Cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản tại Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận nhiều dấu hiệu bất thường trong bối cảnh nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở, giá nhà tăng nhanh và tồn kho lớn. Một trong những cảnh báo đáng lo ngại nhất đến từ sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và thu nhập bình quân. Theo các chuyên gia, giá nhà trung bình hiện cao gấp 20-30 lần thu nhập mỗi năm của người dân, trong khi tại Hoa Kỳ chỉ khoảng 4-5 lần. Khoảng cách này cho thấy rủi ro thị trường rơi vào tình trạng bong bóng là hoàn toàn có cơ sở.

Dấu hiệu bong bóng: Giá tăng cao bất thường và sự xuất hiện của những “lời hứa có cánh”

Sau khi có tín hiệu phục hồi nhẹ, thị trường bất động sản lập tức xuất hiện tình trạng tăng giá vượt mặt bằng chung. Nhiều dự án có vị trí, tiện ích tương đương khu vực xung quanh nhưng lại rao bán với mức giá cao hơn rõ rệt. Một số dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện mở bán vẫn tung ra thị trường với giá cao, tạo nên sự hoài nghi về tính minh bạch.

Tình trạng quảng cáo sai lệch cũng xuất hiện dày đặc, khi nhiều chủ đầu tư hoặc môi giới dùng các thông điệp cam kết lợi nhuận, cho thuê cao, “vị trí trung tâm”, “tăng giá chắc chắn”, dù thực tế dự án không đáp ứng các điều kiện đó. Không ít khách hàng bị thúc ép đặt cọc bằng những chiêu trò như “sắp hết hàng”, “giá chuẩn bị tăng”, “đặt hôm nay mới có suất đẹp”, khiến tâm lý mua vội trở nên phổ biến.

Một số chuyên gia khuyến nghị người mua cần kiểm tra kỹ năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án, lịch sử thực hiện các dự án trước đây, đồng thời khảo sát giá bán của các căn hộ tương đương để có góc nhìn khách quan. Người mua cũng cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ như vị trí, tầng, hướng, nội thất và uy tín chủ đầu tư. Tuyệt đối không nên đặt cọc vội khi chưa nắm rõ chi phí phát sinh, điều khoản hợp đồng hoặc tiến độ bàn giao.

Hiện tượng thổi giá đất bằng các “tin đồn” quy hoạch tiếp tục lặp lại, tạo nên mặt bằng giá ảo. Những tin đồn về đường xá, hạ tầng, dự án lớn xuất hiện tại nhiều khu vực, khiến giá bị đẩy lên mức phi lý. Khi giá quá cao, giao dịch thật giảm mạnh, chỉ còn những màn mua đi bán lại giữa các nhóm đầu cơ. Hậu quả là người dân địa phương có nhu cầu thật sự bị gạt khỏi thị trường vì không thể tiếp cận được đất đai.

Cảnh báo từ chuyên gia về tín dụng và sự lệch pha cung - cầu

Ông Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu, cho rằng nguy cơ bong bóng bất động sản có thể xảy ra khi tồn kho tăng, nguồn cung lệch pha nhu cầu và người dân không thể mua nhà. Ông cho biết tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng đầu năm 2025 đã đạt khoảng 15%, dự kiến cả năm lên 18–20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm đến 24% tổng dư nợ, cao gần gấp đôi so với mức 10–15% của Hoa Kỳ.

Nguy cơ thị trường bất động sản rơi vào tình trạng bong bóng khi nguồn cung, hàng tồn kho tăng, người dân lại không tiếp cận được nhà ở.

Tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam hiện khoảng 137%, một mức được nhiều tổ chức quốc tế cảnh báo là rủi ro. Khi huy động vốn tăng chậm hơn cho vay, ngân hàng phải nâng lãi suất, khiến khả năng vay để mua nhà càng trở nên khó khăn. Dù có gói lãi suất ưu đãi, nhưng chỉ duy trì trong 1-2 năm đầu, sau đó tăng lên 12-14%, cao hơn nhiều so với mức khoảng 7% của Hoa Kỳ. Điều này khiến người dân khó tiếp cận tín dụng, làm tăng tồn kho và tạo nguy cơ bong bóng.

Ông Hiếu nhấn mạnh rằng trong khi ngân hàng Hoa Kỳ hạn chế cho vay đất vì không sinh lời, nhiều ngân hàng Việt Nam vẫn cho vay phục vụ đầu cơ, góp phần đẩy giá đất tăng mạnh. Ông đề xuất cần điều chỉnh chính sách tiền tệ, đặc biệt là tín dụng đất nền, và giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống dưới 20%. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ để các ngân hàng cho vay nhà ở với lãi suất thấp hơn.

“Phí dịch vụ” – biến tướng mới khiến giá bất động sản bị đội lên

Một vấn đề khác khiến thị trường trở nên méo mó là sự xuất hiện của “phí dịch vụ” bất động sản. Theo ông Phan Đình Phúc, Tổng giám đốc Seenee, đây là khoản phí mà người mua hoặc người bán phải trả cho bên thứ ba khi giao dịch. Dù bản chất giống phí môi giới, nhưng khoản phí này lại được thu từ người mua, dao động từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, thậm chí được chuyển vào tài khoản cá nhân của môi giới hoặc các sàn.

Hệ luỵ của phí dịch vụ là giá bị đẩy lên cao khiến bất động sản bị xác lập giá mới.

Ông Phúc cho rằng đây thực chất là hình thức thu chênh lệch giá bán so với giá gốc của chủ đầu tư. Trong khi đó, theo luật, môi giới không được nhận tiền từ cả hai phía vì điều này tạo xung đột lợi ích. Việc thu “phí dịch vụ” khiến giá nhà bị đẩy lên cao hơn giá trị thực và hình thành mặt bằng giá mới sai lệch. Ví dụ, một căn hộ 17 tỷ đồng tại Nam Rạch Chiếc bị cộng thêm 700 triệu phí dịch vụ, dẫn đến mức giá được xác lập mới là 17,7 tỷ đồng.

Môi giới nhỏ lẻ chạy theo hoa hồng, bỏ qua quy chuẩn nghề

Tại một tọa đàm, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc SmartLand, nhận xét rằng nhiều môi giới nhỏ lẻ chỉ chú trọng chốt giao dịch nhanh để nhận hoa hồng, ít quan tâm đến pháp lý, quy trình hay đạo đức nghề nghiệp. Điều này khiến thị trường thêm nhiễu loạn.

Ông Trần Minh Quang, Phó tổng giám đốc EximrS, cũng chỉ ra rằng một bộ phận môi giới xem bất động sản chỉ là công cụ kiếm tiền ngắn hạn. Khi thị trường nóng, họ dễ chạy theo giao dịch bằng mọi giá, thậm chí bỏ qua chuẩn mực nghề. Chỉ có các doanh nghiệp lớn hoặc môi giới lâu năm mới thực sự coi trọng uy tín và tuân thủ quy định.