Chuyên gia: Dự báo xu hướng giảm giá chung cư, đất nền có thể gia tăng từ quý III/2026

Chuyên gia nhận định tình trạng giảm giá, cắt lỗ chung cư và đất nền có thể gia tăng từ quý III/2026, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và chịu áp lực trả nợ ngân hàng.

Áp lực tài chính có thể khiến tình trạng cắt lỗ bất động sản gia tăng

Thị trường bất động sản đang xuất hiện ngày càng nhiều thông tin về các trường hợp giảm giá, cắt lỗ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây chủ yếu là hiện tượng diễn ra ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, chưa phản ánh xu hướng chung của toàn thị trường.

Chuyên gia cho biết từ quý III/2026, thị trường có thể bắt đầu xuất hiện nguồn hàng “giá ngộp” nếu mặt bằng lãi vay không được cải thiện. Tuy nhiên, hiện tượng này chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư vay vốn lớn để đầu tư bất động sản.

Phân khúc đất nền hiện ghi nhận thanh khoản khá chậm. Thị trường căn hộ dù vẫn phát sinh giao dịch nhưng tốc độ mua bán đã giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Trong khi đó, nhà riêng lẻ đang có sự thay đổi về cơ cấu khách hàng khi nhu cầu ở thực ngày càng chiếm ưu thế, còn nhóm nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm lợi nhuận.

Thị trường bất động sản đang xuất hiện ngày càng nhiều thông tin về các trường hợp giảm giá, cắt lỗ ở một số phân khúc

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đối mặt áp lực trả nợ

Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng hiện tượng rao bán giảm giá, cắt lỗ căn hộ chung cư đã xuất hiện từ đầu năm 2026 nhưng chủ yếu tập trung ở một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng và sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Áp lực từ các khoản vay hết thời gian ân hạn

Theo bà Miền, nhiều nhà đầu tư từng vay vốn với chính sách ân hạn nợ gốc trong giai đoạn thị trường sôi động hiện đã bước vào kỳ trả nợ. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, áp lực tài chính gia tăng buộc không ít người phải bán bất động sản để cơ cấu lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư bị cuốn theo tâm lý FOMO, chấp nhận mua chênh giá trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm và lợi nhuận không đạt như mong đợi, nhiều người buộc phải bán ra để thu hồi vốn.

Trong khi nguồn cung bất động sản rao bán ngày càng tăng, người mua lại có xu hướng thận trọng hơn, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục chững lại.

Áp lực tài chính gia tăng buộc không ít người phải bán bất động sản để cơ cấu lại dòng tiền

Xu hướng giảm giá có thể xuất hiện nhiều hơn trong thời gian tới

Bà Miền dự báo khi ngày càng nhiều khoản vay bước vào giai đoạn phải trả cả gốc lẫn lãi, áp lực tài chính sẽ tiếp tục gia tăng đối với nhóm nhà đầu tư vay vốn lớn. Điều này có thể khiến hiện tượng cắt lỗ xuất hiện nhiều hơn trong những tháng cuối năm 2026.

Thị trường bất động sản chịu áp lực từ lãi suất và nguồn vốn

Đánh giá về diễn biến thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, cho biết bất động sản trong nước đang chịu tác động từ nhiều yếu tố bất lợi trong nửa đầu năm 2026.

Bên cạnh những biến động của nền kinh tế và bất ổn địa chính trị toàn cầu, khó khăn lớn nhất hiện nay là khả năng tiếp cận nguồn vốn. Đặc biệt, lãi suất cho vay mua bất động sản vẫn duy trì ở mức cao từ cuối năm 2025 đến nay, ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý và khả năng tham gia thị trường của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Theo ông Thắng, đây là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản ghi nhận sự chững lại ở hầu hết các phân khúc và khu vực trong thời gian qua.

Đất nền vùng ven có thể chịu tác động mạnh nhất

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng nếu các yếu tố bất lợi tiếp tục kéo dài trong sáu tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ xuất hiện những đợt điều chỉnh nhất định. Tuy nhiên, việc giảm giá sẽ không diễn ra trên diện rộng mà chủ yếu tập trung ở một số phân khúc có thanh khoản yếu.

Trong đó, đất nền tại các tỉnh vùng ven, khu vực có kết nối giao thông hạn chế hoặc thiếu nhu cầu ở thực được dự báo sẽ chịu tác động rõ rệt nhất nếu thanh khoản tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Ngược lại, các dự án căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn cùng những bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền ổn định vẫn được xem là lực đỡ quan trọng của thị trường.

Đất nền tại các tỉnh vùng ven sẽ chịu tác động rõ rệt nhất nếu thanh khoản tiếp tục duy trì ở mức thấp

Chung cư phục vụ nhu cầu ở thực vẫn giữ lợi thế

Theo các chuyên gia, áp lực đáo hạn ngân hàng đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn “vốn rẻ” 2024 - 2025 sẽ ngày càng rõ nét hơn trong thời gian tới.

Điều này có thể khiến nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận chiết khấu so với giá mua ban đầu để nhanh chóng thanh khoản tài sản và thu hồi dòng tiền.

Tuy nhiên, đối với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ tầm trung tại các đô thị lớn, triển vọng thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhờ nhu cầu nhà ở duy trì ổn định. Đây được xem là phân khúc có khả năng chống chịu tốt hơn trước những biến động của thị trường trong giai đoạn còn nhiều thách thức phía trước.