TPHCM: Nhu cầu nhà ở xã hội cao gấp 4 lần nguồn cung

Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP HCM đang tăng nhanh trong khi nguồn cung chưa theo kịp, tạo ra khoảng cách lớn giữa cung và cầu. Dự báo đến năm 2030, thành phố cần gần 1 triệu căn hộ nhưng nguồn cung hiện tại mới chỉ đáp ứng chưa đến một phần tư, đặt ra nhiều thách thức cho thị trường trong những năm tới.

Nguồn cung nhà ở xã hội mới đáp ứng chưa đến 1/4 nhu cầu thực tế

Theo các số liệu dự báo, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP HCM đến năm 2030 vào khoảng 974.000 căn, chủ yếu đến từ nhóm người thu nhập thấp và công nhân lao động đang sinh sống, làm việc tại đô thị lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ nhà ở giá rẻ ngày càng khan hiếm, nguồn cung dự kiến lại khá hạn chế khi thành phố mới chỉ lên kế hoạch triển khai 193 dự án với tổng quy mô khoảng 229.000 căn hộ.

Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung hiện tại chỉ có thể đáp ứng chưa đến 25% nhu cầu thực tế, khiến áp lực lên thị trường ngày càng gia tăng. Dù TP HCM đã bố trí khoảng 1.700 ha đất cho phát triển nhà ở xã hội và có thể mở rộng thêm trong thời gian tới, nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu tăng liên tục, quỹ đất này vẫn chưa đủ để thu hẹp đáng kể khoảng cách cung - cầu.

Nguồn cung hiện tại chỉ có thể đáp ứng chưa đến 25% nhu cầu thực tế

Tiến độ triển khai chậm do vướng mắc pháp lý và quy hoạch

Thủ tục pháp lý kéo dài khiến dự án chậm nhịp

Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung nhà ở xã hội không thể tăng nhanh nằm ở quy trình pháp lý còn phức tạp và kéo dài. Trên lý thuyết, thời gian xử lý thủ tục có thể rút xuống khoảng hơn 4 tháng, tuy nhiên trên thực tế, doanh nghiệp thường mất từ 1 đến 2 năm, thậm chí lâu hơn do phải liên tục điều chỉnh và bổ sung hồ sơ theo yêu cầu.

Tổng thời gian hoàn thiện pháp lý cho một dự án thường kéo dài từ 18-24 tháng, sau đó cần thêm khoảng 2 năm để thi công. Điều này khiến các dự án hiện tại thực chất là kết quả của những quyết định đầu tư từ vài năm trước, dẫn đến độ trễ lớn trong việc bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Quy hoạch chồng chéo làm kéo dài thời gian triển khai

Bên cạnh thủ tục, các vướng mắc liên quan đến quy hoạch cũng là rào cản đáng kể. Nhiều khu đất dù phù hợp để phát triển nhà ở xã hội nhưng lại chưa đáp ứng các tiêu chí về quy hoạch dân số hoặc chức năng sử dụng, buộc phải điều chỉnh lại quy hoạch, làm kéo dài thời gian triển khai.

Ngoài ra, sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật cũng khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện dự án, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến triển khai xây dựng.

Các vướng mắc liên quan đến quy hoạch cũng là rào cản đáng kể cho việc bổ sung căn hộ NOXH tại TP.HCM

Bài toán vốn tiếp tục là điểm nghẽn lớn của thị trường

Không chỉ vướng ở pháp lý và quy hoạch, nguồn vốn cũng là một trong những rào cản lớn đối với sự phát triển của nhà ở xã hội. Các gói tín dụng ưu đãi chưa thực sự ổn định và khó tiếp cận, trong khi doanh nghiệp lại cần nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Thực tế này khiến nhiều dự án dù đã có quỹ đất vẫn không thể triển khai đúng tiến độ, góp phần làm gia tăng tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường. Khi bài toán vốn chưa được giải quyết triệt để, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội vẫn sẽ gặp nhiều hạn chế.

Nguồn cung cải thiện nhưng chưa theo kịp đà tăng của nhu cầu

Trong giai đoạn 2021–2025, TP HCM mới hoàn thành khoảng 19.000 căn nhà ở xã hội, một con số khá khiêm tốn so với mục tiêu dài hạn. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 đạt khoảng 200.000 căn, tuy nhiên tiến độ hiện tại cho thấy còn nhiều thách thức phía trước.

Riêng trong năm 2026, mục tiêu đề ra là khoảng 28.500 căn nhưng sau quý I, tỷ lệ hoàn thành vẫn ở mức rất thấp. Đáng chú ý, việc nới lỏng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội đã khiến số lượng người đủ điều kiện tăng lên đáng kể, từ đó càng làm gia tăng áp lực lên nguồn cung vốn đã hạn chế.

Cần cải cách mạnh để thu hẹp khoảng cách cung - cầu

Trong bối cảnh nhu cầu tiếp tục tăng cao, các chuyên gia cho rằng cần có những cải cách mạnh mẽ và đồng bộ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Việc rút gọn thủ tục hành chính, cho phép triển khai song song các bước trong quy trình đầu tư, cũng như điều chỉnh chính sách tài chính và quy hoạch theo hướng linh hoạt hơn sẽ là những giải pháp quan trọng.

Nếu không có những thay đổi kịp thời, khoảng cách giữa cung và cầu nhà ở xã hội nhiều khả năng sẽ tiếp tục nới rộng trong những năm tới, gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản và bài toán an sinh đô thị.