Vì sao giá nhà Việt Nam liên tục tăng cao? Phân tích nguyên nhân và giải pháp từ chuyên gia

Giá nhà tại Hà Nội và TP HCM tăng cao nhất trong một thập kỷ, trung bình 75-120 triệu đồng/m². Chuyên gia phân tích nguyên nhân từ chi phí đất đai, vật liệu, lợi nhuận kỳ vọng đến mất cân đối cung - cầu. Bài viết lý giải toàn diện các điểm nghẽn và đề xuất giải pháp đưa giá nhà trở về mức phù hợp thu nhập người dân.

Giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM thời gian qua không ngừng leo thang, tạo ra khoảng cách ngày càng xa giữa thu nhập người dân và khả năng sở hữu nhà. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết chỉ trong 9 tháng đầu năm, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 80 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà liền thổ dao động quanh mức 100–200 triệu đồng. Tại TP.HCM, mức giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi mét vuông và phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận mức từ 230–300 triệu đồng. Các đơn vị nghiên cứu như Knight Frank, Savills và CBRE cũng ghi nhận giá sơ cấp tại hai thành phố lớn tiếp tục tăng 10–30% so với năm trước. Đặc biệt, sau thời điểm sáp nhập hành chính từ ngày 1/7, TP.HCM còn chứng kiến mức tăng trung bình 8–18% chỉ trong vài tháng.

Trong bối cảnh đó, một câu hỏi lớn đặt ra là vì sao giá nhà liên tục tăng mà không có dấu hiệu giảm, dù nhu cầu nơi ở thực vẫn là trọng tâm thị trường.

Chi phí đầu vào tăng mạnh – nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà leo thang

Theo phân tích của TS Cấn Văn Lực, sự gia tăng liên tục của các chi phí đầu vào là yếu tố trực tiếp khiến giá nhà khó hạ nhiệt. Đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng đang chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng vốn đầu tư, nhất là kể từ khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tăng mạnh. Khi doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng và chờ đợi thủ tục kéo dài, tổng mức đầu tư bị đội lên đáng kể, từ đó làm tăng giá bán.

Không chỉ vậy, giá thép, xi măng, vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đều tăng đều qua từng năm. Lãi vay ngân hàng cũng là một gánh nặng đáng kể khi nhiều dự án phải vay vốn lớn trong thời gian dài, dẫn tới tổng chi phí tài chính tăng lên. Tất cả các yếu tố này khi cộng hưởng đã khiến giá thành sản phẩm cuối cùng tăng theo, và gần như toàn bộ phần chi phí bổ sung đều được chuyển sang người mua.

Bảng giá đất mới và nghĩa vụ tài chính gia tăng tạo áp lực lớn

Ngoài chi phí đầu vào, nhiều chuyên gia chỉ ra rằng bảng giá đất mới và phương pháp tính tiền sử dụng đất là nguyên nhân quan trọng khiến giá bán bị đẩy lên. Việc điều chỉnh theo hướng tiệm cận thị trường khiến tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Trong những dự án quy mô lớn hoặc nằm ở vị trí thuận lợi, mức chi phí này có thể trở thành gánh nặng tài chính đáng kể.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, tiền sử dụng đất hiện chiếm khoảng 10% tổng chi phí xây dựng chung cư cao tầng, khoảng 30% đối với các dự án nhà liền kề và nhà phố, và hơn 50% đối với biệt thự. Khi chi phí đất tăng mạnh, giá bán gần như không thể giữ ở mức hợp lý, khiến giá nhà tăng theo quán tính thị trường.

Chiến lược phát triển dự án của doanh nghiệp tác động đến mặt bằng giá

TS Phạm Viết Thuận cho rằng gốc rễ của bài toán giá nhà còn nằm ở chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư. Trong nhiều năm, doanh nghiệp bất động sản có xu hướng dồn lực vào phân khúc cao cấp với mức lợi nhuận kỳ vọng lớn. Khi các dự án trung – cao cấp liên tục ra mắt, mặt bằng giá của toàn thị trường bị đẩy lên, khiến mức giá bình dân gần như biến mất.

Ông Thuận nhận định rằng “giá căn hộ năm sau luôn cao hơn năm trước” bởi toàn bộ chi phí đầu vào, từ giá đất, vật liệu đến chi phí tài chính, đều được đưa vào giá cuối cùng. Điều này khiến người mua nhà càng khó tiếp cận hơn, trong khi chủ đầu tư vẫn buộc phải duy trì mức lợi nhuận mong muốn.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng chia sẻ rằng giá đền bù giải phóng mặt bằng thời gian gần đây tăng nhanh, khiến doanh nghiệp phải ứng vốn rất lớn để hoàn thành giai đoạn đầu của dự án. Nhiều trường hợp, quá trình bồi thường kéo dài cả chục năm, dẫn tới chi phí đội lên gấp nhiều lần, và phần chênh lệch này cuối cùng cũng được tính vào giá bán.

Mất cân đối cung – cầu đẩy giá lên cao

Một nguyên nhân không thể bỏ qua là sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu ở các phân khúc. Nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung phân khúc này lại khan hiếm trong nhiều năm. Trái lại, số lượng dự án cao cấp và hạng sang liên tục tăng, làm cho sự chênh lệch cung – cầu ngày càng rõ rệt. Khi nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu, giá nhà tất yếu sẽ tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị trung tâm.

Cần những giải pháp gì để kéo giá nhà về mức hợp lý?

Trước mức giá tăng nhanh và vượt xa thu nhập của số đông, các chuyên gia cho rằng cần đến một loạt giải pháp mạnh mẽ, đồng bộ và kéo dài trong nhiều năm để thị trường có thể trở lại cân bằng.

TS Cấn Văn Lực cho rằng thủ tục pháp lý là “điểm nghẽn lớn nhất” kìm hãm nguồn cung. Nhiều dự án bị ách tắc không phải vì thiếu vốn mà do quá trình phê duyệt kéo dài, khiến nguồn hàng mới không thể ra thị trường đúng thời điểm. Nếu cải cách mạnh mẽ khâu này, hàng nghìn dự án có thể sớm được triển khai, giúp tăng nguồn cung và giảm áp lực giá.

Song song đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất cần xem xét lại phương pháp thu tiền sử dụng đất, đồng thời cho phép chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp tiền linh hoạt, có thể trả hằng năm thay vì dồn một lần. Việc này có thể làm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, gián tiếp giúp giá bán dễ chịu hơn.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng muốn đưa giá nhà về mức phù hợp, Việt Nam cần tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ – hai phân khúc gần như “vắng bóng” trên thị trường trong nhiều năm qua. Ông cho rằng Nhà nước nên ưu tiên quỹ đất công hoặc đất có giá thấp để phát triển các dự án giá rẻ, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp bằng việc cung cấp vốn với lãi suất ưu đãi và tạo điều kiện vay dài hạn cho người mua.

Theo ông Thịnh, chi phí xây dựng khó có thể giảm, nhưng nếu chi phí đất đai được tối ưu và thủ tục pháp lý được rút ngắn, doanh nghiệp mới có động lực quay trở lại phân khúc có lợi nhuận thấp hơn nhưng phục vụ nhu cầu ở thật của đại đa số người dân.

Cân nhắc áp thuế tài sản và thuế chống đầu cơ để ổn định thị trường

Ở nhiều quốc gia, thuế tài sản và thuế đánh vào căn nhà thứ hai là công cụ mạnh để hạn chế đầu cơ và kiểm soát thị trường. Trong khi đó, Việt Nam hiện vẫn chưa áp dụng các loại thuế này, khiến tình trạng găm hàng, neo giá và sốt ảo diễn ra liên tục. Một số chuyên gia cho rằng việc đánh thuế lên bất động sản bỏ hoang hoặc nhà thứ hai là giải pháp cần được xem xét, nhằm đưa thị trường vận hành ổn định hơn và hạn chế tình trạng đầu cơ đẩy giá.

Kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ giúp thị trường “gỡ nút thắt”

Nhiều chuyên gia đặt kỳ vọng vào những thay đổi trong Luật Đất đai 2024, bởi khi các quy định về định giá đất, thủ tục đầu tư và bồi thường giải phóng mặt bằng trở nên rõ ràng và minh bạch hơn, thị trường sẽ có cơ sở để mở rộng quỹ đất sạch và gia tăng nguồn cung. Đây cũng được xem là giải pháp mang tính dài hạn, giúp giá nhà ổn định hơn trong tương lai.

Giá nhà tại Việt Nam tăng cao do tổng hợp nhiều yếu tố, bao gồm chi phí đầu vào tăng mạnh, bảng giá đất mới, chiến lược phát triển dự án của doanh nghiệp và sự mất cân đối cung – cầu. Để thị trường trở lại mức hợp lý, cần đến sự phối hợp đồng bộ giữa cải cách pháp lý, điều chỉnh cơ chế đất đai, phát triển nhà ở giá rẻ và triển khai công cụ thuế phù hợp. Khi những nút thắt lớn được tháo gỡ, nguồn cung được cải thiện và cơ hội sở hữu nhà ở của người dân sẽ trở nên rõ ràng hơn.