Chung cư phân khúc cao bùng nổ chạm mốc 6.500 USD/m², giao dịch nhà liền thổ chững lại

Trong quý IV/2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong khi căn hộ phân khúc cao bùng nổ mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn sức cầu, thì thị trường nhà liền thổ lại có xu hướng chững nhịp. Tuy nhiên, điểm chung đáng chú ý là mặt bằng giá bán sơ cấp ở cả hai phân khúc vẫn duy trì ở mức cao.

Chung cư phân khúc cao trở thành tâm điểm thị trường cuối năm

Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý cuối năm 2025, phân khúc căn hộ phân khúc cao, bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang, đã vươn lên trở thành tâm điểm của thị trường khi ghi nhận khoảng 5.000 căn hộ được hấp thụ. Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại khu vực phía Bắc và Đông Hà Nội, với sự dẫn dắt của những dự án quy mô lớn như Vinhomes Global Gate tại Đông Anh, cùng loạt dự án Ruby và Long Biên Central tại quận Long Biên.

Trong quý cuối năm 2025, phân khúc căn hộ phân khúc cao đã vươn lên trở thành tâm điểm của thị trường

Các chính sách thanh toán kéo dài, kết hợp với giỏ hàng đa dạng, đã góp phần kích thích nhu cầu không chỉ từ nhóm người mua ở thực mà còn từ các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội trong bối cảnh mặt bằng giá tiếp tục đi lên.

Nguồn cung mới bứt phá, thị trường hướng mạnh về phân khúc sang trọng

Nguồn cung căn hộ phân khúc cao cũng ghi nhận sự bùng nổ trong quý IV với gần 5.700 căn được ra mắt, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên gần 9.400 căn. Các chủ đầu tư lớn như Masterise và MIK tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường phía Bắc khi bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp.

Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ Tây trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của thị trường với sự xuất hiện của dự án The Prime do Daewoo E&C phát triển, đánh dấu giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake. Với số lượng sản phẩm giới hạn cùng tâm lý thị trường tích cực tại khu vực này, dự án nhanh chóng nhận được sự quan tâm lớn từ cả khách hàng trong nước và quốc tế.

Khu vực Tây Hồ Tây trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của thị trường với sự xuất hiện của dự án The Prime, đánh dấu giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake

Sự sôi động của nguồn cung và nhu cầu đã đẩy mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức trung bình khoảng 4.300 USD/m², tăng mạnh 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều dự án được định vị ở phân khúc hạng sang, với mức giá phổ biến từ 5.000 đến 6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ cũng ghi nhận mức tăng trưởng 18,7% theo năm, đạt trung bình 3.520 USD/m², tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc tuyến vành đai 2.

Nhà liền thổ tạm thời chững lại do nguồn cung hạn chế

Trái ngược với sự sôi động của phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ trong quý IV/2025 ghi nhận nhịp giao dịch chậm lại với 426 căn được bán, nâng tổng lượng giao dịch cả năm lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới hạn chế, khi chỉ có 225 căn được mở bán trong quý, trong khi lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.

Các giao dịch trên thị trường chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tập trung vào phân khúc giá thấp, với các sản phẩm liền kề và nhà phố có diện tích nhỏ tại những khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng và Thanh Trì. Ngược lại, phân khúc biệt thự có giá trên 8.000 USD/m² gặp nhiều khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị sản phẩm cao và người mua có xu hướng chuyển sang các lựa chọn phong phú hơn trên thị trường thứ cấp.

Các giao dịch nhà liền thổ trên thị trường chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tập trung vào phân khúc giá thấp, với các sản phẩm liền kề và nhà phố có diện tích nhỏ tại những khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng và Thanh Trì

Giá nhà liền thổ hạ nhiệt nhẹ nhưng niềm tin thị trường vẫn duy trì

Giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý IV đã hạ nhiệt nhẹ, đạt khoảng 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chủ yếu phản ánh sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung khi các dự án mới nằm ở khu vực xa trung tâm hơn và có mức giá cạnh tranh hơn, thay vì cho thấy xu hướng suy giảm của thị trường.

Trên thực tế, các sản phẩm shophouse tại những khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, dao động từ 10.000 đến 17.000 USD/m² đất. Niềm tin của nhà đầu tư tiếp tục được thể hiện rõ nét trên thị trường thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt trung bình khoảng 8.700 USD/m².

Các sản phẩm shophouse tại những khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, từ 10.000 đến 17.000 USD/m² đất

Triển vọng năm 2026: Căn hộ tiếp tục dẫn sóng, nhà liền thổ phục hồi theo hạ tầng

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết năm 2026 được kỳ vọng sẽ là một năm sôi động cho cả hai phân khúc. Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận nhiều dự án mới với sản phẩm đa dạng từ cao cấp đến sang trọng, mở rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên và Cầu Giấy.

Mặt bằng giá sơ cấp đã tăng liên tục trong năm qua, tạo nền tảng cho các dự án mới với định vị ngày càng cao cấp, dự kiến phổ biến trên 5.000 USD/m², thậm chí các dự án bất động sản hàng hiệu có thể vượt mốc 6.500 USD/m².

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà liền thổ được dự báo sẽ tăng mạnh trở lại, đặc biệt tại các quỹ đất xa trung tâm nhưng gắn liền với các trục hạ tầng tương lai. Việc Hà Nội đẩy mạnh triển khai những quy hoạch hạ tầng trọng điểm như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic được kỳ vọng sẽ đánh thức các quỹ đất đã trầm lắng trong thời gian dài, qua đó tạo động lực mới cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh.