Xuất hiện hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang

Hiện tượng “bán chênh” - vốn từng xuất hiện chủ yếu ở phân khúc bình dân - nay đang lan rộng và trở thành thực tế tại nhiều dự án căn hộ hạng sang ở hai thành phố lớn. Trong bối cảnh giá chung cư tiếp tục leo thang và giao dịch toàn thị trường giảm tốc, việc các dự án cao cấp ghi nhận mức chênh lên đến hàng trăm triệu đồng đang khiến người mua lo lắng và đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch cũng như sự ổn định của thị trường.

Giá chung cư hạng sang tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới

Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt ở nhóm trung cấp và cao cấp. Tại Hà Nội, mức giá trung bình đã đạt 95 triệu đồng mỗi mét vuông, trong đó hơn 43% nguồn cung mới chào bán vượt mốc 120 triệu đồng. Nhiều dự án cao cấp như Sun Feliza Suites Cầu Giấy, The Nelson Private Residences hay Starlake Tây Hồ Tây ghi nhận mức giá dao động từ 130 đến 180 triệu đồng một mét vuông, tạo nên mặt bằng giá mới so với các năm trước.

Tương tự, tại TP.HCM, giá bán căn hộ trung bình đang ở mức khoảng 91 triệu đồng mỗi mét vuông. Các dự án nằm trong khu vực trung tâm tiếp tục thiết lập mức rao bán từ 120 đến 150 triệu đồng, trong khi phân khúc hạng sang tăng mạnh và ghi nhận giá từ 150 đến gần 300 triệu đồng tùy dự án. Những cái tên như Lancaster Legacy, The Opusk Residence, Grand Manhattan, Empire City hay The Metropole Thủ Thiêm đều vượt xa mặt bằng chung của thị trường.

Giới chuyên môn nhận định việc các dự án hạ tầng quan trọng như metro số 1, Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4 được đẩy mạnh tiến độ, cùng với nguồn cung khan hiếm kéo dài, đang góp phần đẩy giá nhà lên một mức cao mới.

Giao dịch giảm tốc nhưng “bán chênh” lại bùng nổ tại dự án cao cấp

Điều đáng chú ý là mặc dù giá tăng mạnh, lượng giao dịch bất động sản trong quý III lại giảm. Toàn quốc chỉ ghi nhận hơn 136.000 giao dịch, tương đương 87% so với quý II và 96,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường có dấu hiệu trầm lắng, nhưng trái ngược với điều đó, tình trạng rao bán kèm khoản chênh lệch lại trở nên phổ biến hơn bao giờ hết.

Nếu như trước đây “bán chênh” thường chỉ xuất hiện ở phân khúc bình dân hoặc dự án có lượng hàng giới hạn, thì nay các căn hộ cao cấp cũng rơi vào tình trạng tương tự. Nhiều môi giới cho biết hầu như không thể mua được căn hộ với mức giá đúng như chủ đầu tư công bố vì tất cả đều “kèm chênh”, dao động từ 250 đến 300 triệu đồng cho mỗi căn.

Việc này khiến nhiều người mua lần đầu cảm thấy bất ngờ. Anh Ngô Đăng Quyền (Hà Nội) cho biết gia đình anh buộc phải kiểm tra kỹ từng căn để tránh khoản thu ngoài hợp đồng. Tình trạng này cũng làm quá trình lựa chọn căn hộ cao cấp vốn đã phức tạp nay càng áp lực hơn.

Nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng “bán chênh” ở phân khúc cao cấp?

Các chuyên gia nhận định sự xuất hiện của chênh giá tại phân khúc hạng sang phản ánh nhu cầu vượt xa dự tính ban đầu. Theo chuyên gia Nguyễn Văn Linh, lượng khách hàng sẵn sàng chi trả lớn để mua căn hộ sở hữu vị trí đẹp và tiện ích cao cấp vẫn rất dồi dào, dẫn đến việc khan hiếm hàng thật và phát sinh hiện tượng mua đi bán lại ngay tại thời điểm mở bán.

Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường đang tăng nhưng phần lớn tập trung ở nhóm có mức giá cao. CBRE cho biết nguồn cung tại Hà Nội trong quý III vào khoảng 30.000 căn, tuy nhiên những dự án có mức giá quá cao lại tiêu thụ chậm. Điều này tạo ra sự lệch pha giữa cung và cầu, khi sản phẩm phù hợp nhu cầu thực lại thiếu, còn các dự án siêu cao cấp thì liên tục bị đẩy giá.

Giao dịch trầm lắng, nhưng tình trạng rao bán kèm khoản chênh lệch lại xuất hiện ngày càng nhiều ở các dự án cao cấp.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận có tình trạng phối hợp giữa một số chủ đầu tư và các sàn giao dịch để đưa hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác thị trường khan hiếm nhằm đẩy giá bán lên cao hơn mức hợp lý. Điều này gây méo mó thị trường và ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.

Áp lực tài chính ngày càng lớn đối với người mua thực

Với mức giá hiện tại, một căn hộ 60 mét vuông tại Hà Nội trị giá khoảng 6 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Khi khoản chênh 200-300 triệu đồng được cộng thêm, việc sở hữu nhà ở cao cấp trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Người mua phải dành thời gian rà soát kỹ từng căn, xác minh thông tin từ nhiều bên và cân nhắc lại kế hoạch tài chính thay vì quyết định nhanh như trước đây.

Nhiều chuyên gia lo ngại nếu tình trạng chênh lệch giá kéo dài, thị trường sẽ rơi vào trạng thái kém lành mạnh, dòng tiền chủ yếu xoay vòng giữa các nhà đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến uy tín của dự án mà còn gây mất niềm tin đối với khách hàng.

Chính phủ yêu cầu triển khai giải pháp bình ổn, kiểm soát giá nhà

Trước diễn biến phức tạp, Thủ tướng đã ban hành Công điện 190/CĐ-TTg yêu cầu các bộ, ngành và địa phương triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm bình ổn thị trường. Công điện nhấn mạnh việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đồng thời cắt giảm thủ tục hành chính, điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất để giảm áp lực lên giá bán.

Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ đề xuất giải pháp kiểm soát giá một cách phù hợp với cơ chế thị trường nhưng vẫn bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân. Cơ quan này cũng phải sớm báo cáo kết quả tháo gỡ vướng mắc của 5 tổ công tác đang làm việc tại các dự án lớn trên cả nước.

Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, ưu tiên cấp tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà công nhân và các dự án thương mại có giá phù hợp, đồng thời giám sát chặt chẽ tín dụng vào những dự án có dấu hiệu thổi giá hoặc bán quá cao.

Thị trường bất động sản hạng sang đang đối mặt với thử thách lớn khi giá liên tục tăng, giao dịch chững lại nhưng “bán chênh” lại nở rộ. Nếu không có biện pháp kiểm soát kịp thời, tình trạng này có thể làm giảm tính minh bạch và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Các giải pháp từ Chính phủ và Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường quay về quỹ đạo ổn định, bền vững và lành mạnh hơn trong thời gian tới.