Người thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua, không cần chờ đủ 10 năm

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản, chính thức có hiệu lực từ ngày 9-2. Một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị định này là việc cho phép người đang thuê nhà ở xã hội được ưu tiên mua lại chính căn hộ mình đang ở, nếu có nhu cầu và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, mà không cần phải chờ đủ 10 năm như trước đây.

Quy định mới cho phép người thuê mua nhà ở xã hội sớm hơn

Theo Điều 38 của Nghị định 54/2026/NĐ-CP, đối với các dự án nhà ở xã hội đang triển khai hình thức cho thuê, chủ đầu tư được quyền ưu tiên bán căn hộ cho người thuê hiện hữu. Việc mua nhà có thể được thực hiện trước mốc thời gian 10 năm, vốn là điều kiện bắt buộc theo quy định cũ, thay vì chỉ được thuê dài hạn như trước.

Quy định này được đánh giá là tháo gỡ vướng mắc lớn cho nhiều người đang sinh sống ổn định tại nhà ở xã hội, có nhu cầu an cư lâu dài nhưng trước đây buộc phải chờ đủ thời gian thuê tối thiểu mới được xem xét mua nhà.

Cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê

Một điểm mới quan trọng khác của Nghị định là việc quy định rõ phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê, nhằm bảo đảm tính minh bạch và hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình chuyển đổi từ thuê sang mua.

Theo đó, giá bán căn hộ được xác định trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê. Trên nền giá này, chủ đầu tư được cộng thêm phần lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi giá trị khấu hao của căn hộ trong thời gian người thuê đã sử dụng.

Giá bán căn hộ được xác định trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê

Giá trị khấu hao được tính dựa trên tỷ lệ giữa thời gian thuê thực tế và số năm thu hồi vốn đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Cách tính này giúp người thuê không phải mua lại căn hộ theo mặt bằng giá thị trường mới, trong khi vẫn bảo đảm chủ đầu tư thu hồi hợp lý phần vốn đã đầu tư ban đầu.

Chính sách linh hoạt hơn so với quy định cũ

So với các quy định trước đây, khi nhà ở xã hội cho thuê chủ yếu vận hành theo cơ chế thuê dài hạn và chưa có hướng dẫn cụ thể về giá bán, chính sách mới được đánh giá là linh hoạt và sát với thực tế hơn. Việc cho phép mua sớm giúp tăng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp, đồng thời tạo động lực để người thuê gắn bó lâu dài và có trách nhiệm hơn với căn hộ đang sử dụng.

Mở rộng điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội

Bên cạnh Nghị định 54/2026/NĐ-CP, Nghị định 56/2026 cũng sửa đổi, bổ sung một số điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng. Tiêu chí xác định tình trạng “chưa có nhà ở” được nới lỏng, theo đó người thuộc diện chính sách và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại địa phương nơi có dự án sẽ được xem xét là chưa có nhà ở. Thời gian giải quyết xác nhận tình trạng nhà ở tối đa là 7 ngày.

Về điều kiện thu nhập, cơ chế kê khai, cam kết và hậu kiểm tiếp tục được bổ sung và hoàn thiện. Trường hợp không có hợp đồng lao động, người đề nghị mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội phải tự kê khai thu nhập; Công an cấp xã có trách nhiệm xác nhận nhân thân và phối hợp xác minh khi cần thiết. Mức trần thu nhập vẫn được giữ nguyên, không quá 15 triệu đồng mỗi tháng đối với cá nhân độc thân và không quá 30 triệu đồng mỗi tháng đối với hộ gia đình đã kết hôn.