Quy định mới về nghĩa vụ thuế cho người đồng sở hữu và ủy quyền bán nhà đất: Áp dụng từ 1/7/2026

Từ ngày 1/7/2026, Nghị định 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, bổ sung nhiều quy định quan trọng về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là những thay đổi mà người dân, đặc biệt là người đang có kế hoạch mua bán nhà đất, cần nắm rõ để tránh sai sót trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nghị định mới làm rõ nghĩa vụ thuế trong nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản

Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được xác định theo mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là nghị định đã quy định cụ thể hơn trách nhiệm kê khai và nộp thuế đối với nhiều trường hợp đặc thù vốn trước đây còn gây nhiều cách hiểu khác nhau.

Các quy định mới tập trung vào những tình huống phổ biến như bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người, giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền, tài sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn hoặc chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan thi hành án. Việc làm rõ các quy định này nhằm thống nhất cách áp dụng pháp luật, đồng thời hạn chế tranh chấp và vướng mắc trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.

Quy định mới đối với bất động sản đồng sở hữu

Nghĩa vụ thuế được xác định theo tỷ lệ sở hữu

Đối với bất động sản có nhiều người cùng đứng tên sở hữu, nghĩa vụ thuế sẽ được tính riêng cho từng cá nhân theo đúng tỷ lệ sở hữu tài sản.

Tỷ lệ này được xác định dựa trên các giấy tờ hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu pháp lý khác. Trong trường hợp không có căn cứ xác định cụ thể, cơ quan thuế sẽ tính nghĩa vụ của từng người theo tỷ lệ bình quân giữa các đồng sở hữu.

Nghị định mới đã quy định cụ thể hơn trách nhiệm kê khai và nộp thuế đối với nhiều trường hợp đặc thù

Có thể ủy quyền một người đại diện nộp thuế

Nghị định cũng cho phép các cá nhân đồng sở hữu thống nhất ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, việc chỉ định người đại diện chỉ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, không làm thay đổi nghĩa vụ thuế của từng cá nhân đối với phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Giao dịch ủy quyền bán nhà đất được quy định rõ trách nhiệm nộp thuế

Một trong những nội dung được quan tâm nhất của Nghị định 253/2026/NĐ-CP là việc phân định nghĩa vụ thuế đối với các giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền.

Nếu hợp đồng ủy quyền trao cho người nhận ủy quyền đầy đủ các quyền tương tự quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự thì người phải nộp thuế vẫn là cá nhân thực hiện việc ủy quyền.

Trong khi đó, đối với các trường hợp người nhận ủy quyền chỉ thực hiện công việc thay mặt bên ủy quyền và nhận thù lao, không có đầy đủ quyền định đoạt như chủ sở hữu, khoản thu nhập từ hoạt động này sẽ được xử lý theo quy định về thu nhập từ tiền lương, tiền công thay vì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Quy định đối với bất động sản đang thế chấp hoặc bảo đảm khoản vay

Trường hợp ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm

Đối với bất động sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, nếu người vay mất khả năng thanh toán và tài sản bị xử lý theo quy định, tổ chức tín dụng sẽ thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân trước khi tiến hành thanh quyết toán các khoản nợ liên quan.

Chủ sở hữu bán tài sản để trả nợ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế

Trong trường hợp cá nhân chủ động chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp nhằm thanh toán khoản vay hoặc các nghĩa vụ tài chính khác, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Nếu giao dịch do tổ chức hoặc cá nhân khác thay mặt thực hiện thì đơn vị đó sẽ có trách nhiệm khai và nộp thuế thay trước khi hoàn tất việc thanh toán các khoản nợ.

Việc làm rõ các quy định này nhằm thống nhất cách áp dụng pháp luật, đồng thời hạn chế tranh chấp và vướng mắc

Quy định đối với bất động sản chuyển nhượng theo quyết định thi hành án

Nghị định cũng bổ sung hướng dẫn đối với trường hợp bất động sản được chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của tòa án.

Theo đó, cá nhân có tài sản bị chuyển nhượng vẫn là người có nghĩa vụ nộp thuế. Trường hợp việc bán tài sản được thực hiện thông qua tổ chức đấu giá hoặc đơn vị được giao xử lý tài sản thì các đơn vị này có trách nhiệm khai và nộp thuế thay cho người chuyển nhượng.

Riêng đối với tài sản bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu và bán đấu giá để nộp ngân sách thì không phát sinh nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

Người chuyển nhượng nhà đất cần chủ động cập nhật quy định mới

Việc Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 giúp làm rõ nhiều nội dung còn vướng mắc trong quá trình xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Những quy định mới không làm thay đổi mức thuế suất nhưng quy định cụ thể hơn trách nhiệm của từng chủ thể trong các trường hợp đặc thù như đồng sở hữu, ủy quyền, tài sản thế chấp hay thi hành án.

Do đó, người dân có kế hoạch mua bán, chuyển nhượng nhà đất nên chủ động tìm hiểu kỹ các quy định mới để thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, hạn chế phát sinh tranh chấp hoặc bị xử lý do kê khai không đúng quy định.