Nhà ở xã hội Hà Nội bị đẩy giá lên 90 triệu/m2: nguyên nhân và cảnh báo rủi ro thị trường

Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội đang leo thang chóng mặt. Nhiều căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm vẫn được rao bán ngang ngửa chung cư thương mại trung cấp. Có nơi, mức rao bán lên tới 90 triệu đồng/m2, cao gấp 4–5 lần so với giá gốc khi mở bán gây choáng.

Giá nhà ở xã hội tăng sốc, chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m2

Thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội đang ghi nhận mức tăng giá chưa từng có. Nhiều căn hộ đã đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng đang được rao bán với giá ngang bằng, thậm chí vượt cả phân khúc chung cư thương mại trung cấp. Cá biệt, một số căn hộ cũ được chào bán ở mức 70–90 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5 tỷ đồng/căn, cao gấp 4–5 lần giá gốc khi mở bán.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội trong quý III/2025 tiếp tục tăng mạnh. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới thuộc phân khúc trên 120 triệu đồng/m2. Sự tăng nhiệt này không chỉ xảy ra với chung cư thương mại mà lan sang cả nhà ở xã hội – phân khúc vốn dành cho người thu nhập thấp.

Nhiều dự án nhà ở xã hội ghi nhận mức tăng 4–5 lần sau vài năm sử dụng

Khảo sát cho thấy, tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building, phường Định Công), nhiều căn hộ đang rao bán với giá 70–80 triệu đồng/m2, thậm chí gần 90 triệu đồng/m2. Điều đáng chú ý là dự án này có giá mở bán chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, và mới đi vào sử dụng hơn 7 năm. Như vậy, mức tăng lên đến hơn 500%.

Tại khu tổ hợp HH Linh Đàm – vốn nổi tiếng với nguồn cung giá rẻ giai đoạn 2015 – giá cũng tăng mạnh. Các căn hộ từng được bán với mức 13,5–15,5 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên 40–45 triệu đồng/m2, tùy diện tích và tình trạng nội thất. Một số căn vị trí đẹp được chào bán đến 50 triệu đồng/m2.

Không chỉ vậy, nhiều dự án nhà ở xã hội khác tại Hà Nội cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Rice City Linh Đàm đang rao bán với mức 4,9–5,3 tỷ đồng/căn; dự án @Home (phường Hoàng Mai) có giá 4,7–5,2 tỷ đồng/căn; nhà ở xã hội IEC Thanh Trì với diện tích 60–70m2 đang được chào bán 3–4 tỷ đồng.

Giá vượt xa thu nhập thực tế: thị trường méo mó hay chỉ là giá kỳ vọng?

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE (thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam), cho rằng sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu là nguyên nhân chính dẫn đến mức giá tăng đột biến ở phân khúc nhà ở xã hội. Khi nguồn cung không kịp đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, thị trường dễ dàng bị đẩy giá cao.

Tuy nhiên, bà Miền lưu ý rằng mức giá rao bán 60–88 triệu đồng/m2 tại nhiều nơi có thể chỉ là giá kỳ vọng của người bán, không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế. Dù vậy, yếu tố đầu cơ, gom hàng và các giao dịch chuyển nhượng ngầm vẫn đang góp phần làm méo mó thị trường.

Theo bà, một số cá nhân cố tình đẩy giá hoặc giữ hàng để tạo tâm lý khan hiếm, từ đó kiếm lợi bất chính. Hệ quả là người dân có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận sản phẩm phù hợp túi tiền, trong khi giá trị thật của bất động sản bị đẩy lên quá xa so với mặt bằng thu nhập.

Chuyên gia cảnh báo: “Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời”

Theo đánh giá của VARS IRE, nếu không có giải pháp đồng bộ nhằm phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát mặt bằng giá, tình trạng tăng giá bất hợp lý sẽ tiếp tục diễn ra. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đa số người trẻ – nhóm đang có nhu cầu mua nhà ở cực kỳ lớn – “giấc mơ an cư” ngày càng trở nên xa vời.

VARS IRE cũng nhấn mạnh cần đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, minh bạch quy trình mua bán và kiểm soát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng sai quy định để ngăn chặn đầu cơ. Nếu không, thị trường sẽ tiếp tục bị đẩy lên mức giá phi thực tế, gây bất ổn lâu dài.