“Phanh gấp” thị trường bất động sản trước nguy cơ vượt kiểm soát

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một giai đoạn tăng trưởng nóng hiếm thấy, đặc biệt tại phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP. HCM. Giá bán liên tục lập mặt bằng mới, lan rộng từ phân khúc cao cấp sang trung cấp và thậm chí cả các sản phẩm từng được xem là bình dân. Đà tăng kéo dài khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân - đặc biệt nhóm thu nhập trung bình và thấp - rơi vào tình trạng ngày càng xa tầm với. Nhiều chuyên gia gọi đây là một “điểm nóng” có thể đẩy thị trường vào nguy cơ mất cân đối nghiêm trọng nếu không có biện pháp điều tiết kịp thời.

Mặt bằng giá căn hộ tăng mạnh và ngày càng khó tiếp cận

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tới 95% chỉ trong giai đoạn từ quý I/2023 đến quý III/2025. Mặc dù tốc độ tăng trong năm 2025 có xu hướng chậm lại so với năm 2024, mức giá thực tế vẫn cao đến mức tạo ra một mặt bằng mới khó có khả năng giảm trong ngắn hạn. Điều đáng nói, sự tăng giá không chỉ tập trung ở những quận nội đô mà đã lan mạnh ra khu vực cận trung tâm và ngoại thành - nơi từng được xem là lựa chọn dễ thở hơn cho người mua ở thực.

Trong số các khu vực ghi nhận mức tăng đáng kể, Thanh Trì cũ dẫn đầu toàn thị trường với mức tăng xấp xỉ 120% trong hơn hai năm, đưa giá trung bình lên khoảng 59 triệu đồng/m². Gia Lâm, Hà Đông, Hoàng Mai và Bắc Từ Liêm đều tăng vượt 100%, phản ánh sự đảo chiều của cấu trúc thị trường khi vùng ven không còn giữ vai trò “giảm áp lực giá” như trước đây. Ngay cả các quận lõi như Đống Đa hay Tây Hồ cũng ghi nhận mức tăng mạnh, đưa giá bán lên ngưỡng 86 - 106 triệu đồng/m².

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy hơn 56% người được hỏi đánh giá căn hộ hiện nay là “khó tiếp cận”. Giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% nguồn cung mới nằm ở mức trên 120 triệu đồng/m². Khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng mờ mịt, và khoảng cách giàu - nghèo trong tiếp cận tài sản nhà ở có nguy cơ bị cố định qua nhiều thế hệ.

Giá nhà không còn phản ánh cung - cầu và bị chi phối bởi đầu cơ

Theo Bộ Xây dựng, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng bất thường là sự chi phối của các yếu tố phi thị trường. Thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, tâm lý đám đông phụ thuộc vào tin đồn và hoạt động đầu cơ diễn ra công khai khiến thị trường trở nên méo mó. Nhiều nhà đầu tư đẩy giá thông qua việc gom hàng rồi bán lại theo kỳ vọng hạ tầng mới hoặc điều chỉnh hành chính.

Giá nhà ngày càng vượt xa thu nhập của người dân.

Trong khi đó, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và thông tin thị trường vẫn chưa đồng bộ, khiến việc giám sát giá bán và kiểm soát các giao dịch bất thường trở nên hạn chế. Sự lệch pha ngày càng lớn giữa sản phẩm đưa ra thị trường và khả năng chi trả của người dân càng khiến thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, phục vụ nhu cầu đầu tư thay vì nhu cầu ở thực. Điều này tạo ra vòng lặp tăng giá khi mỗi dự án mới đều đẩy mặt bằng chung lên cao hơn.

Giải pháp từ Bộ Xây dựng để hạ nhiệt giá nhà

Để ổn định thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất một loạt giải pháp mang tính hệ thống nhằm kéo giá nhà về mức phù hợp hơn với thu nhập của người dân. Trước hết, cơ quan này cho rằng cần điều tiết cơ cấu sản phẩm, ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá phải chăng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Giải pháp này nhằm điều chỉnh lại sự mất cân đối đang tồn tại giữa nhu cầu ở thực và nguồn cung cao cấp.

Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng nghị quyết về kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trong đó bao gồm các biện pháp siết chặt hoạt động đầu cơ và thao túng giá. Mục tiêu là tạo ra khung pháp lý đặc thù để kiểm soát giá giao dịch, đảm bảo tính minh bạch và loại bỏ những biến động bất thường không xuất phát từ cung - cầu thực tế.

Khơi thông nguồn cung nhà giá phù hợp - chìa khóa để “phanh” giá

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định rằng việc khơi thông nguồn cung phù hợp mới là giải pháp cốt lõi để chặn đà tăng giá. Để làm được điều này, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn từ các bộ luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới được ban hành. Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền và minh bạch hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án và từ đó giảm áp lực chi phí lên giá nhà.

Một trong những đề xuất quan trọng liên quan tới việc bãi bỏ mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với khoản tiền sử dụng đất chậm nộp. Theo các chuyên gia, mức thu này đang khiến chi phí của chủ đầu tư tăng cao và gián tiếp đẩy giá nhà lên. Bên cạnh đó, thị trường cũng cần giảm phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng thông qua việc thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển các mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Phát triển nhà ở xã hội và thị trường thuê - hướng đi bền vững

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội là giải pháp mang tính chiến lược. Chương trình xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 cần được coi là nhiệm vụ trọng tâm. Nhà ở phù hợp thu nhập thấp phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích đủ mạnh để thu hút nhà đầu tư tham gia.

Ngoài ra, ông Đính cho rằng phát triển thị trường cho thuê chuyên nghiệp sẽ giúp người dân giảm áp lực buộc phải sở hữu nhà để ổn định cuộc sống. Khi tâm lý “phải có nhà” giảm bớt, sức nóng của thị trường cũng sẽ hạ nhiệt.

Một yếu tố quan trọng nữa là việc xây dựng bộ tiêu chí cảnh báo sớm các dấu hiệu bất thường của thị trường, từ hoạt động đầu cơ đến mất cân đối cung - cầu. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở thống nhất trên toàn quốc sẽ giúp cơ quan quản lý và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin minh bạch, hạn chế rủi ro bị thao túng giá.