Thị trường bất động sản 2025: Sự phân hóa rõ rệt và xu hướng hành vi của người trẻ Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc, khi giá nhà vẫn ở mức cao nhưng nhu cầu an cư của người trẻ không hề suy giảm. Dù chịu áp lực tài chính lớn, nhiều người vẫn kiên trì theo đuổi mục tiêu sở hữu nhà bằng cách điều chỉnh chiến lược thu nhập, chi tiêu và sử dụng đòn bẩy tài chính linh hoạt hơn.

Sự phân hóa này không chỉ thể hiện qua sự chênh lệch cung - cầu giữa các phân khúc, mà còn thể hiện qua những khác biệt đáng chú ý trong hành vi của các nhóm người trẻ từ 18-44 tuổi.

Người trẻ và tư duy mới về đòn bẩy tài chính

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025 ngày 9/12, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn - cho biết khảo sát từ hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy tâm lý và hành vi của người trẻ đang phân hóa theo bốn xu hướng chính, trong đó nổi bật nhất là quyết tâm mua nhà dù giá cao.

Đối với những người đang thuê nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ, mục tiêu an cư vẫn cực kỳ rõ ràng. Có đến 93% người đã kết hôn và có con cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới. Dù thừa nhận giá là rào cản, họ vẫn chủ động tăng thu nhập qua việc làm thêm, cắt giảm chi tiêu hoặc tích lũy bằng tiết kiệm.

Đáng chú ý, 86% người đang nỗ lực mua nhà cho biết họ sẵn sàng vay ngân hàng 30-50% giá trị tài sản. Điều này phản ánh tư duy đòn bẩy tài chính ngày càng thực tế hơn trong bối cảnh giá nhà khó giảm.

Nguồn cung khác biệt giữa TP.HCM và Hà Nội: Lý do nhu cầu sở hữu lệch pha

Khảo sát cũng cho thấy nhu cầu sở hữu nhà trong 5 năm tới tại TP.HCM đạt 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Sự khác biệt này chủ yếu đến từ cấu trúc nguồn cung.

Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng chiếm khoảng 21-31% tổng nguồn cung. Đây là mức giá phù hợp với các gia đình trẻ và nhóm thu nhập trung bình, giúp họ dễ tiếp cận thị trường hơn.

Nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. Hồ Chí Minh đạt 81% và Hà Nội là 69%.

Trong khi đó tại Hà Nội, nguồn cung tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, với giá phổ biến từ 5-10 tỷ đồng. Khoảng giá này vượt xa khả năng tài chính của đa số người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà tương lai giảm mạnh.

Theo các chuyên gia, để rút ngắn hành trình an cư cho người trẻ, cần đơn giản hóa thủ tục mua nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện và mở rộng nguồn cung giá phù hợp.

Nhóm thuê dài hạn: Tệp khách hàng ổn định cho bất động sản dòng tiền

Ngoài nhóm mua nhà, thị trường còn ghi nhận sự ổn định của nhóm thuê dài hạn. Đây được xem là tệp khách hàng tiềm năng cho các nhà đầu tư theo mô hình bất động sản tạo dòng tiền.

Nhóm này có khả năng chi trả ổn định, với 72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền thuê nhà. Xu hướng gắn bó lâu dài cũng rất rõ rệt, khi 34% người tham gia khảo sát cho biết sẽ thuê từ 3 năm trở lên.

Theo ông Long, bốn tiêu chí quan trọng để giữ chân nhóm khách thuê bao gồm chất lượng nhà ở, tiện ích, vị trí và môi trường dân cư. Khi chú trọng nâng cao chất lượng sống thay vì chỉ cung cấp nơi ở, nhà đầu tư có thể duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định và dòng tiền bền vững.

Nhóm người trẻ đã mua nhà: Ưu tiên nâng cấp và mở rộng tài sản

Trong nhóm người trẻ đã sở hữu bất động sản đầu tiên, khảo sát cho thấy bức tranh tích lũy khá rõ ràng. Phần lớn thuộc độ tuổi 35-44, đã lập gia đình và có con. Ở lần mua đầu tiên, 76% mua để ở và gần một nửa không phải vay ngân hàng nhờ chuẩn bị vốn từ trước.

Điểm nổi bật ở nhóm này là động lực nâng cấp chỗ ở và mở rộng tài sản rất mạnh. Có đến 85% dự định mua thêm hoặc đầu tư bất động sản trong 5 năm tới. Trong đó, đất nền tiếp tục là loại tài sản được ưu tiên vì khả năng tăng giá và tính thanh khoản tốt.

Nhóm sở hữu bất động sản nhưng không còn mua thêm: Dịch chuyển sang kênh an toàn

Một bộ phận người đã sở hữu bất động sản nhưng không có nhu cầu mua thêm đang chuyển hướng sang các kênh an toàn để bảo toàn vốn. Xu hướng rõ nhất là chuyển tiền sang vàng (82%) và gửi tiết kiệm ngân hàng (77%). Đây là chiến lược phòng thủ trong bối cảnh thị trường biến động và lãi suất có nhiều thay đổi.

Chứng khoán (51%) và trái phiếu (38%) vẫn hiện diện nhưng không còn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu.

Nhóm thừa kế bất động sản: Tiếp tục tích lũy, không dừng lại ở lợi thế ban đầu

Khảo sát cũng ghi nhận nhóm thừa kế nhà đất - thường sở hữu sẵn nhà riêng (38%) hoặc đất nền (29%) - vẫn có nhu cầu rất cao với thị trường. Có đến 80% dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới để nâng cấp chỗ ở hoặc mở rộng đầu tư.

Theo ông Long, lợi thế tài sản ban đầu không khiến nhóm này thụ động. Ngược lại, họ thường tiếp tục khai thác, cải tạo và tích lũy thêm tài sản, cho thấy sức cầu thị trường vẫn lan tỏa và bền vững.