Những loại hình bất động sản có xu hướng tăng giá mạnh trong giai đoạn tới

Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản ngày càng cao và lãi suất vay có xu hướng nhích lên, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét giữa các loại hình. Theo đánh giá của các chuyên gia, phân khúc chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” của thị trường, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và nhu cầu ở thực lớn. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi niềm tin của nhà đầu tư.

Sự khác biệt trong động lực tăng trưởng giữa Hà Nội và TP.HCM

Các chuyên gia cho biết thị trường bất động sản tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang vận hành theo những động lực khác nhau. Tại Hà Nội, nhu cầu ở thực trong khu vực nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến đường vành đai đang tạo lực đẩy mạnh cho phân khúc chung cư và nhà riêng.

Trong khi đó, thị trường TP.HCM được thúc đẩy chủ yếu bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự phát triển của các đô thị vệ tinh, đáp ứng xu hướng dịch chuyển dân cư ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế và giá bán đã ở mức cao.

Hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai tại Hà Nội

Chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường

Các tuyến vành đai và hệ thống cầu vượt sông đang định hình lại bản đồ bất động sản Thủ đô. Số lượng dự án chung cư tại khu vực ven các tuyến vành đai đã tăng mạnh, từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án ở thời điểm hiện tại, tương đương mức tăng gần 2,6 lần.

Số lượng dự án chung cư tại khu vực ven các tuyến vành đai đã tăng gần 2,6 lần

Phân khúc chung cư tiếp tục là tâm điểm của thị trường Hà Nội, với xu hướng dịch chuyển rõ rệt về các khu vực dọc vành đai 2 và vành đai 3. Đáng chú ý, trong quý IV/2025, mức tăng giá mạnh nhất không diễn ra ở nội đô mà tập trung tại các địa bàn thuộc vành đai 3, nơi mặt bằng giá ban đầu thấp hơn và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Thanh Trì cũ ghi nhận giá rao bán căn hộ phổ biến khoảng 74 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng tới 158% so với quý I/2023. Gia Lâm cũ và Hà Đông cũ đều đạt mức giá khoảng 75-80 triệu đồng mỗi mét vuông, với biên độ tăng trưởng trên 140%. Hoài Đức cũ cũng ghi nhận mức tăng gần 139%, vượt xa nhiều quận trung tâm như Ba Đình hay Hai Bà Trưng, nơi mức tăng chỉ dao động từ 69% đến 92%.

Nhà riêng tăng giá dù mức độ quan tâm giảm

Ở phân khúc nhà riêng, thị trường Hà Nội xuất hiện một nghịch lý khi mức độ quan tâm giảm nhưng giá bán vẫn tiếp tục đi lên tại nhiều khu vực. Đến quý IV/2025, các quận cận trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm hay Long Biên cũ đều ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng trên 110% so với đầu năm 2023, phản ánh xu hướng dòng tiền tìm đến những khu vực có mặt bằng giá còn “mềm” hơn nội đô.

Đối với nhà mặt phố, nhu cầu thuê trong quý IV/2025 tăng nhẹ so với quý trước, trong khi nhu cầu mua bán giảm. Tuy vậy, lợi suất cho thuê chưa được cải thiện đáng kể do giá bán tăng nhanh hơn tốc độ tăng của giá thuê.

Thị trường TP.HCM: Giá tăng nhưng không đồng đều

Chung cư ghi nhận mức tăng đáng kể tại nhiều khu vực

Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư trong quý IV/2025 tiếp tục ghi nhận đà tăng rõ rệt. Nhà Bè cũ và quận 7 cũ lần lượt tăng trên 60% so với quý I/2023, trong khi Bình Thạnh tăng khoảng 57%. Khu vực TP. Thủ Đức, bao gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức cũ, ghi nhận mức tăng từ 32% đến 48%, cho thấy sức lan tỏa của dòng tiền ra các khu vực trung tâm mở rộng.

Giá bán chung cư tại quận Nhà Bè cũ ghi nhận giá bán tăng trên 60% so với quý I/2023

Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn duy trì sự ổn định dù mức độ quan tâm chưa bứt phá. Giá rao bán nhà riêng tại khu vực trung tâm TP.HCM trong quý IV/2025 phổ biến từ 210 đến 286 triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp 1,4 đến 2,2 lần giá chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm xuống còn khoảng 125 đến 204 triệu đồng mỗi mét vuông, cho thấy áp lực giá đã “dịu” hơn.

Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức, giá nhà riêng chỉ cao hơn chung cư từ 1,1 đến 1,8 lần. Ở những khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12 cũ, khoảng cách giá giữa hai loại hình thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc nhà riêng trong trung hạn.

Bất động sản tăng mạnh tại nơi có tiện ích và nhu cầu ở thực

Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ ràng giữa các loại hình bất động sản. Trong giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đây, đặc biệt tại Hà Nội, các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư thường là động lực chính của thị trường.

Ở giai đoạn hiện tại, những bất động sản có xu hướng tăng giá tốt hơn là các sản phẩm nằm gần các tiện ích hạ tầng quan trọng như metro, đường vành đai, đồng thời đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân. Ngược lại, những dự án chung cư cũ hoặc vị trí kém thuận tiện, chỉ tăng theo sóng chung của thị trường, gần như không còn nhiều dư địa tăng giá. Các loại hình mang tính đầu cơ cao như đất nghỉ dưỡng cũng cần thêm thời gian để phục hồi sau giai đoạn trầm lắng.

Bất động sản nằm gần các tiện ích hạ tầng quan trọng như các tuyến metro ghi nhận xu hướng tăng giá tốt hơn

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản ngày càng cao đang thúc đẩy một xu hướng mới trong giới trẻ, đó là lựa chọn thuê nhà thay vì mua. Xu hướng này gián tiếp hỗ trợ cho các sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi nhu cầu lưu trú vẫn rất cao.

Trong bối cảnh nhiều đại đô thị quy mô lớn đang và sắp hình thành, cùng với việc nhà ở xã hội được đẩy mạnh triển khai, nguồn cung mới sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, việc tăng nguồn cung ở phân khúc giá thấp không đồng nghĩa với việc giá các phân khúc trung và cao cấp sẽ giảm, bởi mỗi loại hình bất động sản phục vụ một nhóm nhu cầu khác nhau và không hoàn toàn thay thế cho nhau.

Yếu tố then chốt vẫn nằm ở sự cân bằng cung - cầu. Nếu trong thời gian tới, nguồn cung trung cấp được đẩy mạnh tại các khu vực có mặt bằng giá hợp lý hơn, điều này có thể giúp thị trường trở nên “dễ thở” hơn cho người mua nhà. Tuy vậy, cần lưu ý rằng lãi suất vay đang có xu hướng tăng và các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ đã thu hẹp, đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản trong giai đoạn tiếp theo.