Chứng khoán NSI: Nguồn cung bất động sản bùng nổ tạo nền tảng tăng trưởng mạnh cho năm 2026

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ với nguồn cung bùng nổ tại cả Hà Nội và TP HCM. Báo cáo mới nhất của Chứng khoán NSI cho thấy sự trở lại rõ nét của nhiều dự án quy mô lớn, cùng với mức hấp thụ tích cực và dòng tiền ổn định từ người mua nhà. Bên cạnh kết quả kinh doanh quý 3 còn trầm lắng, nhiều tín hiệu nền tảng đang mở ra kỳ vọng rằng năm 2026 sẽ trở thành thời điểm bứt phá của toàn ngành, từ thị trường nhà ở đến nhóm cổ phiếu bất động sản.

Bùng nổ nguồn cung, đặt nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới đến 2026

Theo báo cáo ngành bất động sản dân cư vừa được Công ty Chứng khoán Quốc gia (NSI) công bố, thị trường BĐS Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt sau giai đoạn giảm tốc đầu năm. Nguồn cung trên thị trường, đặc biệt tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM, đã tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh sự trở lại của nhiều dự án quy mô sau giai đoạn quan sát thận trọng.

Quý 3/2025 ghi nhận hơn 37.600 sản phẩm mở bán, với tỷ lệ hấp thụ đạt 73%. Nguồn cung phân bố chủ yếu tại Hà Nội chiếm 32%, TP HCM chiếm 28% và phần còn lại thuộc các khu vực khác. Đây là mức tăng mạnh so với quý trước và đánh dấu sự cải thiện đáng kể về thanh khoản sau thời gian dài thị trường đứng trước nhiều biến động về pháp lý và chi phí vốn.

Lượng giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ duy trì ổn định. Tuy nhiên, tồn kho bất động sản tăng cao, chủ yếu đến từ phân khúc chung cư và nhà ở, cho thấy nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa hàng vào thị trường để đón nhu cầu thực đang dần phục hồi. Phân khúc đất nền chứng kiến sự sụt giảm nhẹ về mức độ quan tâm, phản ánh xu hướng chuyển dịch sang nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Giá bán tiếp tục xu hướng tăng tại hai thành phố lớn. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m², cao hơn mức 87 triệu đồng/m² tại TP HCM. Mức tăng giá này chủ yếu xuất phát từ việc nguồn cung tập trung mạnh vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² dần trở nên khan hiếm, đặc biệt trong khu vực nội đô.

Hà Nội tiếp tục là tâm điểm với nguồn cung sơ cấp vượt 10.300 căn hộ, tăng gần 50% so với quý trước. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên - những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và được hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông. Sự dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven như Đan Phượng hay Gia Lâm cũng ngày càng rõ nét khi nhiều tuyến đường và cầu kết nối nội đô được triển khai.

Trong quý, Hà Nội ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án nổi bật như Jade Square tại Bắc Từ Liêm với 747 căn hạng sang, giá từ 105-120 triệu đồng/m²; Sun Feliza Suites tại Cầu Giấy với 1.667 căn phân khúc cao cấp; và Trinity Square tại Long Biên với hơn 4.500 căn trung cấp, giá từ 70-90 triệu đồng/m². Dự kiến cuối năm, thị trường tiếp tục chào đón Lumiere Orient Pearl và Sunshine Legend City, góp phần đẩy mặt bằng giá lên mức cao hơn.

Danh sách dự án mở bán tại TP Hà Nội. Ảnh: NSI

Tại TP HCM và khu vực mở rộng bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung đạt 6.699 căn, giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng gấp bốn lần so với cùng kỳ 2024. Khu vực TP HCM cũ chiếm 38% nguồn cung, tiếp theo là Bình Dương. Một số dự án nổi bật có thể kể đến như The Prive tại Quận 2 với hơn 3.100 căn giá từ 120-150 triệu đồng/m² và Lumière Midtown cũng tại Quận 2 với mức giá 110-130 triệu đồng/m². Giá bán trung bình tại khu vực này tăng 10% so với quý trước, dù vẫn thấp hơn Hà Nội vì vẫn còn sự xuất hiện của các dự án trung cấp.

Danh sách mở bán tại TP HCM. Ảnh: NSI

Cuối năm 2025, thị trường phía Nam được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ với sự xuất hiện của Eaton Park và Vinhome Green Paradise tại Cần Giờ, hứa hẹn sẽ tạo thêm lực đẩy lớn cho xu hướng phục hồi chung.

Kết quả kinh doanh trầm lắng nhưng kỳ vọng lớn cho năm 2026

Kết quả kinh doanh quý 3 của các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận sự sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ, nhưng diễn biến này không gây nhiều bất ngờ. Tổng doanh thu tăng nhẹ 2% so với quý trước nhưng giảm tới 32% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều doanh nghiệp lớn như PDR, TCH, HDC và NTL không có dự án bàn giao. Ngay cả VHM - doanh nghiệp đầu ngành - cũng ghi nhận mức giảm tới 50% doanh thu thuần.

Biên lợi nhuận gộp của toàn ngành cải thiện nhẹ lên 27,9%, nhưng vẫn ở mức thấp do tác động tiêu cực từ khoản lỗ lớn của NVL. Lợi nhuận sau thuế toàn ngành đạt gần 6.000 tỷ đồng, giảm hơn 34% theo quý và 54% theo năm.

Theo NSI, nhiều chỉ số nền tảng cho thấy năm 2026 sẽ là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản bứt tốc mạnh mẽ. Lượng tiền mặt duy trì ở mức cao kỷ lục, phản ánh sức khỏe tài chính tích cực và giúp giảm áp lực vay nợ. Hàng tồn kho tăng gần 14% khi hàng loạt doanh nghiệp như VHM, DXG, PDR và TCH đồng loạt đẩy mạnh triển khai dự án. Trong đó, VHM ghi nhận mức tăng mạnh nhất nhờ tiến độ tại các đại dự án trên toàn quốc.

Một trong những chỉ dấu quan trọng nhất là khoản khách hàng trả trước, tăng tới 62% theo quý và 67% theo năm. Điều này phản ánh mức hấp thụ dự án rất tốt, đặc biệt tại các doanh nghiệp lớn như VHM và DXG. Với TCH - đơn vị tập trung thị trường phía Bắc - sự tăng trưởng này càng đáng chú ý khi góp phần tạo dư địa xoay vòng vốn và giảm phụ thuộc vào tín dụng.

Những yếu tố này được xem là điểm tựa quan trọng giúp doanh nghiệp có thể bứt phá về doanh thu và lợi nhuận khi bước vào chu kỳ bàn giao dày đặc trong năm 2026.

Cổ phiếu bất động sản: nhiều cơ hội nổi bật trong năm 2026

NSI dự báo nguồn cung mở mới trong giai đoạn 2025-2026 sẽ phục hồi mạnh nhờ quá trình sáp nhập đơn vị hành chính và sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng liên vùng. Xu hướng phát triển bất động sản không còn bó hẹp trong phạm vi nội đô mà đã dịch chuyển rõ rệt sang các đô thị vệ tinh, nơi có quỹ đất lớn và giá bán dễ tiếp cận hơn.

Nhiều dự án quy mô lớn như Golden City, Paradise, La Pura, Southgate hay The Prive sẽ tham gia thị trường trong thời gian tới, được kỳ vọng tạo nên làn sóng tăng trưởng mới. Khu vực phía Nam dự kiến sẽ bùng nổ với tổng nguồn cung có thể đạt từ 30.000 đến 35.000 sản phẩm trong năm 2026.

Về định giá, phần lớn cổ phiếu bất động sản đang giao dịch quanh mức P/B trung bình 5 năm. VHM dù đã tăng mạnh nhưng vẫn được đánh giá hấp dẫn khi xét về quy mô và danh mục dự án. Các cổ phiếu như DXG, TCH hay NTL đang được định giá hợp lý trong bối cảnh thị trường dần phục hồi.

Ngược lại, PDR, NVL và HDC đang giao dịch ở vùng chiết khấu đáng kể sau đợt điều chỉnh mạnh cuối năm. Dù vậy, NSI vẫn ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, khả năng triển khai tốt và triển vọng lợi nhuận rõ ràng trong năm 2026, bao gồm VHM, TCH và DXG.