Hà Nội: Sau "sốt nóng" kéo dài, thị trường căn hộ chung cư bất ngờ hạ nhiệt

Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh kéo dài, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội trong tháng 11-2025 bất ngờ ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt về giao dịch. Diễn biến này được giới chuyên gia đánh giá là nhịp điều chỉnh kỹ thuật cần thiết, nhằm tái cân bằng thị trường sau giai đoạn “sốt nóng”.

Giao dịch căn hộ giảm mạnh nhưng chưa rơi vào suy thoái

Ngày 26-12, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, cho biết thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong tháng 11-2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh kỹ thuật, phản ánh sự “hạ nhiệt” mang tính tất yếu sau thời gian tăng trưởng nóng.

Theo báo cáo của One Mount Group, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng trên toàn thị trường Hà Nội trong tháng 11-2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10. Dù sụt giảm đáng kể theo tháng, con số này vẫn cao hơn mức giao dịch trung bình của cả năm 2025, cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái suy giảm sâu mà chủ yếu là điều chỉnh ngắn hạn.

Đáng chú ý, đà giảm không diễn ra đồng loạt mà thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực, phân khúc và nhóm khách hàng. Trong đó, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm tới 22% so với tháng trước. Phân khúc nhà thổ cư và nhà thấp tầng chịu tác động nhẹ hơn, với mức giảm khoảng 10%.

Mặc dù giảm giao dịch, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột của thị trường khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch chuyển nhượng và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp trong tháng thứ sáu liên tiếp.

Căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột của thị trường khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch chuyển nhượng

Áp lực lãi suất và đòn bẩy tài chính khiến thị trường chững lại

Theo ông Trần Minh Tiến, diễn biến trên cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang bước vào quá trình thanh lọc cục bộ, tập trung chủ yếu tại những khu vực có mức độ đầu cơ cao. Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường bắt đầu chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố bất lợi.

Từ tháng 10-2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng gia tăng. Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi tăng thêm từ 0,8 đến 1,2 điểm phần trăm, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64% mỗi năm. Cùng thời điểm, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tính đến ngày 21-11 tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%, phản ánh áp lực thanh khoản và chi phí vốn ngày càng lớn đối với hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 đã bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc. Điều này khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của nhà đầu tư tăng mạnh trong thời gian ngắn. Trước áp lực tài chính gia tăng, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, thậm chí chấp nhận giảm giá chào bán để thoát hàng.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, việc tìm kiếm người mua không hề dễ dàng. Điều này góp phần khiến thanh khoản thị trường căn hộ Hà Nội trong tháng 11 giảm mạnh so với giai đoạn trước đó.

Nhịp điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng thị trường

Ở góc nhìn trung hạn, ông Trần Minh Tiến đánh giá nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và đóng vai trò quan trọng trong việc tái cân bằng thị trường bất động sản Hà Nội. Dữ liệu lịch sử cho thấy, trong năm 2024, thị trường cũng từng trải qua một giai đoạn điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi phục hồi và tăng trưởng trở lại trong quý II và quý III.

Theo ông Tiến, kịch bản tương tự nhiều khả năng sẽ lặp lại trong năm 2026 nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn được dự báo sẽ tiếp tục thu hẹp vai trò, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và nhóm nhà đầu tư dài hạn giữ vị thế dẫn dắt.

Đồng thời, mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng ngân hàng được kỳ vọng giảm rõ rệt, qua đó giúp thanh khoản thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong chu kỳ phát triển mới của thị trường căn hộ Hà Nội.