Nguyên đại biểu Quốc hội chỉ ra bất cập lớn trong phát triển nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo an sinh và đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế triển khai thời gian qua cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội đang bộc lộ nhiều điểm nghẽn, từ giá bán, thủ tục đầu tư cho đến chất lượng quy hoạch, khiến mục tiêu “nhà ở cho người thu nhập thấp” ngày càng trở nên khó đạt được.

Giá nhà ở xã hội tăng cao, người lao động khó tiếp cận

Mới đây, mức giá bán trung bình khoảng 29,4 triệu đồng/m2 của một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã gây chú ý lớn trên thị trường. Đây được xem là mức giá cao kỷ lục đối với phân khúc nhà ở xã hội và gần gấp đôi so với giai đoạn trước năm 2023.

Theo báo cáo tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra hồi tháng 9, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở xã hội mới trên thị trường sơ cấp hiện được tạm tính trong khoảng 15-25 triệu đồng/m2, tăng rõ rệt so với năm 2024. Trong bối cảnh đó, thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam hiện chỉ khoảng 8,3 triệu đồng/tháng theo số liệu từ Cục Thống kê, Bộ Tài chính.

Giả sử một gia đình trẻ gồm hai vợ chồng muốn mua căn hộ nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu khoảng 30 m2 với mức giá nói trên, tổng số tiền cần chuẩn bị lên tới khoảng 900 triệu đồng. Với tổng thu nhập bình quân khoảng 16,6 triệu đồng/tháng, để tích lũy đủ số tiền này, gia đình đó cần hơn 54 tháng, tương đương khoảng 4,5 năm, trong điều kiện gần như không phát sinh bất kỳ chi tiêu nào cho sinh hoạt.

Thực tế, ngoài bài toán tài chính, người mua nhà ở xã hội còn phải trải qua nhiều vòng xét duyệt hồ sơ, xác minh điều kiện và bốc thăm suất mua trong trường hợp nhu cầu vượt quá nguồn cung. Điều này cho thấy, mong muốn sở hữu nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp không hề dễ dàng, thậm chí ngày càng xa tầm với.

Lệch pha cung - cầu và hệ lụy xã hội

Theo nhận định của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, tình trạng lệch pha cung - cầu cùng với quy hoạch thiếu đồng bộ là nguyên nhân chính khiến nhà ở xã hội khó đến được đúng đối tượng có nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, biến động giá vật liệu xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung dự án mới đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Không ít căn hộ nhà ở xã hội được rao bán với mức giá cao gấp hai, thậm chí gấp ba lần giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.

Từ góc nhìn xã hội, đại diện Savills cho rằng việc người dân không có nơi an cư ổn định có thể kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực, bao gồm cả các vấn đề xã hội trong dài hạn. Nếu nhà ở xã hội tiếp tục vượt quá khả năng chi trả của người dân, mục tiêu an sinh sẽ khó đạt được một cách bền vững.

Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đến nhà ở xã hội

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và nhóm thu nhập thấp tại đô thị.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng nhiều địa phương chưa thực sự coi trọng việc phát triển nhà ở xã hội, chưa đưa chỉ tiêu này vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Không ít địa phương còn chưa bố trí ngân sách cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật để tạo quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội.

Ngoài ra, dù một số dự án đã được khởi công, nhưng tiến độ thi công chậm hoặc thậm chí chưa triển khai, khiến nguồn cung thực tế ra thị trường không đạt như kỳ vọng. Một vấn đề khác là chất lượng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa đảm bảo, nhiều khu đất nằm xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, dẫn tới tình trạng nhà xây xong nhưng người dân không mặn mà về ở.

Hai bất cập lớn trong phát triển nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Ngọc Bảo, nguyên Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đã chỉ ra hai bất cập cốt lõi trong quá trình phát triển nhà ở xã hội hiện nay.

Theo ông Bảo, bất cập đầu tiên nằm ở thủ tục đầu tư còn quá phức tạp. Trong khi biên lợi nhuận của nhà ở xã hội không cao, quy trình pháp lý lại rườm rà, kéo dài, khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội giải ngân chậm.

Bất cập thứ hai là tư duy triển khai dự án còn mang tính hình thức. Nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng chỉ để hoàn thành chỉ tiêu, phục vụ báo cáo thành tích, trong khi vị trí thiếu thuận lợi, hạ tầng yếu kém khiến người dân không thể về ở. Ý nghĩa an sinh của nhà ở xã hội vì thế không được phát huy đúng mức.

Ông Bảo cho rằng việc dành các vị trí đẹp cho nhà ở thương mại, còn nhà ở xã hội lại bị đẩy ra những khu vực kém thuận lợi là một quan niệm sai lầm. Khoảng cách quá lớn giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội phản ánh tư duy chưa đúng khi cho rằng người thu nhập thấp chỉ cần có chỗ ở tối thiểu là đủ.

Cần khống chế giá và đơn giản hóa thủ tục

Đề cập đến giải pháp, ông Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh rằng các địa phương cần quy hoạch rõ ràng vị trí dành cho nhà ở xã hội, đồng thời đặt mình vào nhu cầu thực tế của người dân khi sinh sống lâu dài tại dự án. Việc lựa chọn vị trí, đầu tư hạ tầng và tiện ích cần được tính toán đồng bộ, thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ.

Theo ông, cơ quan quản lý Nhà nước hoàn toàn có đủ công cụ để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội. Nhà nước có thể xác định được giá thành xây dựng trên mỗi mét vuông, bao gồm cả chi phí đất đai, từ đó tính toán mức lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư và khống chế giá bán ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính được xem là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Khi quy trình pháp lý được rút gọn, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực tham gia phát triển phân khúc này.

Cùng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương cho rằng để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư triển khai theo các chỉ số đánh giá hiệu quả cụ thể giữa Chính phủ và doanh nghiệp. Đồng thời, Nhà nước cần hỗ trợ về pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận, đặc biệt là các chính sách vay vốn ưu đãi cho cả doanh nghiệp và người dân thuộc nhóm đối tượng được mua nhà. Chỉ khi tháo gỡ đồng bộ các nút thắt này, nguồn cung nhà ở xã hội mới có thể được đảm bảo trong dài hạn.