Nhà ở xã hội và bài toán đa dạng hoá nguồn vốn

Nguồn cung bất động sản ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng 5 năm qua, song giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo ở ngưỡng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người lao động. Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là yêu cầu an sinh mà còn là bài toán kinh tế dài hạn. Để tháo gỡ những nút thắt đang kìm hãm phân khúc này, câu hỏi lớn nhất đặt ra vẫn là làm thế nào để đa dạng hóa và khai thông nguồn vốn.

Nguồn cung phục hồi, nhưng chi phí và thủ tục vẫn là lực cản

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản khi nguồn cung nhà ở đạt mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, bức tranh tích cực về số lượng lại đi kèm với những gam màu đối lập về khả năng tiếp cận và tính bền vững.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến đã dao động trong khoảng 50–80 triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí nhiều dự án khu vực trung tâm vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Mặt bằng giá này khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời.

Ở phía cung, nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm vừa và nhỏ, đang đối mặt với bài toán vốn mỏng và phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Thực tế triển khai cho thấy, mỗi ngày dự án bị kéo dài đồng nghĩa chi phí tài chính tiếp tục đội lên, bào mòn sức chịu đựng của chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thời gian triển khai dự án quá dài. Việc định giá đất có thể mất từ một năm rưỡi đến hai, thậm chí ba năm, khiến chi phí đầu tư tăng mạnh. Trong khi đó, số lượng đơn vị định giá đất còn hạn chế và hoạt động chưa thực sự nằm trong tầm kiểm soát của cơ quan quản lý địa phương.

Một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thời gian triển khai dự án quá dài

Dù nhiều luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản đã được sửa đổi, độ trễ trong thực thi chính sách vẫn là rào cản đáng kể. Theo các tính toán, nếu những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ sớm, riêng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có hàng trăm dự án đủ điều kiện triển khai, qua đó bổ sung đáng kể nguồn cung cho thị trường.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phương Đông, cho rằng sự chênh lệch lớn về đơn giá đất giữa các địa phương sau sáp nhập đang tạo ra áp lực không nhỏ. Điều này đòi hỏi chính sách cần có sự đồng bộ, hài hòa để doanh nghiệp có thể cung ứng sản phẩm phù hợp với từng khu vực và mặt bằng thu nhập của người dân.

Khi bài toán vốn trở thành yếu tố quyết định khả năng an cư

Nếu chi phí và thủ tục là những rào cản hữu hình, thì vốn chính là thách thức cốt lõi quyết định tương lai của phân khúc nhà ở xã hội. Theo ước tính, để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, thị trường cần nguồn lực tài chính lên tới khoảng 500 nghìn tỷ đồng, một con số rất lớn trong bối cảnh tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ.

Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư vẫn loay hoay trong việc tiếp cận vốn, thậm chí rơi vào nghịch lý càng làm nhà ở xã hội thì hiệu quả tài chính càng thấp. Chi phí đầu tư cao trong khi biên lợi nhuận bị khống chế khiến không ít doanh nghiệp e dè khi tham gia phân khúc này.

Chi phí đầu tư cao trong khi biên lợi nhuận bị khống chế khiến không ít doanh nghiệp e dè khi tham gia phân khúc nhà ở xã hội.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh, cho biết việc tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn. Ngay cả vốn từ Ngân hàng Chính sách hay các ngân hàng thương mại cũng không dễ giải ngân, trong khi chi phí hoàn thiện nhà ở xã hội ngày càng cao, dẫn đến nguy cơ thua lỗ cho chủ đầu tư.

Ở phía cầu, các chương trình cho vay ưu đãi dành cho người trẻ mua nhà đã được triển khai từ cuối năm 2024, song hiệu quả thực tế vẫn còn hạn chế. Anh Nguyễn Văn Thắng, một lao động trẻ quê Nghệ An, bày tỏ mong muốn thị trường có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với thu nhập, đi kèm các gói vay lãi suất hợp lý và thời hạn trả nợ dài để người trẻ có thể tự tin vay mua nhà trong khả năng tài chính của mình.

Đa dạng hóa nguồn vốn - chìa khóa cho phát triển nhà ở xã hội bền vững

Tại nghị trường Quốc hội, nhiều ý kiến cho rằng để nhà ở xã hội thực sự trở thành trụ cột an sinh, chính sách cần được tiếp cận theo hướng linh hoạt hơn. Trọng tâm không chỉ nằm ở việc rút ngắn thủ tục hành chính, mà còn ở việc mở rộng các kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng.

Ông Đinh Ngọc Minh, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh rằng Nhà nước cần ban hành các tiêu chuẩn, quy chuẩn rõ ràng cho nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đồng thời mạnh dạn cắt giảm hoặc loại bỏ những thủ tục hành chính không cần thiết trong giai đoạn từ nay đến năm 2030. Khi quy hoạch đã rõ ràng, người dân và doanh nghiệp có thể triển khai nhanh hơn, từ đó nguồn cung tăng lên và giá nhà trở nên phù hợp hơn với khả năng chi trả.

Theo các chuyên gia, vốn chính là “đòn bẩy” giúp nhà ở xã hội thoát khỏi tình trạng manh mún, chậm tiến độ và thiếu sức hút. Khi bài toán vốn được giải quyết thông qua đa dạng hóa nguồn lực, nhà ở xã hội sẽ không chỉ dừng lại ở những cam kết chính sách, mà thực sự trở thành động lực tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.