Bức tranh thị trường bất động sản sau cuộc thanh lọc: Chu kỳ mới minh bạch và bền vững hơn

Sau một giai đoạn dài tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một cuộc thanh lọc sâu rộng chưa từng có. Hàng loạt doanh nghiệp yếu kém phải rời cuộc chơi, nhiều dự án chậm tiến độ buộc phải tái cấu trúc, và hệ thống pháp lý được siết chặt theo hướng minh bạch hơn. Đây không phải sự suy yếu mà là bước chuyển quan trọng, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững và chuyên nghiệp.

Hệ quả của giai đoạn tăng trưởng lệch pha

Giai đoạn 2020 - 2022 chứng kiến dòng tiền đổ mạnh vào đất nền, biệt thự, căn hộ cao cấp. Làn sóng đầu cơ diễn ra trên diện rộng, khiến giá bất động sản ở nhiều khu vực tăng phi mã, vượt xa giá trị thật và khả năng chi trả của đa số người dân. Sự mất cân đối giữa cung và cầu, giữa nhu cầu ở thực và đầu tư lướt sóng đã tạo ra bong bóng lớn, tiềm ẩn rủi ro hệ thống.

Thị trường BĐS vẫn xảy ra chênh lệch cung - cầu.

Khi tín dụng bị kiểm soát, trái phiếu doanh nghiệp siết lại và hoạt động thanh tra - kiểm tra pháp lý được tăng cường, thị trường lập tức giảm tốc. Thanh khoản sụt giảm mạnh khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt, doanh nghiệp thiếu vốn triển khai dự án. Đây chính là thời điểm thanh lọc diễn ra mạnh mẽ, loại bỏ những chủ thể không đủ năng lực tài chính và quản trị.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thanh lọc là quy luật tất yếu của mọi thị trường sau khi tăng trưởng nóng. Sau giai đoạn này, doanh nghiệp bất động sản sẽ phân hóa rõ rệt; những mô hình chạy theo đòn bẩy cao và lợi nhuận nhanh dần thu hẹp, nhường chỗ cho các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, tài chính an toàn và chiến lược dài hạn.

Tái cấu trúc từ tư duy phát triển đến sản phẩm

Quá trình tái cấu trúc thị trường diễn ra trên nhiều phương diện. Thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận cao nhưng rủi ro lớn, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng về nhu cầu thực, gồm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các sản phẩm phục vụ người mua ở thật.

Tư duy phát triển dự án cũng thay đổi rõ rệt. Các chủ đầu tư sau thanh lọc chú trọng chuẩn chỉnh hơn về pháp lý, quy hoạch, tiến độ, chất lượng xây dựng và tiện ích. Dự án không còn chỉ xoay quanh kỳ vọng sinh lời mà tập trung vào giá trị thực cho người dân. Sự dịch chuyển này giúp thị trường chuyển từ trạng thái đầu cơ dẫn dắt sang lấy nhu cầu ở thực làm trung tâm.

Một câu hỏi được nhiều người quan tâm là liệu giá bất động sản có giảm mạnh sau thanh lọc. Các chuyên gia cho rằng điều này khó xảy ra, bởi chi phí đất đai, vật liệu và thủ tục pháp lý vẫn rất cao. Thị trường thay vào đó sẽ bước vào trạng thái đi ngang, điều chỉnh cục bộ tùy khu vực và phân khúc. Những sản phẩm bị thổi giá quá cao sẽ phải hạ nhiệt, còn các dự án có pháp lý tốt và vị trí giá trị vẫn giữ mức giá ổn định.

Vai trò của quy hoạch trong chu kỳ mới

Thị trường bất động sản lành mạnh phải được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng thay vì tâm lý đầu cơ. Thực tế, thị trường đã phải trả giá cho việc phát triển theo phong trào và chạy theo các cơn sốt đất. Theo Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính, giai đoạn thanh lọc là cơ hội quan trọng để thiết lập lại trật tự phát triển đô thị theo hướng xanh, thông minh và thích ứng biến đổi khí hậu.

Sau thanh lọc, giá bất động sản sẽ phản ánh sát hơn cung - cầu thực tế. Tình trạng “đầu cơ tạo sóng” và “sốt ảo” sẽ giảm dần, tạo điều kiện cho người mua ở thực tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn. Tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn, chuyển từ kỳ vọng lợi nhuận nhanh sang chiến lược dài hạn. Nhà đầu tư sẽ chú trọng phân tích pháp lý dự án, tiềm năng khai thác và khả năng tăng giá bền vững.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường có xu hướng chậm nhưng chắc, giảm bớt các đợt tăng nóng nhưng ổn định và bền vững hơn. Nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền từ khai thác cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ thay vì chỉ chờ tăng giá. Điều này góp phần hình thành hệ sinh thái bất động sản trưởng thành và giảm rủi ro cho nền kinh tế.

Kỳ vọng một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn

Khi thị trường được làm sạch, nhiều phân khúc có cơ hội bứt phá. Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội được dự báo trở thành điểm sáng nhờ nhu cầu lớn và chính sách hỗ trợ mạnh mẽ. Bất động sản công nghiệp - logistics tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Bất động sản đô thị vệ tinh cũng có triển vọng tích cực nhờ hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, thu hút cả nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền tại khu vực chưa có hạ tầng hoặc pháp lý mơ hồ sẽ khó phục hồi nhanh.

Sau giai đoạn thanh lọc thị trường BĐS sẽ phát triển bền vững hơn.

Chuyên gia tài chính ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường đang phục hồi theo cách thận trọng và chọn lọc hơn. Dòng tiền tập trung vào dự án pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín và vị trí có giá trị thực. Giai đoạn tới sẽ ít xuất hiện các cơn sốt ảo, thay vào đó là xu hướng ổn định và tích lũy bền vững.

Chu kỳ mới: minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững

Giới chuyên gia nhận định thị trường bất động sản sau thanh lọc sẽ vận hành theo ba đặc điểm nổi bật là minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững. Hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng sự giám sát chặt chẽ sẽ giúp hạn chế các điểm nóng từng tồn tại trước đây.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng cuộc thanh lọc là phép thử quan trọng cho cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp. Đây là cơ hội để tái định vị thị trường theo hướng công bằng hơn, hạn chế đầu cơ và hướng đến phục vụ nhu cầu thật. Khi quy trình giao đất, định giá đất và kiểm soát đầu cơ được minh bạch hóa hơn, thị trường sẽ không chỉ khỏe hơn mà còn ổn định và bền vững.

Theo đánh giá tổng thể, thanh lọc là quá trình cần thiết để đưa bất động sản trở về đúng vai trò trong phát triển đô thị. Bất động sản không thể chỉ là công cụ đầu cơ, mà phải gắn với quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu sống thực tế. Cuộc thanh lọc hiện tại góp phần loại bỏ những dự án manh mún, thiếu pháp lý và buộc doanh nghiệp tuân thủ kỷ cương phát triển. Trong giai đoạn hậu thanh lọc, vai trò của quy hoạch sẽ trở lại vị trí trung tâm, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh và dài hạn.