Nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình

Chính phủ đã thống nhất định hướng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng. Nội dung này được nêu trong Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gắn với niên hạn công trình

Theo Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ giao Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó yêu cầu quy định cụ thể thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Cách xác định này phải bảo đảm thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo nội dung dự thảo đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và thể hiện trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo pháp luật về xây dựng. Thời hạn này được tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được đề xuất xác định theo niên hạn xây dựng công trình và tính từ khi công trình được đưa vào khai thác, sử dụng

Việc xác định niên hạn công trình nhằm làm rõ vòng đời kỹ thuật của nhà chung cư, thay vì đồng nhất thời hạn sử dụng công trình với một mốc cố định áp dụng cho mọi dự án. Khi công trình hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Đáng chú ý, Chính phủ yêu cầu quy định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Trong đó, dự thảo cần làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới công trình khi cần thiết.

Chung cư hết niên hạn sẽ được xử lý như thế nào?

Việc một nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa công trình đương nhiên phải phá dỡ ngay. Theo định hướng được thể hiện trong dự thảo, việc xử lý phải căn cứ vào quy định pháp luật về nhà ở, xây dựng và kết quả đánh giá chất lượng công trình.

Đối với nhà chung cư đã đến thời điểm cần đánh giá, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định công trình có thể tiếp tục sử dụng hay thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, thời gian tiếp tục sử dụng có thể được xác định theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định khả năng tiếp tục sử dụng hoặc xây dựng lại

Trường hợp công trình phải phá dỡ, việc cải tạo, xây dựng lại sẽ được thực hiện theo cơ chế được quy định trong Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Chính phủ cũng yêu cầu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu trong quá trình xây dựng lại nhà chung cư.

Như vậy, niên hạn công trình chủ yếu là căn cứ kỹ thuật để xác định thời điểm cần đánh giá lại chất lượng và an toàn của nhà chung cư. Các quy định chi tiết về phạm vi áp dụng, quyền của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sẽ tiếp tục được hoàn thiện trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang công bố hồ sơ dự thảo để lấy ý kiến góp ý.