Giá chung cư 2026: Chuyên gia đồng loạt dự báo chu kỳ giảm mới đang đến gần

Trong vài năm trở lại đây, giá chung cư liên tục lập đỉnh tại Hà Nội và TP.HCM. Nhiều khu vực ghi nhận mức giá chưa từng có, thậm chí chiếm trọn ngân sách của người mua ở thực. Tuy nhiên, những tín hiệu mới từ thị trường cho thấy mức giá cao này đang tiến gần đến điểm giới hạn.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng năm 2026 sẽ là bước ngoặt lớn: giá có thể chững lại, thậm chí điều chỉnh giảm khi nguồn cung bắt đầu bùng nổ sau quá trình tháo gỡ pháp lý kéo dài suốt giai đoạn 2020 - 2023.

Nguồn cung tăng mạnh - yếu tố quan trọng nhất khiến giá hạ nhiệt từ 2026

Hà Nội tháo gỡ cho 298 dự án, chuẩn bị bước vào chu kỳ triển khai mới

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, đánh giá giá căn hộ tăng cao trong nhiều năm phần lớn do thiếu nguồn cung. Nhiều dự án bị ách tắc pháp lý khiến thị trường rơi vào trạng thái lệch pha: nhu cầu lớn nhưng sản phẩm không đủ.

Tuy nhiên, bức tranh này đang thay đổi rõ rệt. Hà Nội đã tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án nhà ở thương mại, đồng nghĩa với việc hàng loạt công trình có thể quay lại đường đua. Bên cạnh đó, các chủ trương thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ được triển khai quyết liệt hơn.

Từ năm 2026 - 2027, khối lượng sản phẩm mới dự kiến ra thị trường sẽ rất lớn, tạo áp lực cạnh tranh trực tiếp lên mặt bằng giá.

Ông Toản nhấn mạnh: “Khi cung tăng và không còn tập trung trong tay vài chủ đầu tư lớn, thị trường sẽ phải điều chỉnh giá theo hướng hợp lý hơn.”

Savills: Gần 9.000 căn mở bán cuối 2025 - tiền đề cho sự bùng nổ năm 2026

Trong báo cáo mới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho biết thị trường sẽ có 8.900 căn hộ được mở bán trong quý IV/2025. Con số này lớn hơn tổng số căn hộ mở bán của nhiều năm cộng lại, và hơn nữa, phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc B - trung cấp, nhóm được coi là xương sống của nhu cầu ở thực.

Không chỉ dừng tại đây, từ năm 2026 trở đi, gần 148 khu đất thương mại, tổng diện tích hơn 840 ha đã được duyệt quy hoạch, sẽ tiếp tục bổ sung nguồn cung dồi dào. Việc nâng tầng trong cải tạo chung cư cũ và sự mở rộng của các dự án nhà ở xã hội càng tạo thêm lượng sản phẩm lớn cho thị trường.

Savills nhận định rằng nguồn cung “khổng lồ” trong giai đoạn này còn có khả năng phá vỡ thế độc quyền giá, vốn được duy trì nhiều năm do thiếu sản phẩm.

Những chu kỳ giảm giá trước cho thấy thị trường hoàn toàn có thể điều chỉnh mạnh

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6, đưa ra một ví dụ đắt giá để minh chứng rằng giá căn hộ có thể giảm rất mạnh nếu nguồn cung bình dân xuất hiện đúng thời điểm.

Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng khi thủ tục pháp lý được tháo gỡ, các dự án được triển khai nhanh, nguồn cugn dồi dào, giá bất động sản sẽ tự điều chỉnh

Giai đoạn 2008 – 2010, thị trường từng ghi nhận các dự án có giá tới 50–70 triệu đồng/m². Nhưng khi các dự án nhà giá rẻ đồng loạt xuất hiện vào 2011 – 2013, giá nhiều nơi giảm còn 11 – 15 triệu đồng/m².

Ông Quê khẳng định:“Lịch sử hoàn toàn có thể lặp lại. Khi thủ tục pháp lý được tháo gỡ, các dự án triển khai nhanh, nguồn cung dồi dào, giá sẽ tự điều chỉnh.”

Bên cạnh yếu tố nguồn cung, ông cho rằng kỳ vọng lợi nhuận quá lớn của nhiều chủ đầu tư là nguyên nhân khiến giá tăng bất hợp lý. Khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn năm 2026, các doanh nghiệp buộc phải giảm giá, tăng khuyến mãi, kích thanh khoản, tương tự các giai đoạn điều chỉnh trước đây.

Giá chung cư sẽ tăng đến ngưỡng nào trước khi đảo chiều?

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, giá nhà không thể tăng mãi mà phải chững lại khi chạm đến giới hạn chi trả của phần đông người dân - gọi là “ngưỡng chịu đựng”.

TP.HCM là minh chứng rõ ràng: sau 2017 - 2019 tăng nóng, đến 2022 giá lập đỉnh khoảng 100 triệu đồng/m², thậm chí 200 triệu đồng/m² tại một số khu vực. Kể từ đó, thị trường bắt đầu chững lại, giao dịch giảm mạnh do người mua không thể tiếp cận mức giá mới.

Tại Hà Nội, bà Dung dự báo giá nhà có thể tiếp tục tăng trong ngắn hạn, nhưng sẽ dừng lại khi tiệm cận ngưỡng 100 - 200 triệu đồng/m², sau đó bắt buộc phải điều chỉnh do sức mua suy yếu. Nói cách khác, việc giá chạm trần chỉ còn là vấn đề thời gian, và 2026 là mốc có khả năng đánh dấu sự đảo chiều.

Điều kiện để thị trường giảm giá bền vững trong giai đoạn 2026 - 2027

Thành phố cần thêm quỹ đất sạch và cải thiện hạ tầng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đề xuất nhiều giải pháp để đảm bảo mức giá giảm có thể duy trì ổn định thay vì chỉ giảm nhất thời, bao gồm đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu đô thị vệ tinh, yêu cầu mở rộng quỹ đất sạch, đơn giản hóa quy trình quy hoạch và chủ trương kết nối giao thông vùng ven để phân bổ đều nhu cầu thay vì dồn vào trung tâm

Theo ông, khi hạ tầng mở rộng, nhu cầu di chuyển của người dân giảm áp lực, giá nhà tại trung tâm sẽ không còn bị “kéo” lên quá cao.

TP.HCM cần tháo gỡ pháp lý và giảm bớt thủ tục

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh việc chuẩn hóa quy trình cấp phép và rút ngắn thời gian thẩm định sẽ là chìa khóa để kéo giảm giá nhà.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần chủ động giảm kỳ vọng lợi nhuận, áp dụng chính sách chiết khấu và tập trung phát triển phân khúc nhà ở bình dân, nơi nhu cầu thực lớn nhất. Khi nguồn cung giá thấp tăng lên, mặt bằng giá chung cư toàn thị trường sẽ tự động điều chỉnh.

Nhà ở xã hội: “Vũ khí” giúp giảm giá chung cư 30 – 40% vào năm 2026

Theo ông Phạm Đức Toản, yếu tố then chốt trong việc kéo giá chung cư xuống nằm ở các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn tại cửa ngõ Hà Nội. Khi hoàn thiện, các dự án này có thể tạo ra hàng chục nghìn căn hộ giá rẻ, tạo đối trọng với các dự án thương mại vốn đang chiếm đa số.

Ông cho rằng: “Nếu các khu nhà ở xã hội mở bán đồng thời, mức giá thị trường hoàn toàn có thể giảm 30 – 40% so với hiện nay.”

Điều này đồng nghĩa người mua ở thực - nhóm đang chịu áp lực lớn nhất - sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.