Ngành bất động sản “đầu kéo” thị trường trái phiếu nhưng cần kiểm soát rủi ro

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang từng bước phục hồi, dòng vốn trên thị trường tài chính có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang kênh trái phiếu doanh nghiệp. Nhóm bất động sản nổi lên như lực đẩy chính, không chỉ góp phần làm sôi động thị trường sau giai đoạn trầm lắng, mà còn mở ra cơ hội huy động vốn trung và dài hạn cho doanh nghiệp. Sự trở lại mạnh mẽ này đồng thời định hình lại cấu trúc thị trường tài chính trong những năm tới.

Thị trường trái phiếu phục hồi mạnh mẽ

Theo thống kê của Vietnam Bond Market Association (VBMA), giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã tăng đáng kể thời gian gần đây. Nếu năm 2023 toàn thị trường chỉ phát hành khoảng 50.000 tỷ đồng thì từ giữa năm 2024 đến nay, con số này đã vượt 120.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản chiếm hơn 60% tổng giá trị, cho thấy vị thế ngày càng lớn của nhóm ngành này.

Bước sang năm 2025, sự phục hồi tiếp tục rõ rệt. Trong 6 tháng đầu năm, bất động sản đã huy động khoảng 40.200 tỷ đồng qua trái phiếu, tăng 24% so với cùng kỳ. Đặc biệt, tháng 8/2025 chứng kiến mức phát hành bùng nổ với hơn 22.100 tỷ đồng, tăng gần 300% so với tháng trước. Tháng 10/2025 tiếp tục ghi nhận sự sôi động với 5 thương vụ phát hành lớn trong ngành, mỗi thương vụ đạt từ 3.800 đến 7.650 tỷ đồng.

Những con số này phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của lĩnh vực bất động sản. Doanh nghiệp không chỉ quay lại thị trường mà còn thể hiện sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về tài chính, minh bạch thông tin và tài sản bảo đảm.

Ba động lực giúp bất động sản trở thành nhóm dẫn dắt

Theo nhận định của các chuyên gia, có ba yếu tố chính đưa bất động sản trở thành ngành dẫn dắt thị trường trái phiếu. Yếu tố đầu tiên là nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn. Đặc thù phát triển dự án khiến doanh nghiệp bất động sản luôn cần nguồn vốn kéo dài nhiều năm, trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ. Việc thanh khoản thị trường trái phiếu cải thiện giúp doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu nợ và huy động nguồn lực mới.

Yếu tố thứ hai là sự hoàn thiện của khung pháp lý. Các quy định mới liên quan đến báo cáo định kỳ bắt buộc, kiểm toán, tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp và yêu cầu về tài sản bảo đảm đã tạo ra môi trường minh bạch hơn. Nhờ đó, thị trường được sàng lọc, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp uy tín tham gia phát hành.

Yếu tố thứ ba đến từ kỳ vọng bùng nổ dự án nhờ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hệ thống luật mới mở ra cơ hội triển khai nhiều dự án hơn trong tương lai, khiến doanh nghiệp phải mở rộng quy mô vốn để đón đầu nhu cầu.

Lãi suất giảm và rủi ro được kiểm soát tốt hơn

Theo các chuyên gia tài chính, mức lãi suất trái phiếu bất động sản hiện dao động từ 9 đến 12% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2020 - 2021 khi lãi suất thường bị đẩy lên rất cao. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến các lô trái phiếu có tài sản bảo đảm rõ ràng, báo cáo tài chính minh bạch và doanh nghiệp có uy tín. Việc các tổ chức tài chính quốc tế mua lại trái phiếu bất động sản Việt Nam cũng là dấu hiệu tích cực, cho thấy thị trường trong mắt nhà đầu tư nước ngoài vẫn có sức hấp dẫn.

Một vấn đề từng gây lo ngại là lượng trái phiếu đến hạn lớn. Tuy nhiên, ngành bất động sản đang có lợi thế tương đối tốt để xử lý áp lực này. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động mua lại trước hạn hoặc phát hành trái phiếu mới để tái cơ cấu nợ cũ. Cách làm này giúp doanh nghiệp kéo dài kỳ hạn nợ, giữ ổn định tài chính và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Minh bạch và quản trị rủi ro là yếu tố quyết định

Để duy trì vai trò dẫn dắt thị trường trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản cần tăng cường minh bạch hóa thông tin. Điều này bao gồm công bố tiến độ dự án, chi tiết tài sản bảo đảm, pháp lý dự án và tình hình sử dụng vốn. Hệ sinh thái nhà đầu tư chuyên nghiệp như quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm hay quỹ đầu tư tín dụng cần được mở rộng để tạo nền tảng vững chắc cho thị trường. Đồng thời, việc phát hành trái phiếu xanh và trái phiếu bền vững cũng là xu hướng mới phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.

Cần kiểm soát linh hoạt và quản trị rủi ro trước sự tăng trưởng trở lại của thị trường trái phiếu BĐS.

Chính sách giữa các lĩnh vực như đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản cần đồng bộ nhằm giảm rủi ro pháp lý và nâng cao sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Đây là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ổn định và lâu dài.

Triển vọng thị trường trái phiếu bất động sản giai đoạn 2026 - 2027

Trong những năm tới, thị trường trái phiếu bất động sản được dự báo bước vào chu kỳ phát triển mới. Ngành bất động sản vẫn sẽ giữ vị thế dẫn đầu về giá trị phát hành, đồng thời mở rộng sang các loại trái phiếu xanh, trái phiếu bền vững và nhiều mô hình huy động vốn kết hợp ngân hàng. Dòng vốn ngoại dự kiến tiếp tục tăng nhờ các quỹ đầu tư tín dụng quốc tế.

Thị trường trái phiếu không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc gọi vốn cho các dự án mới, mà còn trở thành kênh đầu tư dài hạn giúp cân bằng hệ thống tài chính Việt Nam. Triển vọng giai đoạn 2026 - 2027 được kỳ vọng mang đến môi trường minh bạch, bền vững và phù hợp hơn với thông lệ quốc tế, trong đó bất động sản tiếp tục đóng vai trò quan trọng nhất.