Cảnh báo rủi ro khi mua nhà ở xã hội chưa đủ "tuổi" sang tên

Dù pháp luật quy định nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận, thực tế nhiều giao dịch “lách luật” vẫn diễn ra công khai. Các hình thức mua bán bằng hợp đồng ủy quyền hay giấy viết tay được xem là giải pháp nhanh gọn, nhưng ẩn sau mức giá tưởng như hấp dẫn là hàng loạt rủi ro pháp lý mà cả người mua lẫn người bán đều có thể phải trả giá.

Giao dịch “lách luật” lan rộng vì chênh lệch giá

Trên thị trường bất động sản, việc mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng không còn là hiện tượng cá biệt. Tại nhiều dự án ở Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương khác, các căn hộ nhà ở xã hội được rao bán sôi động trên hội nhóm và sàn môi giới, bất chấp quy định pháp luật vẫn còn hiệu lực.

Tại nhiều dự án ở Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương khác, các căn hộ nhà ở xã hội được rao bán sôi động trên các hội nhóm và sàn môi giới, bất chấp quy định pháp luật

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ chênh lệch giá lớn giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cùng khu vực. Có những dự án, mức chênh lệch lên tới vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng mỗi căn. Điều này tạo động lực để bên bán tìm cách thu lợi sớm, trong khi bên mua coi đây là cơ hội hiếm để sở hữu nhà với giá thấp hơn thị trường.

Thay vì chờ đủ 5 năm, nhiều giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền dài hạn, giấy viết tay hoặc nhờ người quen đứng tên. Những hình thức này tuy phổ biến nhưng không được pháp luật công nhận là chuyển nhượng hợp lệ đối với nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện.

Chiêu thức cũ tiềm ẩn rủi ro pháp lý ngày càng lớn

Về bản chất, các hợp đồng ủy quyền hay giấy tay chỉ mang tính thỏa thuận dân sự, không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp cho bên mua. Trong trường hợp cơ quan chức năng kiểm tra hoặc phát hiện vi phạm, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ lụy nghiêm trọng.

Không ít căn hộ nhà ở xã hội hiện được rao bán với mức chênh cao hơn giá gốc từ 300 đến 500 triệu đồng, cá biệt có trường hợp chênh lệch lên tới cả tỷ đồng. Dù người mua bỏ ra số tiền lớn hơn ban đầu, quyền lợi pháp lý lại không được đảm bảo, bởi căn hộ vẫn đứng tên người mua ban đầu theo hồ sơ pháp lý.

Nhiều căn hộ nhà ở xã hội hiện được rao bán với mức chênh cao hơn giá gốc và không được đảm bảo quyền lợi pháp lý

Anh Vũ Văn Minh, cư dân tại quận Thanh Xuân, Hà Nội, chia sẻ rằng gia đình anh từng tìm mua nhà ở xã hội để an cư nhưng nhanh chóng chùn bước khi giá rao bán đã tiệm cận phân khúc thương mại giá rẻ. Một căn hộ khoảng 60m², giá gốc hơn 1,2 tỷ đồng nhưng người bán yêu cầu từ 2,2 đến 2,5 tỷ đồng, khiến áp lực vay vốn tăng mạnh và làm mất đi ý nghĩa hỗ trợ ban đầu của chính sách nhà ở xã hội.

Đầu cơ ngắn hạn len lỏi vào phân khúc an sinh

Không chỉ người mua ở thực chịu thiệt, một bộ phận môi giới cũng thẳng thắn thừa nhận nhà ở xã hội đang trở thành “mảnh đất” cho đầu cơ ngắn hạn. Theo một môi giới tại khu vực Thanh Trì, nếu chấp nhận rủi ro pháp lý và chọn đúng thời điểm, nhà đầu tư có thể kiếm lời vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng nhờ nhu cầu lớn từ những người cần nhà gấp nhưng không thuộc diện mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Thực trạng này khiến phân khúc vốn được thiết kế để phục vụ nhu cầu an cư lại bị biến tướng thành sân chơi đầu cơ. Người mua ở thật buộc phải chờ giá giảm, chờ chính sách siết chặt hơn hoặc chờ thị trường minh bạch trở lại.

Ở góc độ đầu tư, nhiều người coi việc mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện sang tên là một khoản đầu tư ngắn hạn với biên lợi nhuận cao. Tuy nhiên, không phải mọi kịch bản đều diễn ra suôn sẻ. Đã có trường hợp bên bán sau khi ủy quyền vẫn tiếp tục bán căn hộ cho người khác, dẫn đến tranh chấp kéo dài mà bên mua gần như không có công cụ pháp lý để tự bảo vệ mình.

Mất trắng không phải kịch bản xa vời

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, bên mua không chỉ đối mặt nguy cơ mất tiền mà còn rơi vào thế bất lợi trong mọi tranh chấp pháp lý. Việc “lách luật” đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro cao, đặc biệt trong bối cảnh công tác thanh tra, kiểm tra đang ngày càng được siết chặt.

Với người bán, hành vi chuyển nhượng trái quy định cũng có thể dẫn tới xử phạt hành chính, thậm chí phát sinh trách nhiệm pháp lý nếu gây hậu quả nghiêm trọng. Lợi ích trước mắt vì thế khó có thể bù đắp được những hệ lụy lâu dài.

Cần minh bạch thị trường, người mua phải tỉnh táo

Theo các chuyên gia, hiện tượng sang tay nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chỉ có thể giảm khi cơ quan quản lý tăng cường kiểm tra, xử phạt và đẩy mạnh tuyên truyền để người dân hiểu rõ quy định pháp luật. Song song đó, việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và đa dạng hóa các kênh tiếp cận nhà ở giá rẻ được xem là giải pháp căn cơ nhằm hạn chế động cơ đầu cơ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở việc chưa đặt đúng trọng tâm phát triển an sinh xã hội. Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư lớn tham gia thị trường với mục tiêu thu lợi, dẫn đến sự lệch lạc so với mục tiêu ban đầu của chính sách.

Theo ông, các dự án cần được đưa trực tiếp đến tay người có nhu cầu ở thực, hạn chế tối đa việc bị môi giới hoặc các nhà kinh doanh thứ cấp “vắt” qua nhiều tầng trung gian trước khi tới người tiêu dùng cuối cùng.

Thực trạng mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng là một “khoảng xám” đáng lo ngại. Đằng sau mức giá tưởng chừng hấp dẫn là rủi ro pháp lý khó lường, có thể khiến người mua mất trắng hoặc rơi vào vòng xoáy tranh chấp kéo dài. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, mỗi quyết định giao dịch minh bạch, tuân thủ pháp luật không chỉ bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn góp phần giữ gìn mục tiêu an sinh và sự công bằng của thị trường.