy không nên chỉ chờ đợi một đợt giảm giá sâu trên thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng tăng nhưng mặt bằng giá vẫn cao, người mua có thể cân nhắc đồng thời giá bán, chính sách thanh toán, ưu đãi của chủ đầu tư và giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp để tìm phương án phù hợp với khả năng tài chính.