Hàng loạt ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản: Tăng trưởng nóng và cảnh báo rủi ro bong bóng

Dòng vốn tín dụng đang chảy mạnh vào bất động sản, đưa tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này tại nhiều ngân hàng lên mức hai chữ số. Xu hướng giải ngân ồ ạt phản ánh kỳ vọng phục hồi thị trường nhưng đồng thời làm gia tăng lo ngại về rủi ro bong bóng giá và áp lực nợ xấu trong thời gian tới.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh trở lại

Theo báo cáo tài chính quý III/2025 của 27 ngân hàng niêm yết, tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt 13,63 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9, tăng khoảng 15% so với đầu năm - mức cao nhất kể từ năm 2018. Riêng thống kê của VietTimes trên 12 ngân hàng hạch toán chi tiết từng ngành nghề cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh, đạt 899.530 tỷ đồng vào ngày 30/9/2025, tăng 26% so với cuối năm 2024. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này cũng tăng từ 16,61% lên 17,63% chỉ trong 9 tháng.

Trong nhóm ngân hàng tăng trưởng mạnh, VIB dẫn đầu với mức tăng lên tới 190%, đạt 16.496 tỷ đồng. BVBank xếp sau với mức tăng 71%, đạt 19.491 tỷ đồng, trong khi MB tăng 51% lên 97.021 tỷ đồng. SHB, TPBank và MSB cũng ghi nhận mức tăng hai chữ số. Xét về giá trị tuyệt đối, Techcombank là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất với 237.839 tỷ đồng, chiếm gần 33% tổng dư nợ, tiếp đến là VPBank với 205.956 tỷ đồng.

Ở chiều giảm, HDBank ghi nhận mức giảm 2% dư nợ cho vay bất động sản, xuống còn 66.657 tỷ đồng, trong khi KienlongBank giảm 14% còn 3.933 tỷ đồng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đến cuối tháng 8/2025 đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản đạt 1,82 triệu tỷ đồng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy tín dụng tiếp tục tập trung vào các dự án khu đô thị và nhà ở (614.737 tỷ đồng), kế đến là khu công nghiệp và khu chế xuất (114.274 tỷ đồng). Mặc dù nguồn vốn hỗ trợ thị trường nhiều hơn so với cuối 2024, cơ quan quản lý vẫn nhấn mạnh nhu cầu kiểm soát rủi ro để đảm bảo ổn định dài hạn.

Cảnh báo rủi ro bong bóng và nợ xấu

Trao đổi với VietTimes, TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu - cho rằng đà tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện nay đến từ tác động kép giữa chính sách tiền tệ nới lỏng và sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau khi pháp lý được tháo gỡ.

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu. Ảnh: Đình Huy

Năm 2025 được xem là giai đoạn “bùng nổ” nguồn cung khi nhiều đại dự án tái khởi động trên toàn quốc. Tâm lý tích cực của nhà đầu tư kết hợp với mặt bằng lãi suất thấp khiến nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính tăng mạnh. Bất động sản vốn là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn, biên lợi nhuận cao nên tiếp tục được các ngân hàng ưu tiên giải ngân.

Tuy nhiên, TS Hiếu nhấn mạnh rằng tăng trưởng quá nóng không đồng nghĩa với sự an toàn. Nguy cơ đầu tiên là bong bóng giá khi tín dụng tăng nhanh đẩy giá vượt xa giá trị thực, làm suy yếu thanh khoản và đẩy thị trường vào trạng thái dễ vỡ. Rủi ro thứ hai là gia tăng nợ xấu, do các khoản vay bất động sản thường có giá trị lớn, thời hạn dài và phụ thuộc mạnh vào chu kỳ thị trường. Chỉ cần thị trường đảo chiều, nguy cơ nợ xấu bùng phát là rất lớn.

Bất động sản còn có độ lan tỏa rộng sang các ngành như xây dựng, xi măng, thép, vật liệu… nên sự bất ổn trong lĩnh vực này có thể kéo theo hiệu ứng dây chuyền lên toàn bộ nền kinh tế. Tín dụng tăng nóng cũng dễ kích thích đầu cơ, làm nguồn lực xã hội bị phân bổ kém hiệu quả và khiến rủi ro tài chính lan rộng.

Trước những diễn biến này, chuyên gia cho rằng Nhà nước cần tiếp tục siết kiểm soát rủi ro, giữ kỷ luật tín dụng và định hướng dòng vốn vào các dự án bền vững. Chỉ khi đó, tín dụng bất động sản mới có thể đóng vai trò động lực cho tăng trưởng mà không tạo ra các cú sốc hệ thống.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản mạnh trong năm 2025 phản ánh chu kỳ phục hồi rõ nét của thị trường địa ốc, nhưng cũng đặt ra bài toán lớn về kiểm soát rủi ro. Nếu thiếu điều tiết, dòng vốn ồ ạt có thể tạo ra bong bóng giá và áp lực nợ xấu, đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính. Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi tín dụng được quản lý minh bạch, thận trọng và hướng vào các giá trị thực, thay vì chạy theo tốc độ tăng trưởng bằng mọi giá.