Khung giá đất mới tác động ra sao đến thị trường bất động sản?

Những ngày gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm tới hai sự kiện nổi bật liên quan đến đất đai. Một hộ dân tại Hà Nội nhận khoản đền bù lên tới 400 tỷ đồng cho dự án công viên quanh Hồ Hoàn Kiếm, trong khi tại Thanh Hóa, phiên đấu giá đất ở Thiệu Hóa ghi nhận mức giá trúng cao gấp hai đến ba lần so với khu vực lân cận. Khi đặt hai sự việc này trong cùng bối cảnh, có thể thấy rõ những tác động đa chiều từ việc áp dụng khung giá đất mới đối với thị trường bất động sản.

Việc điều chỉnh khung giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường giúp đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người dân, đặc biệt trong các trường hợp thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, khi khung giá đất tăng từ hai đến sáu lần so với trước đây, những tác động lan tỏa tới đời sống kinh tế - xã hội là điều khó tránh khỏi.

Giá đất “sát thị trường” nhưng chưa phản ánh đầy đủ quy luật thị trường

Đền bù cao và sự công nhận mặt bằng giá mới

Trường hợp hộ dân được đền bù khoảng 1 tỷ đồng mỗi mét vuông đất tại khu vực Hồ Hoàn Kiếm cho thấy giá đất do Nhà nước xác định đã tiệm cận rất gần với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Theo phương pháp định giá mới, một trong những căn cứ quan trọng là giá giao dịch phổ biến của đất đai trong khu vực lân cận, được ghi nhận trong thời gian tối thiểu một năm.

Người dân nhận tiền hỗ trợ bồi thường hỗ trợ thuộc dự án quảng trường cạnh Hồ Gươm

Điều này đồng nghĩa với việc mức giá đất cao tại khu vực trung tâm Thủ đô đã được chính thức công nhận và trở thành cơ sở tham chiếu cho việc xây dựng bảng giá đất trong tương lai tại các khu vực có điều kiện tương đồng. Với nhiều hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng, đây là một tín hiệu tích cực, giúp họ yên tâm hơn về quyền lợi chính đáng của mình.

Khung giá đất tăng đều và bài toán khả năng chi trả

Tuy nhiên, vấn đề phát sinh nằm ở chỗ khung giá đất được xác định “sát thị trường” nhưng chưa thực sự vận hành theo đúng quy luật thị trường. Thực tế cho thấy, bảng giá đất do các địa phương ban hành thường có xu hướng năm sau cao hơn năm trước, hoặc ít nhất giữ nguyên, mà hiếm khi điều chỉnh giảm.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cách tiếp cận này khiến thị trường thiếu đi yếu tố điều chỉnh tự nhiên. Trong khi thu nhập của đại đa số người dân tăng chậm, giá đất và giá nhà liên tục leo thang, khiến cơ hội sở hữu bất động sản ngày càng thu hẹp, ngay cả với tầng lớp trung lưu.

Khung giá đất mới là đòn bẩy hay lực cản của thị trường?

Quyền lợi người dân và rủi ro lan rộng mặt bằng giá cao

Việc đền bù cao rõ ràng mang lại lợi ích thiết thực cho người dân ở những khu vực trung tâm, nơi đã hình thành giá trị đất đai rõ ràng qua thời gian dài. Tuy nhiên, tại các khu vực mới phát triển, nơi hạ tầng và tiện ích còn đang hoàn thiện, việc áp dụng mức giá đất tăng mạnh có thể tạo ra những hệ lụy không mong muốn.

Người dân nhận tiền hỗ trợ bồi thường hỗ trợ thuộc dự án quảng trường cạnh Hồ Gươm

Theo các chuyên gia, nếu việc định giá không bám sát thực tế phát triển của từng khu vực, nguy cơ “thổi giá” sẽ xuất hiện, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động thu hút đầu tư cũng như sản xuất kinh doanh.

Đấu giá đất và hiệu ứng dây chuyền lên giá nhà

Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đất diễn ra với mức giá cao bất thường, vượt xa giá giao dịch thực tế. Những mức giá trúng này, khi được Nhà nước công nhận, lại trở thành căn cứ quan trọng để xây dựng khung giá đất mới, từ đó đẩy mặt bằng giá chung lên cao hơn nữa.

Trường hợp tại Thiệu Hóa, Thanh Hóa hay một số khu vực ven đô Hà Nội cho thấy rõ hiệu ứng này. Khi giá đất tăng mạnh, chi phí phát triển dự án cũng tăng theo, kéo giá nhà ở các phân khúc tiếp tục leo thang. Trong bối cảnh giá đất chiếm khoảng 25–30% giá trị nhà thấp tầng và hơn 10% giá nhà chung cư, bất kỳ sự gia tăng nào của giá đất đều tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Cần điều tiết để hài hòa lợi ích các bên

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, giá đất là cấu phần quan trọng nhất trong cơ cấu giá bất động sản. Khi giá đất tăng gấp đôi, gấp ba hoặc thậm chí cao hơn, giá nhà gần như chắc chắn sẽ bị đẩy lên tương ứng. Do đó, nếu mục tiêu là giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, việc quản lý và điều tiết giá đất đóng vai trò then chốt.

Trên thực tế, khung giá đất và bảng giá đất do địa phương ban hành không chỉ ảnh hưởng đến giá nhà mà còn tác động đến chi phí đầu tư dự án, nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, nguồn thu ngân sách nhà nước và tâm lý chung của thị trường. Khi bảng giá đất mới được áp dụng, hàng loạt khoản chi phí liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, thuế và phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều tăng theo.

Điều này đòi hỏi cơ quan quản lý cần có các giải pháp điều tiết hợp lý, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Chỉ khi khung giá đất phản ánh đúng giá trị thực, vận hành theo quy luật thị trường và gắn với mục tiêu an sinh xã hội, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững trong dài hạn.