Từ 1/7/2026: Người chỉ có một nhà, đất được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng, cần đáp ứng điều kiện gì?

Từ ngày 1/7/2026, một quy định mới về thuế thu nhập cá nhân chính thức có hiệu lực, mang đến lợi ích đáng chú ý cho nhiều người dân sở hữu bất động sản. Theo Nghị định 253/2026, cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Người chỉ có một nhà hoặc đất ở được miễn thuế thu nhập cá nhân từ ngày 1/7

Chính phủ đã ban hành Nghị định 253/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những điểm đáng chú ý của nghị định là làm rõ các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng, thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản.

Theo quy định mới, cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng tài sản này. Đây được xem là chính sách hỗ trợ thiết thực đối với những người chỉ có một bất động sản phục vụ nhu cầu an cư.

Tuy nhiên, quy định miễn thuế không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Điều kiện để được miễn thuế khi bán nhà, đất

Chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở

Để được hưởng chính sách miễn thuế, tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng, cá nhân phải chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở trên phạm vi cả nước.

Đối với trường hợp đồng sở hữu bất động sản, chỉ những cá nhân không có thêm nhà ở hoặc đất ở nào khác mới thuộc diện được miễn thuế. Người vẫn còn sở hữu bất động sản khác sẽ không đủ điều kiện áp dụng chính sách này.

Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày

Một trong những điều kiện quan trọng khác là người chuyển nhượng phải sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày.

Thời gian này được tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu, bao gồm cả trường hợp sau đó đã thực hiện cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận theo quy định.

Phải chuyển nhượng toàn bộ bất động sản

Nghị định cũng quy định cá nhân phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở mới đủ điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Việc chuyển nhượng một phần tài sản sẽ không thuộc phạm vi áp dụng của chính sách miễn thuế này.

Người chuyển nhượng phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về thông tin

Theo Nghị định 253/2026, người chuyển nhượng có trách nhiệm tự kê khai việc chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin đã cung cấp.

Người chuyển nhượng có trách nhiệm tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin đã cung cấp

Trong trường hợp cơ quan quản lý xác định việc kê khai không đúng thực tế, cá nhân sẽ bị truy thu số thuế phải nộp, đồng thời bị xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và các quy định pháp luật có liên quan.

Nhiều trường hợp chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho bất động sản vẫn được miễn thuế

Bên cạnh quy định dành cho người chỉ có một nhà hoặc đất ở, Nghị định 253/2026 tiếp tục duy trì chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích trong gia đình.

Các trường hợp được áp dụng gồm chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng giữa vợ và chồng; cha mẹ với con đẻ hoặc con nuôi; ông bà với cháu; anh chị em ruột; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể.

Ngoài ra, việc phân chia bất động sản giữa vợ chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành.

Nghị định 253/2026 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026

Nghị định 253/2026 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Ngoài những quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, nghị định còn quy định 22 nhóm thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong đó có một số khoản thu nhập phổ biến như lãi tiền gửi ngân hàng, kiều hối, học bổng, lương hưu, thu nhập từ tín chỉ carbon, thu nhập từ hoạt động khoa học, công nghệ và một số khoản thu nhập nhằm khuyến khích đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp.

Kết luận

Việc bổ sung và làm rõ điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với người chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở được kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi hơn cho các giao dịch bất động sản của người dân. Tuy nhiên, để được hưởng chính sách này, người chuyển nhượng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về số lượng bất động sản sở hữu, thời gian nắm giữ, phạm vi chuyển nhượng và thực hiện kê khai trung thực theo đúng quy định của pháp luật.