Tín dụng bất động sản tăng tốc, ngân hàng đồng loạt siết rủi ro

Tín dụng toàn hệ thống tăng tốc mạnh trong năm 2025, nhưng dòng vốn tiếp tục đổ dồn vào bất động sản đang khiến rủi ro hệ thống gia tăng đáng kể. Ngân hàng đồng loạt điều chỉnh chiến lược cho vay, trong khi cơ quan quản lý siết chặt các lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ bong bóng và mất cân đối dòng vốn.

Tín dụng bất động sản tăng tốc, ngân hàng đối mặt nhiều rủi ro

Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất trong vòng năm năm. Tính đến tháng 10, dư nợ tăng 14,8% và dự kiến đạt 18-20% cho cả năm theo báo cáo của VNDIRECT. Mặt bằng lãi suất thấp cùng bối cảnh quốc tế thuận lợi đã thúc đẩy nhu cầu vay vốn. Tuy nhiên, dòng tiền lại tập trung mạnh vào bất động sản, khiến áp lực rủi ro của hệ thống ngân hàng tăng nhanh.

Trong bảy tháng đầu năm, tín dụng bất động sản tăng gần gấp đôi tốc độ tăng chung, với tỷ trọng chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn ngành. Con số này vượt xa nhiều nhóm ngành sản xuất, cho thấy sự lệch pha rõ rệt trong phân bổ vốn. Bởi đây là lĩnh vực có tính chu kỳ mạnh và phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền, thanh khoản, nên mức tăng này đang khiến nhiều tổ chức cảnh báo rủi ro.

Rủi ro pháp lý, tín dụng và thanh khoản gia tăng

Các cơ quan nghiên cứu chỉ ra ba nhóm rủi ro cốt lõi của tín dụng bất động sản, bao gồm rủi ro pháp lý dự án, rủi ro tín dụng do doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao và rủi ro thanh khoản khi thị trường giao dịch suy giảm. Bất động sản là tài sản đảm bảo phổ biến cho các khoản vay nhưng thường bị định giá cao hơn thực tế do thiếu dữ liệu minh bạch. Khi thị trường nguội lạnh, quá trình thanh lý trở nên khó khăn, khiến ngân hàng buộc phải tăng mạnh dự phòng rủi ro.

Tín dụng tăng nhanh có thể hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% năm 2025, nhưng VNDIRECT cảnh báo nguy cơ lan truyền tiêu cực nếu nợ xấu gia tăng. Khi rủi ro tăng, ngân hàng sẽ thắt chặt tín dụng, làm tăng chi phí vốn, giảm khả năng cung ứng vốn và tạo hiệu ứng domino lên toàn bộ nền kinh tế. Đây là điểm yếu của thị trường Việt Nam, nơi ngân hàng vẫn đóng vai trò cung cấp vốn chủ lực.

Chính phủ yêu cầu siết dòng vốn đầu cơ và hướng tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên

Tại phiên họp tháng 11, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước điều tiết dòng vốn vào các lĩnh vực an toàn và mang tính xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người trẻ dưới 35 tuổi và các dự án có pháp lý đầy đủ. Trong khi đó, tín dụng vào hoạt động đầu cơ, lướt sóng hoặc dự án pháp lý chưa hoàn thiện sẽ bị kiểm soát nghiêm ngặt.

Thông tư 14/2025/TT-NHNN được ban hành nhằm chặn dòng vốn vào phân khúc rủi ro, yêu cầu ngân hàng giải ngân dựa trên dòng tiền thực tế thay vì phụ thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm. Quy định này cũng khuyến khích thanh lọc thị trường, đảm bảo tín dụng đi vào nhu cầu thật và các dự án minh bạch.

Nguồn: VNDIRECT

Ngân hàng tái cơ cấu danh mục tín dụng để giảm rủi ro

Nhiều ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh chiến lược. Tại ACB, Tổng Giám đốc Từ Tiến Phát cho biết ngân hàng dù giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18% nhưng vẫn thận trọng với cho vay bất động sản. Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản của ACB dưới 5%, trong khi cho vay mua nhà theo nhu cầu thật tăng 17% trong chín tháng đầu năm. Lãnh đạo ngân hàng nhấn mạnh việc kiểm soát rủi ro không chỉ mang tính phòng vệ mà còn đảm bảo sự bền vững lâu dài.

Một ngân hàng lớn khác ghi nhận dư nợ bất động sản chiếm đến 31% tổng dư nợ, trong đó riêng cho vay cá nhân mua nhà chiếm 70%. Ngân hàng này đặt mục tiêu giảm tỷ trọng bất động sản xuống còn 22% trong vòng năm năm để tránh phụ thuộc vào một phân khúc nhiều biến động.

Các chuyên gia cảnh báo nếu tín dụng bất động sản tiếp tục tăng tốc, rủi ro hệ thống sẽ bị đẩy lên cao. TS. Châu Đình Linh đánh giá mức độ phụ thuộc lẫn nhau giữa ngân hàng và bất động sản của Việt Nam lớn hơn nhiều quốc gia khác. Điều này khiến dòng vốn chảy mạnh vào đầu cơ, đẩy giá nhà lên cao và làm nhu cầu thật ngày càng khó tiếp cận.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng thị trường có nguy cơ tiến gần trạng thái bong bóng khi giá bán duy trì ở mức cao trong bối cảnh thu nhập người dân chưa cải thiện tương xứng và nguồn cung có thể tăng nhanh trở lại.

Định hướng điều tiết tín dụng để ổn định thị trường và hệ thống tài chính

Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ tiếp tục điều chỉnh chính sách tín dụng theo hướng giảm phụ thuộc vào bất động sản, ưu tiên lĩnh vực sản xuất, nhà ở xã hội và dòng vốn hỗ trợ nhu cầu thật. Việc nâng chuẩn đánh giá rủi ro, siết cho vay dự án thiếu pháp lý và điều chỉnh cơ cấu tín dụng theo hướng bền vững được xem là nền tảng quan trọng để bảo vệ hệ thống tài chính và hỗ trợ nguy cơ bong bóng bất động sản trong những năm tới.