Dự thảo Quốc hội: Đề xuất không bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản

Công chứng từ lâu được xem là thủ tục quan trọng nhằm đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình sửa đổi Luật Công chứng, đề xuất không bắt buộc công chứng đối với một số loại hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng đặt cọc, đang tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Câu hỏi đặt ra là: liệu việc “nới lỏng” này sẽ giúp thị trường linh hoạt hơn, hay tiềm ẩn thêm rủi ro cho người dân?

Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc: Tăng linh hoạt hay giảm an toàn pháp lý?

Trong quá trình thảo luận về dự thảo Luật Công chứng sửa đổi, một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là việc xác định rõ phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản - nơi có giá trị tài sản lớn và dễ phát sinh tranh chấp.

Một số đại biểu Quốc hội cho rằng, không nên áp dụng cứng nhắc quy định công chứng bắt buộc với tất cả các giao dịch bất động sản. Thay vào đó, pháp luật nên phân loại cụ thể từng loại hợp đồng để có quy định phù hợp, nhằm giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi giao dịch.

Thiếu tướng Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ đề nghị quy định linh động theo hướng không bắt buộc tất cả mọi người

Theo quan điểm này, việc bắt buộc công chứng trong mọi trường hợp có thể làm phát sinh chi phí, kéo dài thời gian xử lý hồ sơ, trong khi không phải giao dịch nào cũng tiềm ẩn rủi ro ở mức cao. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cần tính linh hoạt và tốc độ, việc “cởi trói” một số thủ tục có thể góp phần thúc đẩy giao dịch.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến lại nhấn mạnh rằng công chứng không chỉ mang tính hình thức mà còn đóng vai trò kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Công chứng viên có trách nhiệm xác minh thông tin, đánh giá năng lực pháp lý của các bên, đồng thời phát hiện các dấu hiệu bất thường như giả mạo giấy tờ, kê khai giá thấp để trốn thuế hoặc tranh chấp tiềm ẩn.

Do đó, nếu thu hẹp phạm vi công chứng, cần phải làm rõ cơ chế thay thế để đảm bảo không làm suy giảm mức độ an toàn pháp lý của thị trường.

Hợp đồng đặt cọc: “vùng xám” pháp lý cần được làm rõ

Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản

Hợp đồng đặt cọc là bước khởi đầu phổ biến trong các giao dịch mua bán bất động sản. Đây là thỏa thuận giữa các bên nhằm đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong tương lai, thường đi kèm với một khoản tiền đặt cọc để ràng buộc trách nhiệm.

Trên thực tế, nhiều tranh chấp bất động sản phát sinh từ chính giai đoạn đặt cọc, khi một trong các bên không thực hiện đúng cam kết, hoặc phát sinh vấn đề về pháp lý tài sản. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, mà có thể do các bên tự thỏa thuận bằng văn bản.

Có nên bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc?

Dự thảo Luật Công chứng sửa đổi đã đưa ra phương án cho phép công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc có nên quy định bắt buộc hay không vẫn là vấn đề gây tranh luận.

Một số ý kiến cho rằng, nếu coi đặt cọc là một phần không thể tách rời của giao dịch mua bán, thì việc công chứng sẽ giúp tăng tính minh bạch, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên ngay từ đầu. Điều này đặc biệt cần thiết trong bối cảnh nhiều vụ lừa đảo liên quan đến đặt cọc bất động sản đã xảy ra trong thời gian qua.

Tuy nhiên, cũng có quan điểm cho rằng việc bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc là chưa hợp lý. Bởi lẽ, đây chỉ là giao dịch dân sự mang tính thỏa thuận ban đầu, chưa làm phát sinh chuyển dịch quyền sở hữu tài sản. Nếu áp dụng quy định công chứng bắt buộc, sẽ làm tăng chi phí và thủ tục, gây bất tiện cho người dân, nhất là trong các giao dịch nhỏ hoặc cần thực hiện nhanh.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa): Không nên bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc

Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi công chứng sang hợp đồng đặt cọc cũng có thể dẫn đến chồng chéo với các quy định pháp luật hiện hành, đòi hỏi phải có sự rà soát và thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Quy định hiện hành: Công chứng vẫn là “lá chắn pháp lý” quan trọng

Theo quy định hiện hành, hầu hết các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Việc công chứng giúp đảm bảo rằng hợp đồng được ký kết hoàn toàn tự nguyện, các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, và nội dung giao dịch không vi phạm quy định pháp luật. Đồng thời, đây cũng là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu.

Không chỉ dừng lại ở việc xác nhận hình thức, công chứng còn góp phần phòng ngừa tranh chấp bằng cách kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản, đối chiếu thông tin và tư vấn cho các bên về quyền, nghĩa vụ liên quan. Trong nhiều trường hợp, công chứng viên chính là “lớp lọc” đầu tiên giúp phát hiện và ngăn chặn các giao dịch có dấu hiệu rủi ro.

Bài toán cân bằng: Thuận tiện giao dịch và kiểm soát rủi ro

Việc sửa đổi quy định về công chứng trong giao dịch bất động sản đặt ra một bài toán khó: làm sao để vừa đảm bảo an toàn pháp lý, vừa không tạo gánh nặng thủ tục cho người dân.

Nếu nới lỏng quá mức, thị trường có thể trở nên linh hoạt hơn nhưng cũng dễ phát sinh tranh chấp, đặc biệt trong bối cảnh thông tin bất động sản chưa hoàn toàn minh bạch. Ngược lại, nếu duy trì quy định chặt chẽ, chi phí và thời gian giao dịch sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn, chẳng hạn phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro để áp dụng quy định công chứng phù hợp, hoặc tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản lý và xác thực giao dịch thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thủ tục công chứng truyền thống.